Geltendmachung Rückauflassungsvormerkung durch IV bei Miteigentum

    Ich habe wieder mal einen etwas ungewöhnlichen Sachverhalt. Schuldnerin war mit ihrem Ehemann Miteigentümerin zu 1/2 einer Eigentumswohnung. In 2000 erfolgte die unentgeltliche Übertragung auf den Sohn. Das Verfahren wurde in 2015 beantragt und eröffnet, die Übertragung erfolgte also außerhalb der Anfechtungsfristen. Allerdings enthält Abteilung II des Grundbuchs eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Schuldnerin und ihres Ehemanns. Der genaue Inhalt war zunächst nicht bekannt, da die Verträge bei Schuldnerin, Ehemann und Sohn angeblich nicht auffindbar waren. Jetzt liegen sie aber über den ehemaligen Notar vor. Danach besteht der Anspruch, wenn
    - der Sohn heiratet und nicht den Güterstand der Gütertrennung vereinbart (liegt nicht vor),
    - über das Vermögen des Sohns das Insolvenzverfahren eröffnet wird (liegt nicht vor) oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Objekt betrieben werden. In 2008 gab es ein Zwangsversteigerungsverfahren; in 2010 wurde der Vermerk im GB gelöscht. Nähere Hintergründe sind mir aktuell noch nicht bekannt.
    - der Erwerber ohne schriftliche Zustimmung der Übergeber oder des Längerlebenden von ihnen über das Vertragsobjekt durch Veräußerung oder Belastung verfügt. Nach Umschreibung wurde in 2013 eine Grundschuld eingetragen. Ob eine schriftliche Zustimmung der Eltern vorliegt ist derzeit ebenfalls noch nicht bekannt (im Zweifel wird so eine aus dem Hut gezaubert werden).

    Meine grundsätzliche Frage (die Voraussetzungen der Ausübung des Rückauflassungsanspruchs als gegeben unterstellt): Kann hier der IV diesen Anspruch alleine ausüben, oder benötigt er die Mitwirkung des Ehemanns der Schuldnerin (da früherer Miteigentümer und Rückauflassungsvormerkung auch zu seinen Gunsten)? Ich tendiere ja zur Befugnis der alleinigen Ausübung unter Anwendung von § 428 BGB.

    In welchem Gemeinschaftsverhältnis ist die Vormerkung im GB eingetragen? Zu je 1/2? Als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB?

    Ergibt sich aus dem zugrunde liegenden Vertrag etwas dazu, dass das Recht evtl. nur gemeinschaftlich ausgeübt werden kann?

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

    Verstehe ich das richtig, dass die Schuldnerin (und ihr Ehemann) die Rückübertragung verlangen können, wenn über das Vermögen des Sohnes = Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet ist, was aber nicht vorliegt?
    Dann besteht doch kein Rückübertragunsanspruch?

    Ansonsten bleibts bei den Fragen von Ulf.

    @Frisky: Naja, neben der nicht vorhandenen Insolvenz des Sohns gibt es noch 2 weitere Möglichkeiten, nämlich nachträgliche Belastungen des Objekts (in 2013 Grundschuld eingetragen) oder ZV-Maßnahmen. Hier wurde in 2008 eine Zwangsversteigerung eingetragen und 2010 wieder gelöscht.

    Ulf: Aus dem Vertrag lese ich nicht, dass das Recht nur gemeinschaftlich geltend gemacht werden kann. Dort heißt es: "Den Übergebern steht gegenüber dem Erwerber ein Anspruch auf Rückübereignung des Vertragsobjekts zu...." und weiter:"Tritt einer dieser Tatbestände ein, so ist das Vertragsobjekt unentgeltlich an die Übergeber als Miteigentümer je zur Hälfte zu übereignen". Im Grundbuch ist eingetragen: "Rückauflassungsvormerkung zu je zu 1/2..."

    Demnach kann der Insolvenzschuldner nur die Rückübertragung eines 1/2 Miteigentumsanteils am Grundstück fordern. Die Rückforderung des gesamten Grundbesitzes könnten die Eltern nur gemeinsam verlangen, wobei auch dann der Schuldner nur einen 1/2 Anteil bekommen würde.

    Ulf

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    Zitat von Reifenpanne

    in 2013 Grundschuld eingetragen


    Ergibt sich aus dem Grundbuch, dass die Grundschuld im Rang vor der Vormerkung Abt. II Nr. x eingetragen wurde oder die Grundschuld "gegenüber der Vormerkung Abt. II Nr. x wirksam ist"? Wenn ja, müssen die Eltern mitgewirkt haben und haben demnach also (zumindest konkludent) der Belastung zugestimmt.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

    Danke für den Hinweis; daran hatte ich so überhaupt nicht gedacht, das im Hinblick auf die Frage der Zustimmung der Eltern zu prüfen. Ja, im Grundbuch findet sich ein entsprechender Vorrang der Grundschuld gegenüber der vorher bestellten Rückauflassungsvormerkung. Dann läge in der Tat eine Zustimmung der Eltern vor. Bliebe also nur die Möglichkeit wegen der in 2008 angeordneten Zwangsversteigerung.

