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Thema: WEG - Verwalterbestellung und Öffnungsklauseln

  1. #1
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    WEG - Verwalterbestellung und Öffnungsklauseln

    Hallo zusammen,

    habe hier meine erste WEG-Anlage vorliegen. Teilung nach § 8 WEG.
    In der Teilungserklärung sind drei Passagen, bei denen ich nicht ganz sicher bin, ob das so geht:

    1. Verwalterbestellung:
    Der Verwalter wird auf 3 Jahre ab 01.01.2018 bestellt, spätestens jedoch mit Beginn der Eigentümergemeinschaft.

    --> Wie ist denn das zu verstehen? Das macht doch keinen Sinn.

    2. Lasten und Kosten
    ...Kosten für Versorgung mit Wärme und Warmwasser werden zu 30 % nach der Wohn- und Nutzfläche und zu 70 % nach dem Verbrauch verteilt. Die Eigentümerversammlung kann durch Mehrheitsbeschluss - auch für einzelne der vorgenannten Kosten - einen anderen Verteilungsschlüssel beschließen. Der Beschluss setzt nicht voraus, dass ein sachlicher Grund vorliegt; es darf jedoch kein Wohnungseigentümer unbillig belastet werden.

    --> Gemäß gesetzlicher Öffnungsklausel in § 16 Abs. III WEG muss die Änderung des Verteilungsschlüssels ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Ist diese Bestimmung dann im Hinblick auf § 16 V WEG möglich? Die Bestimmung, dass ich keinen sachlichen Grund brauche, also die Änderung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss ist ja eigentlich keine Beschränkung, sondern eine Erweiterung. Geht also, oder wie seht ihr das?

    3. Eigentümerversammlung und Stimmrecht; Änderungsvereinbarungen:
    ...
    Das Stimmrecht in Eigentümerversammlung richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Ein Beschluss ist zustande gekommen, wenn mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen zustimmt.
    Änderungen dieser Gemeinschaftsordnung können nur durch Beschluss oder Vereinbarung mit drei Viertel Mehrheit aller vorhandenen Stimmen (nicht nur der Anwesenden) durchgeführt werden, soweit nicht andere Mehrheiten in dieser Gemeinschaftsordnung vereinbart oder zwingend durch das Gesetz vorgeschrieben sind.


    --> Irgendwie komme ich hier mit den Begriffen "Beschluss" und "Vereinbarung" nicht klar. Würde nur "Beschluss" dastehen: kein Problem. Aber die zusätzliche Verwendung des Begriffes "Vereinbarung" verwirrt mich etwas. Eine Vereinbarung setzt doch Übereinstimmung aller Wohnungseigentümer voraus oder?Wieso werden hier beide Begrifflichkeiten verwendet. Übersehe ich irgendwas?



    Wäre dankbar für Eure Meinungen.

  2. #2
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    zu 1.

    ME. sinnvoll, z.B. wenn zum 01.01.2018 die Einheiten noch nicht verkauft sind und deswegen es noch keine WEG, sondern nur den Bauträger als Eigentümer aller Einheiten gibt.

    zu 2

    m.E. wird nur das Nachweisverhältnis umgekehrt. Zu trennen ist eine Maßnahme ordentlicher Verwaltung von einem sachlichen Grund. Es gibt Entscheidungsituationen in der WEG, bei der sowohl "A" als auch "B" an sich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden. Wenn man aber schon den Zustand "A" hat, dann kann man im Grunde nicht auf "B" wechseln, wenn man keinen sachlichen Grund dafür hat. Die genannte Maßnahme erleichtert den Wechsel auf "B", da sie einen sachlichen Grund nicht erfordert, sondern nur Missbrauch zum Nachteil einzelner Eigentümer ausschließt.

    zu 3.

    Der BGH differenziert zwischen Beschluss und Vereinbarung. Manche Punkte können nicht durch Beschluss geregelt werden, sondern nur durch Änderung der WEG-Vereinbarung, sprich notfalls der Teilungserklärung. In der Praxis bedeutet dies: Nie, denn eine entsprechende Einstimmigkeit bekommt man nicht her. M.E. wird so versucht, diese Hürde abzusenken und auf 3/4 zu beschränken.


