Beantragt wird im Rahmen der Umschreibung eines Erbbaurechts ein auf diesem Erbbaurecht lastendes Vorkaufsrecht zu löschen. Das VKR ist im GB eingetragen für A unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung. Als Löschungsunterlage vorgelegt wird mir nun eine Sterbeurkunde bezüglich A, dieser ist 2000 verstorben. Der Nachweis des Todes ist ordnungsgemäß geführt. Ich habe mir nun die Eintragungsbewilligung des VKR beigezogen und festgestellt, dass es sich hier um das typische Eigentümer-VKR am Erbbaurecht handelt. Die Bewilligung lautete wie folgt: "Der Eigentümer (das war damals A) gewährt den Berechtigten und diese gewähren dem Eigentümer ein VKR für alle Verkaufsfälle während der Dauer des Erbbaurechts am Grundstück bzw. am Erbbaurecht."
Der Kollege von damals hat aufgrund dieser Bewilligung im Grundstücksgrundbuch ein subj.-dingliches VKR für den jeweiligen Erbbauberechtigten eingetragen, während er im Erbbau-GB ein subj.-persönliches VKR für A eingetragen hat. Kann (bzw. muss) ich dieses subj.-persönliche VKR aufgrund Todesnachweis des Berechtigten nunmehr löschen? Gewollt war damals zweifelsfrei die Bestellung eines subj.-dinglichen VKR für den jeweiligen Eigentümer, eingetragen wurde das aber leider nicht!
Löschung VKR?
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Ich würde mich nicht an die falsche Eintragung halten.
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Da das VR „während der Dauer des Erbbaurechts am Grundstück bzw. am Erbbaurecht“ gewährt wurde, kann es nicht subjektiv-persönlich gemeint sein, zumal die Eintragung im Grundstücks-GB auf den jeweiligen Erbbauberechtigten lautet.
Daher ergibt die Auslegung, dass das VR am Erbbaurecht dem jeweiligen Grundstückseigentümer zusteht, so dass die Löschung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises (Sterbe-UR) ausscheidet.
Der BGH 5. Zivilsenat führt in den Randziffern 7 und 8 des Versäumnisurteils vom 11.07.2014, V ZR 18/13, aus:
„7 a) Wem das Vorkaufsrecht zusteht und worauf der gesicherte Eigentumsverschaffungsanspruch (§ 1098 Abs. 1 Satz 1, § 464 Abs. 2, § 433 Abs. 1 Satz 1, § 453 Abs. 1 BGB) gerichtet ist, bestimmt sich nach der Grundbucheintragung (Senat, Urteile vom 27. Januar 1960 - V ZR 148/58, NJW 1960, 673 und vom 19. September 2008 - V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 11). Diese darf das Revisionsgericht selbst auslegen (Senat, Urteil vom 21. Dezember 2012 - V ZR 221/11, MDR 2013, 458 Rn. 15). Dabei ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr.: Senat, Urteile vom 26. Oktober 1984 - V ZR 67/83, BGHZ 92, 351, 355, vom 7. Juli 2000 - V ZR 435/98, BGHZ 145, 16, 20 f. und vom 15. November 2013 - V ZR 24/13, ZfIR 2014, 143 Rn. 6 jeweils mwN).
8b) aa) Auszugehen ist demnach, was das Berufungsgericht nicht verkennt, von dem Wortlaut des Vorkaufsrechts, wie er sich aus Nr. II § 8 der Erbbaurechtsbestellungsurkunde ergibt. Danach räumt der Grundstückseigentümer dem jeweiligen Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle an dem Erbbaugrundstück ein. -
Das ist schon richtig, s. BayObLG, Beschluss vom 5.4. 1982, BReg. 2 Z 29/81,
http://www.dnoti.de/entscheidungen…320?mode=detail
Allerdings wird in den Fällen, in denen aus der Bewilligung eindeutig hervorgeht, dass ein subjektiv-dingliches Recht bestellt werden sollte, auch der Rechtsgedanke des § 140 BGB angewandt. Schermaier führt dazu im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 1094 RN 27 zu dem umgekehrten Fall aus: „Ist statt eines gewollten subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechts versehentlich ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht eingetragen worden, so wendet die Praxis (RGZ 104, 316 ff; BayObLG NJW 1961, 1263, 1265; offen in BayObLG BayNotZ 1982, 177, 178) den Rechtsgedanken des § 140 an und behandelt das fragliche Recht nach dem Willen seiner Besteller. Es kann aber bei Erwerb eines Grundstücks, dessen jeweiliger Eigentümer nach der Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstücks vorkaufsberechtigt sein soll, durch Dritte Gutglaubensschutz eingreifen (dazu RGZ 104, 319).…“ Zu einer nicht als subjektiv-dinglich eingetragenen Erbbauzinsreallast führt das BayObLG im Beschluss vom 27. 1. 