Gemeinschaftseigentum wird zu Sondereigentum - Vermerk bei AV!?

    Hallo ihr Lieben.

    Ich hab folgenden Sachverhalt:

    08/2015 - Aufteilung nach WEG mit Zuweisung SNR

    09/2015 - Eintragung AV

    04/2016 - Änderung der TE: Gemeinschaftseigentum wird Sondereigentum.


    Jetzt möchte der Notar bei der AV einen Vermerk eingetragen haben, dass diese sich auch auf den geänderten SE-Gegenstand bezieht.
    Mein Gefühl sagt mir, dass sie das schon von selbst tut und ein solcher Vermerk grundsätzlich überflüssig wäre.
    Aber wirklich argumentieren kann ich das nicht - ebenso wenig wie die Meinung des Notars, dass die AV sich so nicht auf den geänderten Gegenstand erstreckt.

    Wie seht ihr das? Würdet ihr was eintragen und wenn ja was?

    LG

    Wenn sich der Gegenstand des Sondereigentums, auf den sich der vorgemerkte Anspruch bezieht, ändert, dann ändern sich für den Erwerber die rechtlichen Strukturen. Wie hier ausgeführt
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1059973
    bedarf es in den Fällen, in denen es verschärfende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung gibt oder in denen die rechtlichen Strukturen geändert werden, der Nachbeurkundung (BGHZ 74, 348 = DNotZ 1979, 476, NJW-RR 2001, 953; PfälzOLG Zweibrücken, DNotZ 2005, 214).

    Anhand dieser Nachbeurkundung kann dann bei der AV die Inhaltsänderung vermerkt werden. Allein der Umstand, dass der Erwerber der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum zugestimmt hat bzw. ihr zustimmen muss (s. OLG Köln, Beschl. v. 17.11.2015 – 2 Wx 255/15, 2 Wx 272-284/15 = FGPrax 2016, 60, Leitsatz 2: „Bei einer nachträglichen Bildung von Sondereigentum ist die Zustimmung der bereits durch Vormerkung gesicherten Erwerber erforderlich“), führt nicht dazu, dass bei der AV eine Inhaltsänderung eingetragen werden kann.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Danke für die schnelle und durchaus hilfreiche Antwort :)

    Jetzt aber nochmal zur Klarstellung:
    In vorliegendem Fall ist es so, dass ein Teil, der vorher Gemeinschaftseigentum war, jetzt Sondereigentum in Form eines vergrößerten Gartenanteils wird.
    Aufgrund dessen müsste dann ein Nachtrag zur Kaufvertragsurkunde beurkundet werden mit einer neuen AV-Bewilligung?
    Und wie ist das mit ggf. weiteren AV-Berechtigten? Müssen die ALLE zustimmen? Und muss in jedem Grundbuch diese Änderung vermerkt werden? Oder nur in dem, bei dem das neue SE zugeordnet wird?
    Ich muss ehrlich gestehen, dass a) mein Gruppenleiter und seine Ansicht dazu und b) das, was ich alles gelesen hab mich jetzt vollends verwirrt haben :confused:

    An einem Gartenanteil kann kein Sondereigentum begründet werden, nur Sondernutzungsrecht!
    Sobald Gemeinschaftseigentum geändert wird, müssen alle Betroffenen (auch Vormerkungsberechtigte) zustimmen. Die Änderung ist in allen Grundbücher zu vermerken.

    Zitat von glitzer

    An einem Gartenanteil kann kein Sondereigentum begründet werden, nur Sondernutzungsrecht!
    Sobald Gemeinschaftseigentum geändert wird, müssen alle Betroffenen (auch Vormerkungsberechtigte) zustimmen. Die Änderung ist in allen Grundbücher zu vermerken.

    Vollkommen richtig. Trotzdem bleibt es erst mal für den Kern der Fragestellung bei #2.

    Einem Garten fehlt die zur Begründung von Sondereigentum vorausgesetzte Raumeigenschaft. Sondereigentum kann gemäß § 3 Abs. 1 WEG nur an Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem Gebäude, nicht dagegen an Grundstücksflächen eingeräumt werden (s. OLG Hamm 15. Zivilsenat, vom 05.01.2016, I-15 W 398/15, 15 W 398/15, zur Ausnahme bei einem Innenhof
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…s_20160105.html

    Der Antrag auf Eintragung von Sondereigentum an einer Gartenfläche wäre daher zurückzuweisen.

    Wird hingegen an dem Gemeinschaftseigentum (Garten) ein Sondernutzungsrecht zugunsten des Vormerkungsberechtigten begründet, dann ändert sich an dem Gegenstand des vorgemerkten Anspruchs nichts. Es handelt sich nach wie vor um das bisherige, mit einem MEA verbundene SE. Daher muss auch die etwa bereits erklärte Auflassung nicht wiederholt werden; s. https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1038582
    Allerdings ändert sich etwas am Inhalt des vorgemerkten Anspruchs. Wie in vorstehendem Link ausgeführt, werden dann, wenn zu der im Kaufvertrag in Bezug genommenen Teilungserklärung mit einer Nachtragsurkunde Sondernutzungsrechte begründet wurden, die rechtlichen Strukturen verändert, so dass es zur Wirksamkeit des vorzumerkenden Anspruchs der Mitbeurkundung der in der Änderungsurkunde abgegebenen Erklärungen bedarf (BGHZ 74, 348 = DNotZ 1979, 476; NJW-RR 2001, 953; PfälzOLG Zweibrücken, DNotZ 2005, 214).