    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  3. #3
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    Zu 1:

    s. Jennißen in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 26 RN 54:

    „Zu einem ordnungsmäßigen Bestellungsbeschluss gehört es ebenfalls, den Beginn der Bestellungsdauer zu bestimmen. Für den Erstverwalter ist dies nicht erforderlich, da er seine Tätigkeit mit Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (hierzu s.o. § 10 Rz. 77 ff.) aufzunehmen hat. Ab diesem Zeitpunkt läuft der Bestellungszeitraum, der in der Praxis oft nicht zweifelsfrei festzustellen ist. Ein in der Gemeinschaftsordnung genannter früherer Beginn ist unwirksam, da es dann das Rechtssubjekt, für das verwaltet werden soll, noch nicht gibt.2)…“

    Die werdende Eigentümergemeinschaft entsteht bereits mit Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten eines Erwerber und Besitzübertragung an den Wohnungen (BGH 5. Zivilsenat, Beschluss vom 05.06.2008, V ZB 85/07
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cg...98&pos=0&anz=1
    und BGH, Urteil vom 11.12.2015, V ZR 80/15
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cg...54&pos=0&anz=1


    zu 2:

    s. oben (Andreas H) und Jennißen § 16 RNern 32 ff (bei juris)

    zu 3:

    s. oben (Andreas H) und BGH, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cg...12&pos=0&anz=1
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  4. #4
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    Danke für Eure schnellen Antworten.

    Zu Nr. 1:
    OK, das bedeutet also, dass wenn die Eigentümergemeinschaft schon vor dem 01.01.2018 beginnt, dass dann die Verwalterbestellung erst zum 01.01.2018 wirksam wird.
    Und im umgekehrten Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft erst nach dem 01.01.2018 beginnt (also z. B. am 15.02.2018), dieses Datum (15.02.2018) Stichtag für die Verwalterbestellung ist, oder?


    Zu Nr. 3:

    Die Vereinbarung kommt dann auch in der Mitgliederversammlung zustande oder wie muss ich das verstehen und benötigt zur Wirksamkeit ggü Rechtsnachfolgern der Eintragung im Grundbuch? Woher erkenne ich denn dann, ob es Beschluss oder Vereinbarung ist?
    Und kann bestimmt werden, dass Vereinbarungen mit drei Viertel Mehrheit möglich sind? Dazu lese ich in der BGH-Entscheidung nichts. Mit einer solchen Bestimmung höhle ich doch ggf. auch Individualrechte aus...

  5. #5
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    Zu 1.):

    Wie hier dargestellt

    http://rechtspflegerforum.de/showthr...l=1#post596021

    handelt es sich bei der Verwalterbestellung nicht nur um ein Rechtsgeschäft zwischen den Beteiligten, sondern auch um einen an die Öffentlichkeit gerichteten Rechtsgestaltungsakt, der bedingungsfeindlich ist (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 13. 1. 1976, 1 W 936/75 = OLGZ 1976, 266/270).

    Unter Hinweis auf die genannte Entscheidung des KG führt Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage 2012, § 26 RN 8 aus: „Die Bestellung ist nach zutreffender Meinung aus Gründen der Rechtssicherheit bedingungsfeindlich. So ist nach dem KG Berlin eine aufschiebend bedingte Bestellung des Verwalters mit der Rechtsstellung des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz unvereinbar. Gleiches gilt aber auch für eine auflösend bedingte Bestellung. Soweit in der neueren Kommentarliteratur unter Hinweis auf zwei neuere Entscheidungen des BGH eine auflösende Bedingung als zulässig angesehen wird, kann dem nicht gefolgt werden….“

    ME müssen sich daher Beginn und Ende der Verwalterbestellung, die bereits in der Teilungserklärung erfolgen kann (Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Auflage 2015, 9. Teil. Der Verwalter und der Verwaltungsbeirat, RN. 15 mwN in Fußn. 15), eindeutig ergeben. Diese Eindeutigkeit ist vorliegend bei der Bestellung für die Zeit vom 1.1.2018 bis zum 31.12.2020 gegeben. Allerdings soll die Bestellung „spätestens jedoch mit Beginn der Eigentümergemeinschaft“ beginnen. Der Beginn wird also bis zum Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft hinausgeschoben. Das dürfte seine Ursache darin haben, dass dem Verwalter auch die Verkehrssicherungspflicht obliegt (OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15. 6. 1981, 20 W 365/81; Gottschalg, NZM 2002, 590/591, NZM 2003, 457/460; a.A. (nicht kraft Gesetzes): Müller, RN 284), dieser Verkehrssicherungspflicht jedoch bis zum Entstehen der werdenden Gemeinschaft (also auch bis zur Bezugsfertigkeit) noch der Bauträger nachkommen soll. Sollen während dieser Zeit Zustimmungen nach § 12 WEG erklärt werden, ist die Verwalterbestellung, die ja sonst schon zum 1.1.2018 beginnen würde, nachgewiesen. Allerdings kann sich dann am Ende (31.12.2020) nichts ändern. Das ist bei der o. a. Regelung auch nicht vorgesehen.

    Zu 3).