1961 - BReg. 2 Z 191/60 – aus (Hervorhebung durch mich): „So war aber die gelöschte Eintragung und die ihr zugrunde liegende Eintragungsbewilligung sicher nicht gemeint und zu verstehen. Nach der Bestellungsurkunde (Eintragungsbewilligung) v. 14. 5. 1927, auf welche die Erbbauzinseintragung zulässigerweise (§ 874 BGB) Bezug genommen hat und die daher zur Auslegung des Eintragungsvermerks als dessen Bestandteil herangezogen werden kann (BayObLGZ 53, 83; RG, JFG 4, 3), kann es nicht zweifelhaft sein, dass alle Beteiligten die Erbbauzinsreallast so bestellt wissen wollten, wie es die ErbbauVO - die sie in § 2 Abs. 2 der Urkunde ausdrücklich als maßgebende Grundlage für das Erbbaurecht bezeichnet haben - allein zulässt, nämlich als subjektiv-dingliche Reallast..“
Die Bewilligung („Der Eigentümer (das war damals A) gewährt den Berechtigten und diese gewähren dem Eigentümer ein VKR für alle Verkaufsfälle..“) ist in Deinem Fall aber ohnehin nicht eindeutig. Daher erübrigt sich auch die Frage, ob das Recht nicht schon deshalb zu löschen wäre, weil es mangels Einigung nicht entstanden ist (s. BayObLG, Beschluss vom 5.4. 1982, BReg. 2 Z 29/81). -
Das ist schon richtig, s. BayObLG, Beschluss vom 5.4. 1982, BReg. 2 Z 29/81,
http://www.dnoti.de/entscheidungen…320?mode=detail
Allerdings wird in den Fällen, in denen aus der Bewilligung eindeutig hervorgeht, dass ein subjektiv-dingliches Recht bestellt werden sollte, auch der Rechtsgedanke des § 140 BGB angewandt. Schermaier führt dazu im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 1094 RN 27 zu dem umgekehrten Fall aus: „Ist statt eines gewollten subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechts versehentlich ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht eingetragen worden, so wendet die Praxis (RGZ 104, 316 ff; BayObLG NJW 1961, 1263, 1265; offen in BayObLG BayNotZ 1982, 177, 178) den Rechtsgedanken des § 140 an und behandelt das fragliche Recht nach dem Willen seiner Besteller. Es kann aber bei Erwerb eines Grundstücks, dessen jeweiliger Eigentümer nach der Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstücks vorkaufsberechtigt sein soll, durch Dritte Gutglaubensschutz eingreifen (dazu RGZ 104, 319).…“ Zu einer nicht als subjektiv-dinglich eingetragenen Erbbauzinsreallast führt das BayObLG im Beschluss vom 27. 1. 1961 - BReg. 2 Z 191/60 – aus (Hervorhebung durch mich): „So war aber die gelöschte Eintragung und die ihr zugrunde liegende Eintragungsbewilligung sicher nicht gemeint und zu verstehen. Nach der Bestellungsurkunde (Eintragungsbewilligung) v. 14. 5. 1927, auf welche die Erbbauzinseintragung zulässigerweise (§ 874 BGB) Bezug genommen hat und die daher zur Auslegung des Eintragungsvermerks als dessen Bestandteil herangezogen werden kann (BayObLGZ 53, 83; RG, JFG 4, 3), kann es nicht zweifelhaft sein, dass alle Beteiligten die Erbbauzinsreallast so bestellt wissen wollten, wie es die ErbbauVO - die sie in § 2 Abs. 2 der Urkunde ausdrücklich als maßgebende Grundlage für das Erbbaurecht bezeichnet haben - allein zulässt, nämlich als subjektiv-dingliche Reallast..“
Die Bewilligung („Der Eigentümer (das war damals A) gewährt den Berechtigten und diese gewähren dem Eigentümer ein VKR für alle Verkaufsfälle..“) ist in Deinem Fall aber ohnehin nicht eindeutig. Daher erübrigt sich auch die Frage, ob das Recht nicht schon deshalb zu löschen wäre, weil es mangels Einigung nicht entstanden ist (s. BayObLG, Beschluss vom 5.4. 1982, BReg. 2 Z 29/81).
In meinem Fall ist das Erbbaurecht vom derzeitigen Erbbauberechtigten rechtsgeschäftlich erworben worden. M.E. ist spätestens dadurch im Wege des gutgläubigen Erwerbs des Erbbaurechts, belastet mit einem laut GB subj.-persönlichen Erbbaurecht, davon auszugehen, dass nun tatsächlich nur ein subj-persönliches VKR für A besteht, selbst wenn man grundsätzlich eine Umdeutung über § 140 BGB zulassen würde. Und die Auslegung des BayObLG in BayObLGZ 53, 83 bringt mich auch nicht weiter. Als Begründung der dort vorgenommenen Auslegung/Umdeutung wird u.a. darauf abgehoben, dass eine Erbbauzinsreallast nach der ErbbauVO ausschließlich als subj.-dingliches Recht zulässig ist. Das trifft bei einem VKR jedoch nicht zu, dieses kann theoretisch -auch wenn es ungewöhnlich ist- zugunsten des Eigentümers persönlich bestellt werden. -
Guter Weg :).
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