Ankaufsrecht Inhaltsänderung (Nacherbfolge)

Bei mir wurde die Aufhebung eines Wohnungseigentums beantragt, soweit eigentlich kein Problem dachte ich.

Ursprünglich war an dem Grundstück eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines Ankaufsrecht für X eingetragen. Bei Aufteilung in WE wurde dann mit X der Inhalt dahingehend geändert, dass sich das Ankaufsrecht nicht mehr auf das Grundstück im Ganzen bezieht, sondern jetzt Ankaufsrechte bzgl. jeweils der einzelnen WE-Einheiten bestehen. Wurde auch in der Veränderungsspalte vermerkt.

Jetzt, bei Aufhebung des WEs soll das Ankaufsrecht zurück-umgewandelt werden zu seiner alten Form, also sich wieder auf das ganze Grundstück beziehen. Problem: Der X ist mitlerweile verstorben, beerbt von seiner Ehefrau E, befreite Nacherbfolge ist angeordnet, Nacherben die Kinder des X.

Nun ist meine Überlegung folgende: Es liegt mit der Inhaltsänderung jedenfalls eine Verfügung des Vorerben vor. Wo wir uns uneins sind ist die Frage ob es sich hierbei um eine entgeltliche handelt. Wenn man so will verliert die E das Ankaufsrecht an den einzelnen Einheiten, erhält dafür aber als Gegensleistung das Ankaufsrecht am ganzen Grundstück.

Meinung 1: Vorher wars in der Summe auch am ganzen Grundstück, also entgeltliche Verfügung weil Leistung und Gegensleistung gleichwertig.
Meinung 2: Die Ankaufsrechte an einzelnen Einheiten lassen mehr Freiheit, ein Ankaufsrecht (nur) am ganzen Grundstück könnte die wirtschaftlichen Verhältnisse der Nacherben ja übersteigen, mithin wäre das Ankaufsrecht praktisch wertlos, da nicht ausübbar.

Und da es um die Frage der Entgeltlichkeit geht darf ich diesmal wirtschaftliche Gesichtspunkte ja nicht ausklammern.

Edit: Vormerkung zur Sicherung eines Ankaufsrechts geändert.

Eingetragen ist eine Auflassungsvormerkung, welche das Ankaufsrecht absichert. Geändert wurde bzw. soll jetzt wieder werden der zugrunde liegende Anspruch.

Zitat von Cromwell

Das hatte ich schon vermutet, aber ich wollte sichergehen, weil man hier im Form schon die tollsten (Un-)Dinge erlebt hat.

Ich muss aber noch einige Folgefragen anschließen:

Der Anspruch ist vererblich?
Das Ankaufsrecht ist vererblich und durch Rechtsgeschäft übertragbar an die (namentlich bezeichnete) Ehefrau (die jetzt auch Vorerbin ist). Im Übrigen ist das Ankaufsrecht nicht veräußerlich und nicht übertragbar.

Welchen Inhalt hat das Ankaufsrecht? - Bedingter Vertrag, Option etc.?
Das Ankaufsrecht kann ausgeübt werden bei Veräußerung an einen Dritten, Insolvenz des Eigentümers, Zwangsvollstreckung in den Gegenstand, Veräußerung von Firmenanteilen an Dritte, die wirtschaftlich einer Veräußerung vergleichbar ist (Eigentümer ist eine GmbH u. Co KG).

Wie hat es sich ggf. mit der Einhaltung der Form des § 311 b BGB bei der Begründung und bei der Änderung des Anspruchs verhalten?
Begründung und Änderung sind notariell beurkundet.

Antworten auf Deine Fragen siehe blau.

Zitat von Cromwell

Ich frage mich, ob das Ankaufsrecht tatsächlich unbeschränkt vererblich sein sol. Denn wenn es in Form der Übertragbarkeit nur an die Ehefrau übergehen kann, weshalb sollte es dann in Form der Vererblichkeit nach dem Ableben der Ehefrau im Wege der Nacherbfolge auf Dritte übergehen können?

Ne, ich lese das so, dass das Ankaufsrecht nur an die Ehefrau vererbt oder übertragen werden kann, nicht aber an Dritte. Dann entfalltet die Nacherbfolge aber diesbezüglich keine Wirkung oder?

Zitat von Cromwell

Da würde ich jetzt aber schon die exakte Formulierung der Übertragbarkeits- und Vererblichkeitsvereinbarung wissen wollen.

wörtlich so:
Das Ankaufsrecht ist vererblich und durch Rechtsgeschäft unter Lebenden übertragbar an Frau M.S. Im Übrigen ist das Ankaufsrecht nicht veräußerlich und nicht übertragbar.
(Anm.: M.S. ist die Ehefrau des Berechtigten, und gleichzeitig jetzt Vorerbin)

Zitat von Cromwell

Die Änderung des der Vormerkung zugrunde liegenden Anspruchs und die entsprechende Eintragung bei der Vormerkung setzt die Voreintragung der Erbfolge voraus, weil kein Ausnahmefall des § 40 GBO vorliegt. Bei dieser Eintragung der Erbfolge ist darüber zu entscheiden, ob ein Nacherbenvermerk einzutragen ist oder nicht, so dass die bislang aufgeworfene Frage durchaus eine Rolle spielt.

Unabhängig davon stellt sich aber auch die - vorgelagterte - Frage, ob nicht bereits die Aufhebung des Sondereigentums materiell der Zustimmung des Vormerkungsberechtigten (und ggf. der Nacherben) bedarf. Bejahendenfalls müssen die Nacherben in jedem Fall mitwirken, da die Aufhebung des Sondereigentums ansonsten mit Eintritt des Nacherbfalls rechtlich in sich zusammenfällt.

Nur zur Klarstellung:
Die Erbfolge ist bei der Vormerkung bereits eingetragen worden, einschließlich der Nacherbfolge. Mir ist allerdings nicht bekannt ob damals die Frage überhaupt geprüft wurde, ob sich die Nacherbfolge überhaupt auf das Recht erstrecken kann weil an die Kinder nicht vererblich sondern nur an die Ehefrau. (Denke aber eher nicht geprüft sondern Erbschein nur abgeschrieben).
Und auch die Konsequenz (Unwirksamkeit der Aufhebung), sollte die notwendige Nacherbenzustimmung unterbleiben war mir auch schon bewußt.

Die Zustimmung der Vorerbin liegt mir ja vor, zumindest würde ich die darin sehen, dass sie das WE "freigibt" und sich an dessen Stelle mit dem Grundstück begnügt.

Springender Punkt ist: Zustimmung erforderlich? Gehe ich davon aus, dass das Ankaufsrecht nur an die Ehefrau, nicht aber an die Kinder vererbt werden konnte ist der Nacherbenvermerk falsch, und das Problem wäre doch gelöst, da sich das Recht der Nacherben eben nicht auf das Ankaufsrecht erstrecken kann?