    Die Gemeinschaftsordnung entstammt einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (die der teilende Eigentümer allein aufstellen kann). Eine solche Vereinbarung kann grundsätzlich auch nur wieder durch eine Vereinbarung geändert werden. Anders ist es jedoch, wenn eine Öffnungsklausel vorgesehen ist. Zu einer solchen Öffnungsklausel gibt es zahlreiche Abhandlungen (s. dazu etwa Drasdo, „ Literaturübersicht zum Wohnungseigentum“, NZM 2016, 781/782) Das DNotI führt dazu im Gutachten vom 30.09.2016, Abrufnummer: 135445
    http://www.dnoti.de/gutachten/
    aus:

    „Damit ist jedoch nicht gesagt, dass nicht durch eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung („Öffnungsklausel“) geregelt werden könnte, dass die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmen können, dass Beschlüsse nach dem Gesetz erforderliche Vereinbarungen ersetzen können. Wie sich aus § 10 Abs. 4 S. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 WEG ergibt, können Angelegenheiten der Wohnungseigentümer aufgrund einer zwischen diesen getroffenen Vereinbarung grundsätzlich durch Beschluss entschieden werden, wenn das Gesetz hierfür eine Vereinbarung vorsieht. Der aufgrund der Öffnungsklausel betroffene Beschluss kann somit auch dann
    eine Vereinbarung ändern, wenn nach dem Gesetz an sich eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist. Die Zulässigkeit entsprechender Öffnungsklauseln ist allgemein anerkannt (vgl. BGHZ 95, 137 = DNotZ 1986, 83; BGH NJW 1985, 2832; OLG Düsseldorf RNotZ 2004, 148, 149)….“

    Und wenn vorliegend „Änderungen dieser Gemeinschaftsordnung …nur durch Beschluss oder Vereinbarung mit drei Viertel Mehrheit aller vorhandenen Stimmen (nicht nur der Anwesenden) durchgeführt werden“ können, dann bedeutet dass, dass auch die getroffenen Vereinbarungen, deren Änderung eigentlich wiederum einer von allen Eigentümern (in grundbuchmäßiger Form) erklärten Vereinbarung und der Grundbucheintragung bedürfen würde, im Beschlusswege mit der genannten Mehrheit getroffen werden können. Einschränkungen ergeben sich allerdings für bestimmte Fälle (s. z. B. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RN 2885c; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13). Auch sind Beschlüsse nicht eintragungsfähig,
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1068119
    so dass sich bei einer Öffnungsklausel aus dem GB nicht ergibt, ob die ursprüngliche Regelung noch Bestand hat. Das müsste dann der zwingend zu führenden Beschlusssammlung zu entnehmen sein.
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  6. #6
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    Danke für die Infos und Entscheidungen.

    Allerdings muss ich nochmal zu 3.) nachhaken (sorry). Ich konnte mein Problem wohl nicht klar ausdrücken:
    Durch Öffnungsklauseln kann bestimmt werden, dass vereinbarungsbedürftige Regeln mit Mehrheit beschlossen werden können. OK.
    Diese Beschlüsse sind nicht eintragungsfähig. Auch OK.

    In der mir vorliegenden Teilungserklärung heisst es aber:
    Änderungen der Gemeinschaftsordnung können nur durch Beschluss oder Vereinbarung mit 3/4-Mehrheit durchgeführt werden.

    Also, durch eine Vereinbarung mit 3/4-Mehrheit kann die GO geändert werden? Und diese Vereinbarung ist dann wiederum eintragungsfähig im Grundbuch bzw. sogar eintragungspflichtig, wenn sie gegen Sondernachfolger wirken soll?
    Die Öffnungsklausel verwendet beide Begriffe: Beschluss und Vereinbarung.
    Würde die Klausel so lauten, hätte ich kein Problem:
    Änderungen der Gemeinschaftsordnung können nur durch Beschluss mit 3/4-Mehrheit durchgeführt werden.

    Vielleicht wurde das Wort "Vereinbarung" hier auch einfach nur falsch verwendet...


    Ich hoffe, ich konnte ausdrücken, wo ich das Problem sehe.
    Habt ihr dazu eine Meinung?

  7. #7
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    Ich glaube schon, dass Dein Problem verstanden wurde. Und ja, auch die Veränderung der Vereinbarung "GO" soll durch neue Vereinbarung mit 3/4-Mehrheit möglich sein. Und nein, das verstößt nicht gegen den Schutz der anderen Eigentümer, weil diese bei Eigentumserwerb wissen worauf sie sich einlassen. Nämlich dass sie unterlegenes Mitglied der 1/4-Minderheit sein können.

    Nur durch Beschluss kann man eben die Vereinbarung nicht ändern, das ist Definitionssache. Zwar mag die "Vereinbarungsänderung" mit 3/4-Mehrheit die äußere Form eines Beschlusses haben, heißt aber eben nicht so (um es zuzuspitzen). So wie ein Beschluss die äußere Form eines Urteils haben kann, aber eben nicht so heißt.


