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Thema: Löschungsfähige Quittung für Grundschuld durch Wohnungsverwalter

  1. #1
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    Löschungsfähige Quittung für Grundschuld durch Wohnungsverwalter

    Hallo zusammen,

    hier mal wieder zum Wochenende ein "Fällchen":

    Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Grundschuld in einem nicht zur WEG gehörenden Grundbuch eingetragen.

    Die gesicherte Forderung ist wohl bezahlt (durch wen verrät mir der Gute jedoch nicht ), die Formulierung der Quittung lautet: "Es wird bestätigt, dass die durch die Grundschuld gesicherte Forderung durch Zahlung des Darlehensbetrages erfüllt worden ist."

    Für mich eindeutig die Zahlung auf die Forderung, nicht auf die Grundschuld. Der Verwalter bewilligt auch gleich noch die Löschung der Grundschuld.

    Nun habe ich die Ermächtigung dafür angefordert, jedoch sagt der Notar: Die Zahlung auf die Grundschuld sei doch eindeutig ersichtlich.

    Nun die Frage - unabhängig davon, dass ich die Formulierung anders auslege -:
    Kann der Verwalter die Zahlung auf die Grundschuld überhaupt quittieren?

    Zur Löschungsfähigen Quittung bei (Zwangs-)Hypotheken findet man viel, aber dazu irgendwie nichts.

    Wie immer eilt die Angelegenheit, für bald viele Antworte wäre ich also dankbar.
    Das papierlose Büro wird ebenso wenig kommen wie das papierlose Klo.
    [Dr. Heinrich von Pierer (Vorstand Siemens)]

  2. #2
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    Ob er die Zahlung auf die Grundschuld quittieren kann, kann ich Dir nicht sagen.
    Ich weiß aber, dass die Erteilung der Löschungsbewilligung nicht im gesetzlichen Umfang der Vollmacht des WEG-Verwalters enthalten ist. Dafür braucht er eine zusätzliche Vollmacht (kann auch in der Teilungserklärung enthalten sein).
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  3. #3
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    Zitat Zitat von GBARPfl Beitrag anzeigen

    Wie immer eilt die Angelegenheit, für bald viele Antworte wäre ich also dankbar.
    Na klar: Eilt. Meiner Erfahrung nach sind besonders eilige Fälle zu 99 % mängelbehaftet. Hier genauso:

    Aus der Erklärung ergibt sich nicht, wer, wann, was gezahlt hat. Das ist aber erforderlich, um einen Rechtsübergang auf den Zahlenden anhand einer löschungsfähigen Quittung feststellen zu können (s. Holzer im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.02.2016, § 27 RN 23 mwn). Der dort zitierte Beschluss des OLG Frankfurt a. M. vom 16.10.1996,20 W 248/96 führt aus. „Die Zahlungsbestätigung stellt sich als sog. löschungsfähige Quittung dar. Sie erbringt den Nachweis des nunmehrigen Gläubigerrechts aber nur dann, wenn sie die Person des Leistenden genau bezeichnet, weil nur dann festgestellt werden kann, wem das dingliche Recht nunmehr zusteht (folgt Rechtsprechung und Literatur)… Bei einer Leistung durch den Eigentümer ist die Angabe erforderlich, ob er nur dinglich haftete oder auch persönlicher Schuldner war, weil davon die Rechtsnatur seines dinglichen Rechts abhängen kann. In diesem Fall muss bei zwischenzeitlichem Eigentumswechsel die Quittung auch den Leistungszeitpunkt angeben, weil feststehen muss, ob das Recht dem alten Eigentümer ggf. als nunmehriges Fremdrecht oder dem neuen Eigentümer als Eigentümerrecht zusteht (folgt Rechtsprechung und Literatur)…Diesen Anforderungen entspricht die vorgelegte Zahlungsbestätigung nicht“

    So ist es auch vorliegend. Zudem ergibt sich aus der Quittung nicht, dass auf die Grundschuld Zahlung geleistet wurde. Im Gegenteil, sie weist aus, dass „durch die Grundschuld gesicherte Forderung durch Zahlung des Darlehensbetrages erfüllt worden ist“.

    Die „löschungsfähige Quittung“ ist daher nicht verwendungsfähig.

    Die Grundschuld dürfte Ansprüche der WE-Gemeinschaft sichern. Wie hier ausgeführt,
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1054012
    bedarf der Verwalter jedenfalls dann, wenn die Tilgung der zugrundeliegenden Forderung dem GBA nicht nachgewiesen ist, zur Aufgabe von Rechten der WE-Gemeinschaft durch Abgabe einer Löschungsbewilligung der Ermächtigung durch die WE-Gemeinschaft (s. dazu die Anmerkung von Then zum Beschluss des OLG München vom 16.2.2011, 34 Wx 156/10, in der MittBauNot 1/2012, 47, 48 ff
    http://www.notare.bayern.de/fileadmi...Not_2012_1.pdf


    Weder ist diese Ermächtigung nachgewiesen, noch könnte die Vorlage einer noch nicht abgegebenen Löschungsbewilligung im Wege der Zwischenverfügung aufgegeben werden (OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 09.12.2015, 34 Wx 281/15 mwN)
    http://www.gesetze-bayern.de/Content...-01567?hl=true


