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Thema: Baulasten Land Brandenburg

  1. #1
    Foren-Experte Avatar von fridolin2001
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    Baulasten Land Brandenburg

    Hallo,

    zum 01.07.2016 ist in Bbg eine neue Bauordnung in Kraft getreten. Damit wurde bei den Bauaufsichtsbehörden auch das Baulastenverzeichnis wiedereingeführt. Und prompt kamen am 05.07. zwei Anträge auf Baulast-Dienstbarkeiten zugunsten des Landkreises. Ich habe natürlich auf § 54 GBO verwiesen und vor Zurückweisung um eventuelle Stellungnahme gebeten. Jetzt schreibt der Landkreis, dass in diesen Fällen die Baugenehmigung noch nach der alten Bauordnung zu erteilen ist und daher die Dienstbarkeiten auch noch nach dem alten Recht einzutragen sind.

    Ich habe damit irgendwie Probleme. Würdet ihr aufgrund der Mitteilung des Landkreises noch die Dienstbarkeiten eintragen?

    Gruß, F.

  2. #2
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Vielleicht kann ich Dir ja auch als Baden-Württemberger zu Hilfe eilen. Wir haben zwar seit eh und je (früher nach § 108 LBO, seit 1.4.1984 nach § 70 LBO) ein Baulastenverzeichnis und ich kenne eigentlich nur die zusätzliche Absicherung der privatrechtlichen Verpflichtung durch (auch inhaltsgleiche) Dienstbarkeit (s. dazu etwa Rohrer, Baulast und/oder Dienstbarkeit, BWNotZ 1984, 165, Grziwotz, Zur “Doppelsicherung” baurechtlicher Genehmigungsvoraussetzungen, BauR 1990, 20, 21 f, Schöner/Stöber, GBR, 15. Auflage 2012 RN RN 3201 sowie die Nachweise im DNotI-Report 15/1998, 145 ff).

    Wenn ich nach der Kommentierung von Wilsch im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 01.06.2016, § 54 RN 26 gehe, erfolgte bislang in Bayern und Brandenburg (Zitat) „eine Sicherung entweder durch Bestellung von Grunddienstbarkeiten bzw. beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten für die Bauaufsichtsbehörde, oder durch eine schriftliche, gegenüber der Baubehörde abzugebende Übernahmeerklärung betr. Abstandsflächen (also auch ohne Grundbucheintragung, Grziwotz, Grundstückskaufverträge, Rn 838).“

    Das hat sich nun dadurch geändert, dass Brandenburg mit Wirkung zum 1.7.2016 durch § 84 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) vom 19. Mai 2016 (GVBl. I Nr. 14) ein Baulastenverzeichnis eingeführt hat. Zum Erlass einer Rechtsverordnung betreffend die Vorschriften über den Umfang, den Inhalt und die Form des Baulastenverzeichnisses ist nach § 86 Absatz 7 BbgBO das für die Bauaufsicht zuständige Mitglied der Landesregierung ermächtigt worden.

    Damit kann seither nach § 54 GBO die bisherige Absicherung durch Dienstbarkeit nicht mehr erfolgen (Beck-OK/Wilsch, § 54 GBO RN 24 mwN).

    Das ergibt sich auch aus der Regelung in § 84 Absatz 6 BbgBO:

    Danach behalten die bestehenden rechtlichen Sicherungen durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten ihre Gültigkeit, soweit sie nicht durch Baulasten nach Absatz 1 ersetzt und die Eintragungen im Grundbuch gelöscht wurden.

    Bei diesen bestehenden Sicherheiten kann es sich nur um diejenigen handeln, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der BbgBO bereits bestehen, also bis zum 30.06.2016 im Grundbuch eingetragen wurden. Inwieweit sich diese Vorschrift auf Dienstbarkeiten erstreckt, die noch nicht eingetragen wurden, deren Eintragung aber vor dem 1.7.2016 beantragt wurde, kann dahinstehen, da dieser Fall vorliegend nicht gegeben ist.