    Ist das SNR zugunsten des Vormerkungsberechtigten eingeräumt, braucht er der Änderung der Teilungserklärung nicht zuzustimmen, weil er der Begünstigte ist. Hingegen werden alle anderen vom grundsätzlich unbeschränkten Mitgebrauch nach § 13 WEG ausgeschlossen. Daher müssen andere Wohnungs-/Teileigentümer nach §§ 873, 877 BGB, dinglich Berechtigte nach §§ 877, 876 Satz 1 BGB zustimmen (BGH, Beschluss vom 14.06.1984, V ZB 32/82; BayObLG, Beschluss vom 30. 6. 1989 - BReg. 2 Z 47/89 u.a.), s.
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1065528
    oder
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post947488

    Die erstmalige Einräumung von Sondernutzungsrechten ist grundsätzlich in den Wohnungsgrundbüchern aller Einheiten einzutragen (OLG Frankfurt/Main; B. vom 16.04.2007, 20 W 290/05 = NZM 2008, 214). Zur Frage der positiven Verlautbarung oder Bezugnahme s. die Nachweise bei Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage, RN 2915, Fußn. 200, 201, und die Eintragungsbeispiele in RN 2961 sowie bei Kral im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel
    Stand: 01.02.2016; Sonderbereiche WEG RN 65 ff. Zum Eintragungstext s. auch hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post998621

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    So, jetzt hab ich alle Urkunden nochmal durch.
    Es war so, dass die Wohnung # 8 jetzt ein größeres Wohnzimmer bekommt und damit insgesamt mehr Fläche kriegt, sodass es notwendig war, einen Teil des Gemeinschaftseigentums (und zwar den Teil, an dem ein Sondernutzungsrecht für die Wohnung # 8 zugeordnet wurde = Gartenfläche) zu Sondereigentum zu erklären und mit dem ME, der mit der Wohnung # 8 verbunden ist, zu verbinden.
    Die Änderung der TE ist auch so in allen Blättern vermerkt (es haben alle AV-Berechtigten und alle Grundpfandrechtsgläubiger zugestimmt).

    Es ist jetzt also bei der eingetragenen AV betreffend den ME verbunden mit dem SE an der Wohnung # 8 zu vermerken:

    Inhalt des Rechts ist geändert: Die Vormerkung bezieht sich nunmehr auf den x/y Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im geänderten Aufteilungsplan mit der Nummer 8 bezeichnet und den Keller im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichnet; unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom... Notar... URNr....; eingetragen am..."

    oder????

    Ich hab langsam das Gefühl, ich werde das mit dem WE nie wirklich durchblicken. Im Studium haben wir das fast gar nicht drüber geredet, in der Praxis kam das total zu kurz, weil unsere Ausbilder allesamt überlastet waren...
    Wenn ich das Forum und meine fähigen Kollegen nicht hätte, wär ich aufgeschmissen :oops:

    Wie gesagt, die Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung allein rechtfertigt einen Vermerk bei der AV nicht. Vielmehr ist eine Nachbeurkundung zum Kaufvertrag erforderlich, mit der das geänderte Objekt zum Gegenstand des Kaufvertrags gemacht wird. In dieser Urkunde ist sodann die Eintragung der Änderung bei der AV zu bewilligen und zu beantragen. Der Text würde dann in etwa so lauten. Der Gegenstand des vorgemerkten Anspruchs ist geändert. Bezug: (neue) Bewilligung vom….(Notar/UR). Eingetragen am...

    Ich gehe davon aus, dass es noch einen Alleineigentümer gibt, denn sonst hätte es zur Umwandlung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum (unabhängig davon, dass daran ein SNR besteht) der Auflassung bedurft.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Ja, das steht noch im Alleineigentum.
    In der Urkunde heißt es "Die Firma xxx (= Eigentümerin) bewilligt und der Käufer beantragt, bei der im GB von ... in Abt. II des Grundbuchs eingetragenen Vormerkung zu vermerken, dass diese nunmehr den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem endgültigen Vertragsgegenstand sichert."

    Das sollte reichen!?

    Ich weiß, ich drück mich immer ein bisschen krumm aus, dafür sorry, aber ich bin alles, nur kein Wohnungseigentumsversteher :oops:
    Vielen Dank auf jeden Fall jetzt schon für die Hilfe!

    Der von mir gedachte Eintragungstext ist nicht gut?

    Wenn es sich um eine beurkundete Erklärung handelt, würde ich davon ausgehen, dass sie zugleich den Nachtrag zum Kaufvertrag enthält und demnach anhand dieser UR die Eintragung bei der AV vorgenommen werden kann. Den von Dir vorgesehenen Text kannst Du verwenden. Da sich am Beschrieb nichts ändert, würde ich allerdings die Bezugnahme bevorzugen (s. OLG Zweibrücken, B. vom 28.02.2007, 3 W 22/07 zum SNR: „Gegen eine solche Verfahrensweise bei der Eintragung wird von Teilen des Schrifttums jedoch der durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz vom 20. 12. 1993 angefügte § 44 II GBO ins Feld geführt. Er verpflichtet das Grundbuchamt unbeschadet seiner Ausgestaltung als Sollvorschrift, grundsätzlich in dem gesetzlich zulässigen Umfang von der Möglichkeit einer Bezugnahme Gebrauch zu machen, und zwar über seinen Wortlaut hinaus nicht nur bei der Eintragung einer Grundstücksbelastung (vgl. § 874 BGB), sondern bei jeder Eintragung, bei der eine Bezugnahme zulässig ist. Deshalb ist umstritten, ob § 44 II GBO überhaupt noch Raum für eine Ermessensentscheidung des Rechtspflegers bei der Fassung des Eintragungsvermerks über ein Sondernutzungsrecht lässt (zum Meinungsstand s. die Nachw. bei Demharter, FGPrax 1999, 46 [47])“

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