    Der Löschungsantrag ist mithin –nach vorheriger Anhörung- zurückweisungsreif.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  4. #4
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    @Prinz: Eine Löschungsbewilligung wurde lt. #1 erteilt. Der Nachweis der Vollmacht dazu wäre noch zu erbringen. M. E. ist daher eine Zwischenverfügung der richtige Weg.
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  5. #5
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    Lt. #1 liegt lediglich eine Erklärung darüber vor, dass das der Grundschuld unterlegte Darlehen -von wem auch immer- zurückgezahlt worden ist. Die Rückzahlung des Darlehens mag einen Rückgewähr- oder Löschungsanspruch begründen (das richtet sich nach der Sicherungsabrede), lässt aber den Bestand des Grundpfandrechts unberührt (s. BeckOK/Holzer, § 27 GBO RN 25). Mangels anderweitiger Abreden könnte die Grundschuld auch zur Sicherung einer anderweitigen Forderung der WEG-Gemeinschaft gegen den Pfandbesteller verwendet werden. Daher kann ich in der eingangs genannten Erklärung keine Löschungsbewilligung erkennen. Ist die Unterlage als löschungsfähige Quittung jedoch nicht verwendungsfähig (zu den Voraussetzungen siehe auch die nachgenannte Entscheidung) und fehlt die auf die Löschung des Grundpfandrechts gerichtete Bewilligung, kann zu deren Vorlage keine Zwischenverfügung ergehen (OLG München, Beschluss vom 28. 2. 2011, 34 Wx 101/10)
    http://www.gesetze-bayern.de/Content...-07258?hl=true
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  6. #6
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    Zitat Zitat von GBARPfl Beitrag anzeigen

    Die gesicherte Forderung ist wohl bezahlt (durch wen verrät mir der Gute jedoch nicht ), die Formulierung der Quittung lautet: "Es wird bestätigt, dass die durch die Grundschuld gesicherte Forderung durch Zahlung des Darlehensbetrages erfüllt worden ist."

    Für mich eindeutig die Zahlung auf die Forderung, nicht auf die Grundschuld. Der Verwalter bewilligt auch gleich noch die Löschung der Grundschuld.
    Also wohl beides.

  7. #7
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Okay. Den Passus lese ich das erste Mal (muss an den Augentropfen von gestern liegen…). Dann also Zwischenverfügung.
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  8. #8
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    Klarstellung

    Nach einem Wochenende Grübelei kam mir folgender Gedanke:

    Die Abgabe der Quittung ist ja eine Wissens- und keine Willenserklärung. Der Schuldner sollte § 366 I BGB entsprechend bestimmen dürfen, worauf er gezahlt hat, so dass der Verwalter also erklären kann, dass der Zahlende auf die Grundschuld gezahlt hat.

    Und dann fand ich das hier beim Suchen heute Morgen:
    Rechtliche Selbständigkeit von Grundschuld und Forderung – zusätzliches Problem gegenüber dem Hypothekenrecht: Worauf wird gezahlt?

    - Primär ist auf die Tilgungsbestimmung abzustellen, § 366 I (analog)

    Ansonsten: Auslegung (Interessenlage)

    -
    Schuldner zahlt i.d.R. auf die Forderung
    - Eigentümer zahlt i.d.R. auf die Grundschuld
    -
    wenn Schuldner mit Eigentümer identisch: zahlt i.d.R. sowohl auf Forderung als auch auf Grundschuld, wenn der volle Betrag gezahlt wird
    - bei dauernden Geschäftsbeziehungen bzw. Ratenzahlungen wird i.d.R. auf die
    Forderung gezahlt

    (falls es interessiert, hier gefunden: http://singer.rewi.hu-berlin.de/doc/...rundschuld.pdf)

    In meinem Fall handelt es sich mit 100%iger Sicherheit um keine dauernden Geschäftsbeziehungen, so dass hier wohl von der dritten Möglichkeit auszugehen ist.

    Ich lasse also den Verwalter die Quittung ergänzen: Wer hat gezahlt? Und wurde wirklich nur auf die Forderung bezahlt, oder eben auch auf die Grundschuld?

    Vielen Dank fürs Mitdenken
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  9. #9
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    Ich denke, dass der Umstand, dass eine WEG-Gemeinschaft an einen offenbar außenstehenden Dritten („Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Grundschuld in einem nicht zur WEG gehörenden Grundbuch eingetragen“) ein Darlehen gewährt, nur dann von der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung gedeckt sein dürfte, wenn es dazu einen schriftlichen Darlehensvertrag gibt. Und aus dem Darlehensvertrag müsste sich dann ergeben, worauf der Schuldner Zahlungen zu leisten hat.. Und wenn der Verwalter bestätigt, dass „die durch die Grundschuld gesicherte Forderung durch Zahlung des Darlehensbetrages erfüllt worden ist“, dann dürfte der Darlehnsvertrag eben die Zahlung auf die Forderung und nicht auf die zu ihrer Absicherung bestellte Grundschuld vorsehen. Ist dem so, lässt sich mit der Aussage: „Der Schuldner sollte § 366 I BGB entsprechend bestimmen dürfen, worauf er gezahlt hat“, nichts anfangen.
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