    Aus der Übergangsvorschrift in in § 89 Absatz 4 BbgBO ergibt sich nichts anderes.

    Danach sind die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes eingeleiteten Verfahren „noch nach den bis zum Inkrafttreten geltenden Vorschriften fortzuführen; die materiellen Vorschriften des Gesetzes sind jedoch anzuwenden, soweit diese für die Bauherrin oder den Bauherrn günstiger sind“.

    Bei den eingeleiteten Verfahren kann es sich nur um die Verfahren nach der Bauordnung handeln, auf die dann noch die Vorschriften der Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. September 2008 (GVBl. I S. 226) anzuwenden sind. Diese Bestimmungen sehen die Eintragung von Dienstbarkeiten nicht vor. Also kann sich aus der Übergangsvorschrift auch nicht ergeben, dass diese Dienstbarkeiten noch eintragungsfähig wären.

    Aber selbst wenn man unter den „eingeleiteten Verfahren“ auch Verfahren nach der Grundbuchordnung verstehen wollte, käme die Überleitungsvorschrift nicht zur Anwendung, weil die Einleitung des GB-Verfahrens erst mit der Antragstellung beginnt und der Antrag erst nach dem 30.06.2016 gestellt wurde.

    Kurzum: Zwar mag sich die Frage der Genehmigung noch nach der früheren Bauordnung von 2008 richten, für die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Sicherung baurechtlicher Genehmigungsvoraussetzungen ist jedoch seit dem 1.7.2016 kein Raum mehr.
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  3. #3
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Kurzum: Zwar mag sich die Frage der Genehmigung noch nach der früheren Bauordnung von 2008 richten, für die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Sicherung baurechtlicher Genehmigungsvoraussetzungen ist jedoch seit dem 1.7.2016 kein Raum mehr.
    Hallo zusammen, vor allem Hallo an alle Brandenburger,

    Die Ausführungen von Prinz zu unserer derzeitigen Problematik, mit den nach wie vor immer noch eingehenden b-p Dienstbarkeiten für die untere Bauaufsichtsbehörde, haben mich überzeugt.

    Allerdings sehen das Bauamt und auch einige Notare die Sache völlig anders und sind der Meinung, das die Übergangsvorschrift des § 89 Abs. 4 Brandenburgische BauO sehr wohl auch auf die Eintragung der Dienstbarkeiten anzuwenden wäre.
    Bevor ich nun beginne, unter Verweis auf § 54 GBO haufenweise Zurückweisungen zu fertigen, wollte ich kurz noch mal horchen, ob vom Großteil der Rechtspfleger des Landes diese Rechtsauffassung ebenfalls vertreten wird?
    Oder ist vielleicht bei irgendwem schon ein Rechtmittel gegen eine Zurückweisung dieser Anträge eingelegt worden, so das man davon ausgehen kann dass unser OLG sich der Thematik stellt?
    Geändert von unica.donna (05.08.2016 um 12:01 Uhr)
    Ich kann, weil ich will was ich muss! (E. Kant)

  4. #4
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    Ich selbst darf ja wie Du weißt nicht mehr mitspielen, aber aus unserem GBA habe ich erst heute gehört, daß die Kolleginnen dort es wie Prinz halten. Rechtsmittel sind noch keine bekannt. Es ist wohl noch die Diskussionsphase mit dem Bauordnungsamt...
    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

  5. #5
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    ...okay, dann bin ich ja nicht allein, und danke für die Rückäußerung
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  6. #6
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    noch mal dieses Thema:
    es ist zwar noch kein Rechtsmittel gegen die Zurückweisung eingelegt worden, aber wie gesagt, ich weiß das die Notare und der Baubehörde die Meinung vertreten, dass die Übergangsvorschrift des § 89 Abs. 4 Brandenburgische BauO sehr wohl auch auf die Eintragung der Dienstbarkeiten anzuwenden wäre.