    Zitat von Reifenpanne

    Danke für den Hinweis; daran hatte ich so überhaupt nicht gedacht, das im Hinblick auf die Frage der Zustimmung der Eltern zu prüfen. Ja, im Grundbuch findet sich ein entsprechender Vorrang der Grundschuld gegenüber der vorher bestellten Rückauflassungsvormerkung. Dann läge in der Tat eine Zustimmung der Eltern vor. Bliebe also nur die Möglichkeit wegen der in 2008 angeordneten Zwangsversteigerung.

    Ist das nicht "geheilt"?

    [SIGPIC] [/SIGPIC] Vertrauue miiir (Kaa: Das Dschungelbuch, 4. Akt, 3. Szene)

    Zitat von Reifenpanne

    Ich vermute, Du meinst wegen BGH V ZR 25/06?


    Nein, gemeint ist das in der Regel der Anspruch innerhalb einer bestimmten Zeit geltend gemacht werden muss und auch deshalb, weil nach vielen Mustern die nachträgliche Aufhebung der Zwangsversteigerung zum Wegfall des Rückforderungsrechts führt. Schließlich soll sichergestellt werden, dass der Übertragungsgegenstand beim Empfänger ("in der Familie") verbleibt und nicht weggepfändet wird. Diese Gefahr besteht nach Aufhebung der Zwangsversteigerung nicht mehr.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Nein, die hier geschlossene Regelung enthält weder eine zeitliche Befristung, innerhalb derer der Anspruch geltend zu machen wäre, noch eine Regelung, die ausdrücklich die Rechtslage bei Aufhebung oder Wegfall der Zwangsvollstreckung vorsieht.

    Mit den genannten Rückfallklauseln soll doch zugunsten der Übergebenden (= Eltern) der Verbleib des Objekts gesichert werden. Außer Ihnen soll bei Problemen oder Verfügungen des Sohnes niemand an das Objekt rankommen.

    Hier liegt aber der umgekehrte Fall vor, nämlich dass die Eltern in finanzielle Probleme geraten. Das wird mit den Klauseln gerade nicht abgesichert und so sind sie m.E. auch nicht auszulegen.


    Zum Inhalt des Anspruchs: M.E. könnte der IV der Mutter den Anspruch (wenn er denn bestehen sollte) alleine geltend machen - aber nur für die Hälfte, die ehemals der Mutter gehörte. Die Ausübung des Rechtes der Rückauflassung dürfte kaum dazu führen können, dass die Mutter mehr erlangt, als sie ehemals weggegeben hat. Die dann entstehende Miteigentümergemeinschaft wäre wohl nach § 84 InsO aufzulösen.


    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Der genaue Text der Rückauflassungsvormerkung samt der zugrundeliegenden Verpflichtung wäre schon von Interesse. Aber Warum sollte sich der Sohn zur Rückauflassung des Anteils des Vaters an die Mutter (und umgekehrt) verpflichtet haben? Wäre ja streng genommen keine "Rück"-Auflassung, denn "Rück" setzt vom Wortsinn her doch ein "Hin" voraus , und eine "Hin-Auflassung" des Anteils der Mutter durch den Vater (und umgekehrt) an den Sohn gab es ja nicht.

    Natürlich kann man alles vereinbaren ...

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Zitat von AndreasH

    Aber Warum sollte sich der Sohn zur Rückauflassung des Anteils des Vaters an die Mutter (und umgekehrt) verpflichtet haben?

    Weiß ich nicht. Im Vertrag wird eingangs meist das ganze Grundstück als „Vertragsobjekt“ bezeichnet, obwohl sich Bruchteilseigentümer doch vermutlich nur insoweit verpflichten werden, wie sie den Anspruch auch erfüllen können (MüKo/Bydlinski BGB § 420 Rn. 5). Bei der Rückübertragung hätte ich aufgrund des Sachverhalts dagegen so oder so einen einzigen gemeinschaftlichen ("an alle"; § 432 Abs. 1 S. 1 BGB) Anspruch zugunsten der Eltern unterstellt. Bei getrennten Ansprüchen zugunsten jeden Elternteils hätten strenggenommen auch zwei Vormerkungen bestellt werden müssen (je „hinsichtlich eines halben Miteigentumsanteils“). Kann mich natürlich auch täuschen.

    Das hast du doch auch, wenn du keine Gesamtberechtigung nach 428 BGB hast. Jeder Miteigentümer kann nur über seinen 1/2 Anteil verfügen, nicht über den Anteil des anderen. Und nur das kann der IV auch.

    Lasst ja die Kinder viel lachen, sonst werden sie böse im Alter. Kinder, die viel lachen, kämpfen auf der Seite der Engel.
    Hrabanus Maurus


    Nach manchen Gesprächen mit einem Menschen hat man das Verlangen, eine Katze zu streicheln, einem Affen zuzunicken oder vor einem Elefanten den Hut zu ziehen.
    Maxim Gorki



    Der Insolvenzverwalter verfügt ja auch nicht!? Die Frage war doch ursprünglich, wie der Verwalter den gemeinschaftlichen (!) Anspruch geltend zu machen hat. Die Geltendmachung richtet sich bei der Bruchteilsgemeinschaft grds. nach § 432 BGB (MüKo/Karsten Schmidt BGB § 741 Rn. 47). Somit Leistung des ganzen Grundstücks an alle und nicht nur des früheren Anteils der Mutter an sie bzw. an den Verwalter.

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