    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  8. #8
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    Sehe ich ein wenig anders. Vereinbarungen sind mehrseitige schuldrechtliche Verträge. Sie kommen nur zustande, wenn alle Wohnungseigentümer daran mitgewirkt und übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben haben (Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage 2012, § 10 RN 9; Abramenko in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 10 RN 8). Mehrere Eigentümer eines Wohnungseigentums oder mehrere, aber nicht aller Wohnungseigentumseinheiten können untereinander für sich eine Vereinbarung nicht treffen (Hügel im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand: 01.11.2016, § 10 WEG RN 24 mwN).

    In gleicher Weise kann eine Vereinbarung grundsätzlich auch nur wieder geändert werden (Spielbauer, § 10 RN 15; BeckOK/Hügel, § 10 RN 34; Heyn, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2014, § 10 RN 7, Commichau im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 3 WEG RN 21).

    Die Neufassung des WEG durch das Gesetz v. 26. 3. 2007 lässt jedoch in bestimmten Fällen (s. §§ 12 IV, 16 III und IV, 21 VII, 22 II WEG) die Änderung oder Aufhebung einer Vereinbarung durch (teilweise qualifizierten) Mehrheitsbeschluss zu.

    Die Begründung in der BT-Drs. Drucksache 16/887 führt dazu auf den Seite 10,11 aus (Hervorhebung durch mich): „Angesichts dessen bedarf es aus Sicht der Bundesregierung einer Erweiterung des gesetzlichen Instrumentariums, um die Willensbildung zu erleichtern. Dabei wird einerseits am Prinzip der Einstimmigkeit für den Abschluss oder die Änderung von Vereinbarungen wegen der Bedeutung dieses Grundsatzes für das Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich festgehalten. Mit Vereinbarungen werden die grundlegenden und wesentlichen Regelungen für das gemeinschaft- liche Zusammenleben der Wohnungseigentümer geschaffen oder geändert. Im Erfordernis der Einstimmigkeit von Vereinbarungen verwirklicht sich die individuelle Eigentümerposition jedes Mitglieds der Gemeinschaft. Dieses Erfordernis gewinnt seine Rechtfertigung zudem durch den Schutz, den das Vertrauen eines jeden Erwerbers auf den Fortbestand der Gemeinschaftsordnung verdient. Eigentum muss grundsätzlich mehrheitsfest sein. Andererseits wird in Rechnung gestellt, dass auch die Miteigentümer Schutz verdienen, die das gemeinschaftliche Eigentum in wirtschaftlich vernünftiger Weise den Erfordernissen der Zeit anpassen wollen. Ansonsten würde ihr Miteigentumsanteil entwertet. In dieser Situation sieht der Gesetzentwurf punktuelle Änderungen vor, insbesondere eine punktuelle Erweiterung der Beschlusskompetenzen. …“


    Bei einer Öffnungsklausel geht es um einen Beschlussvorbehalt (Grziwotz in Erman BGB, Kommentar, 14. Auflage 2014, § 8 WEG RN 4). Eine Öffnungsklausel kann daher auch nur gestatten, dass eine Vereinbarung im Beschlusswege geändert werden kann (§ 10 Absatz 4 Satz 2 WEG; MüKo/Commichau, § 3 RN 22, 10 RN 45, 46). Eine Modifikation dahingehend, dass anstelle einer durch alle Wohnungseigentümer zu treffenden Vereinbarung die Vereinbarung nur eines Teiles der Wohnungseigentümer ausreicht, kann sie mE nicht vorsehen.

    Das ist aber auch in der genannten Bestimmung nicht erfolgt. Wie sich aus dem Absatz insgesamt ergibt, geht es um die Ausübung des Stimmrechts („Das Stimmrecht in Eigentümerversammlung richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Ein Beschluss ist zustande gekommen, wenn mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen zustimmt. Änderungen dieser Gemeinschaftsordnung können nur durch Beschluss oder Vereinbarung mit drei Viertel Mehrheit aller vorhandenen Stimmen (nicht nur der Anwesenden) durchgeführt werden, soweit nicht andere Mehrheiten in dieser Gemeinschaftsordnung vereinbart oder zwingend durch das Gesetz vorgeschrieben sind“).

    Ein Stimmrecht besteht nur bei der Beschlussfassung (§§ 21 III, 25 II WEG). Und wenn es auf alle vorhandenen Stimmen ankommt, dann geht es um den Beschluss, mit dem die Gemeinschaftsordnung soll geändert werden können.

    Im Grunde genommen müsste der Text lauten: „… können nur durch Vereinbarung oder durch Beschluss mit drei Viertel Mehrheit aller vorhandenen Stimmen… „

    In diesem Sinne würde ich die Bestimmung verstehen wollen.
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  9. #9
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    Ok, klasse! Ihr habt mir super weitergeholfen!

    Vielen herzlichen Dank für Eure Hilfe!

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