    Jetzt habe ich wieder etliche Dienstbarkeitsbestellungen vorliegen.
    Allerdings sind das die kombinierten, wo neben der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Zufahrtsrechte) zugunsten der unteren Bauaufsichtsbehörde
    ...die Verpflichtungen aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit werden auch als Grunddienstbarkeit gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstückes Flur yy, Flurstück zz, Blatt xxx übernommen... und ...die Eintragung der Grunddienstbarkeit (im Gleichrang mit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit) wird bewilligt und beantragt.

    Könnte man die Grunddienstbarkeiten nicht auch als normale rechtsgeschäftliche Bestellung betrachten oder fallen diese aufgrund des Sachzusammenhanges ebenfalls unter § 54 GBO
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  7. #7
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    Wie oben ausgeführt, wird die zusätzliche (zur Baulast) Absicherung der privatrechtlichen Verpflichtung auch durch (auch inhaltsgleiche) Dienstbarkeit allgemein befürwortet.

    In Deinem Fall geht es aber nicht um die zusätzliche Absicherung einer privatrechtlichen Verpflichtung.

    Vielmehr ergibt sich aus § 84 Absatz 6 BbgBO, dass Baulasten bis zum 30.06.2016 durch Dienstbarkeiten gesichert werden konnten. Diese zum 30.06.2016 bestehenden rechtlichen Sicherungen durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten sollen ihre Gültigkeit behalten, soweit sie nicht durch Baulasten nach Absatz 1 ersetzt und die Eintragungen im Grundbuch gelöscht wurden.

    Und wenn nun die Eintragung von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (Zufahrtsrechte) zugunsten der unteren Bauaufsichtsbehörde beantragt wird, dann handelt es sich um solche, die statt in dem zum 1.7.2016 errichteten Baulastenverzeichnis noch im GB vermerkt werden sollen. Sind sie nicht mehr eintragungsfähig -wovon ich ausgehe-, dann kann es auch keinen Gleichrang mit der weiteren zur Eintragung beantragten Grunddienstbarkeit geben. Und wenn Inhalt der Grunddienstbarkeit sein soll, die Verpflichtungen aus der -nicht mehr eintragungsfähigen- beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu übernehmen, dann besteht für diese Grunddienstbarkeit jedenfalls solange keine Eintragungsfähigkeit, bis die genannten Verpflichtungen durch (im Baulastenverzeichnis eingetragene) Baulast abgesichert sind. Dementsprechend müsste der Inhalt der Grunddienstbarkeit abgeändert werden.
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  8. #8
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    Wie verhält es sich bei beschränkten pers. Dienstbarkeiten zugunsten des Landkreises, die vor dem 01.07.2016 beim Grundbuchamt eingegangen sind? Können diese Dienstbarkeiten noch im Grundbuch eingetragen werden?

  9. #9
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    Die beruhen ja eindeutig noch auf der alten Bauordnung und sind auch grundbuchverfahrensrechtlich vor dem Ablauf des 30.06.16 angeschoben. Damit halte ich sie für eintragbar.
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  10. #10
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Bei den eingeleiteten Verfahren kann es sich nur um die Verfahren nach der Bauordnung handeln, auf die dann noch die Vorschriften der Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. September 2008 (GVBl. I S. 226) anzuwenden sind. Diese Bestimmungen sehen die Eintragung von Dienstbarkeiten nicht vor. Also kann sich aus der Übergangsvorschrift auch nicht ergeben, dass diese Dienstbarkeiten noch eintragungsfähig wären.
    Dem muss ich widersprechen. Die alte Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) sah in § 65 Abs. 1 sehr wohl die Eintragung von Dienstbarkeiten vor.

    Daher bin ich der Auffassung, dass für Altverfahren, in denen nach der BbgBO a.F. die Bestellung von Dienstbarkeiten verlangt wurde, diese im Grundbuch auch noch eingetragen werden müssten, selbst wenn der Antrag erst nach dem 01.07.2016 eingegangen ist. Nach der Übergangsvorschrift § 89 Abs. 4 sind diese Altverfahren bis zum Ende nach den alten Vorschriften fortzuführen, d.h. bis hin zur Eintragung der nach altem Recht bestellten Dienstbarkeiten.

  11. #11
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    Zitat Zitat von Llissi Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Bei den eingeleiteten Verfahren kann es sich nur um die Verfahren nach der Bauordnung handeln, auf die dann noch die Vorschriften der Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. September 2008 (GVBl. I S. 226) anzuwenden sind. Diese Bestimmungen sehen die Eintragung von Dienstbarkeiten nicht vor. Also kann sich aus der Übergangsvorschrift auch nicht ergeben, dass diese Dienstbarkeiten noch eintragungsfähig wären.
    Dem muss ich widersprechen. Die alte Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) sah in § 65 Abs. 1 sehr wohl die Eintragung von Dienstbarkeiten vor. ...
    Das ist zutreffend. Als Ersatz für die in Brandenburg zum 1. Juli 1994 abgeschaffte Baulast ist mit der Brdbg BauO vom 16.07.2003 in § 65 die Bestellung von persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten der Gebietskörperschaft, die Träger der Bauaufsichtsbehörde ist, vorgesehen worden. Offenbar ist mir seinerzeit nicht diese bzw. die Fassung vom 17. September 2008 angezeigt worden.

    Dennoch scheint mir die Übergangsvorschrift des § 89 Absatz 4 der BbgBO vom 19. Mai 2016 nicht für die Zulässigkeit der Eintragung der Dienstbarkeiten ab dem 1.7.2016 zu sprechen, weil dem mE die Bestimmung des § § 84 Absatz 6 BbgBO entgegensteht, die von den zum Zeitpunkt des Inkrafttreten des Gesetzes (1.7.2016) bestehenden Sicherheiten ausgeht. Auch kann es mE nicht sein, dass für Rechtsverhältnisse ab dem 1.7.2016 zum einen das Baulastenverzeichnis Auskunft geben soll, zum anderen aber noch eine Grundbucheintragung nach dem 1.7.2016.

    Auch ergibt sich mE daraus, dass die Vorschriften zur Einrichtung des Baulastenverzeichnisses bereits mit der Verkündung des Gesetzes zur Novellierung der Brandenburgischen Bauordnung und zur Änd. des LandesimmissionsschutzG in Kraft gesetzt wurden (die Bestimmung des Art. 1 § 86 Absatz 7 der BbgBO vom 19. Mai 2016 ist nach Art 3 Absatz 2 des Gesetzes bereits mit der Verkündung in Kraft gesetzt worden), dass dann rechtzeitig zum übrigen Inkrafttreten des Gesetzes (1.7.2016) ein Register für die Erfüllung der nach öffentlich-rechtlicher Anforderungen zu übernehmenden Verpflichtungen zur Verfügung stehen sollte, so dass für die Eintragung im Grundbuch kein Bedarf mehr war.
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  12. #12
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    Zur Info:
    Meine Kollegin hat letzte Woche dazu das OLG in die Spur geschickt ...
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  13. #13
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    Es ist ja nun einige Zeit vergangen. Liegt inzwischen eine Entscheidung vom OLG vor?

  14. #14
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    Nein, ... sei nicht so ungeduldig, gut Ding will Weile haben ...
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  15. #15
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    Welcher konkrete Sachverhalt (Bewilligung vor oder nach dem 1.7.16) liegt denn dem Verfahren zugrunde, welches dem OlG zur Entscheidung vorliegt?

  16. #16
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    Hallo, die Bewilligung war vom 22.07.2016 und die Antragstellung erfolgte am 1.8.2016.
    Es war nur die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, also ohne Grunddienstbarkeit (der typische Vordruck). Wir hoffen auch auf eine baldige Entscheidung.

  17. #17
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    Zur allgemeinen Information: Einer Kollegin, die einen Baulasten-Dienstbarkeitsantrag zurückgewiesen hatte, wurde im Rahmen der Beschwerde heute die Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 17.11.2016, Az: 5 W 127/16, vorgelegt. Darin hat das OLG eine Zurückweisung des ÁG Bernau aufgehoben! Ich finde die Entscheidung nicht überzeugend. § 54 GBO wurde zwar erwähnt, aber eine Auseinandersetzung damit erfolgte nicht. Im Grunde besagt die Entscheidung "Die Dienstbarkeit wurde bewilligt, demzufolge ist sie einzutragen. Was dahintersteht, hat das GBA nicht zu interessieren."

  18. #18
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    Zur Info:
    Auch die hiesige Akte ist gestern zurückgekommen und die Entscheidung - bereits vom 22.11.16 - ist wortgleich mit der vom MK bereits mitgeteilten Entscheidung vom 17.11.16. Diese hatten wir uns bereits beim OLG angefordert - die beiden Entscheidungen lauten also wie folgt:

    ...
    II.

    Die zulässige Beschwerde der Antragsteller hat in der Sache Erfolg.

    Der Antragsteller zu 1 als eingetragener Eigentümer des dienenden Grundstücks hat in der mit dem Eintragungsantrag eingereichten notariell beglaubigten Bewilligungsurkunde vom 6. April 2016 zu Gunsten des Antragstellers zu 2 an seinem Grundstück Flur 3, Flurstück 314 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem aus der Urkunde ersichtlichen Inhalt bewilligt und deren Eintragung beantragt. (Anm.: aus dem Fall von MK, hier: Bewilligung weit nach dem 01.07.2016 )

    Nach § 19 GBO hat eine Eintragung zu erfolgen, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies ist vorliegend der Fall. Ob der Berechtigte einen Anspruch auf die Einräumung des einzutragenden Rechts hat, ist vom Grundbuchamt nicht zu prüfen. Die Eintragungsbewilligung ist aufgrund ihrer verfahrensrechtlichen Natur eine abstrakte Erklärung. Ihre Wirksamkeit hängt nicht von der des schuldrechtlichen Grundgeschäfts ab (Demharter GBO § 19 Rn. 18 m. w. Nachw.). Die Bewilligung ist nach ihrem Wortlaut auch eindeutig und lässt eine andere Auslegung als diejenige, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt werden sollte, nicht zu.

    Lediglich vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass die Grundbuchordnung als maßgebliches Verfahrensrecht dazu dient, das materielle Recht zu verwirklichen. Ob die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder durch eine nicht in das Grundbuch einzutragende Baulast zu erfolgen hat, ist aber eine Frage des materiellen Rechts, nicht des Verfahrensrechts.

    Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz; eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.
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  19. #19
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    Und wo wird § 54 GBO erwähnt, wie MK zu der wortgleichen Entscheidung ausführt („§ 54 GBO wurde zwar erwähnt, aber eine Auseinandersetzung damit erfolgte nicht“)
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  20. #20
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    Bei der von mir erwähnten Entscheidung in der Sachverhaltsdarstellung.

    "Gründe:

    I.

    ...

    Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 20.09.2016 den Antrag auf Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit vom 05.07.2016 mit der Begründung zurückgewiesen, der Auffassung der Antragsteller, es handele sich um eine privatrechtliche Dienstbarkeit, könne nicht gefolgt werden. Gemäß § 54 GBO seien auf dem Grundstück ruhende öffentliche Lasten von der Eintragung im Grundbuch ausgeschlossen. Vorliegend handele es sich um eine sog. Baulastendienstbarkeit, wie sie nach § 65 BbgBO a.F. erforderlich gewesen sei.

    ...

    II.

    [wie muellersQ]"

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