Ich habe seit langer Zeit mal wieder eine Vereinbarung gem. § 3 WEG.
Drei Eigentümer haben folgende Anteile am Grundstück: 31/100, 48/100 und 21/100.
Der erste Eigentümer erhält eine Wohnung mit 311/1.000.
Der zweite Eigentümer erhält vier Wohnungen bzw. Garagen mit insgesamt 507/1.000.
Der dritte Eigentümer erhält eine Wohnung mit 182/1.000 Anteilen.
Ist das so möglich oder müssen die Miteigentumsanteile am Grundstück geändert werden?
Dem ersten Eigentümer fehlen mithin 1/1000 MEA und dem zweiten 27/1000 MEA. Der dritte Eigentümer muss mithin von seinen 210/1000 MEA 1/000 MEA an den ersten und 27/1000 MEA an den zweiten Eigentümer auflassen, so dass bei ihm 182/1000 MEA verbleiben.
Wie hier dargestellt
http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…091#post1092091
ist der Umweg über eine Zwischeneintragung der beteiligten Miteigentümer mit neuen Anteilen sachlich nicht notwendig.
Nach Ansicht von Ott in seiner Abhandlung „Die rechtstechnische Zusammenlegung bei Teilung nach § 3 WEG“ in der BWNotZ 3/2015, 73 ff:
http://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz_03-2015.pdf
genügt grundsätzlich auch in der notariellen Urkunde die Darstellung der Eigentumslage vor Begründung des Wohnungseigentums („Ist-Zustand“) und die Darstellung der zu bildenden Wohnungseigentumseinheiten einschließlich der jeweiligen Beteiligungsverhältnisse hieran („Soll-Zustand“).
Allerdings führt er unter Hinweis in Fußn. 23 auf die Gutachten des DNoti im DNotI-Report 2002, 81, 82 sowie DNotI-Gutachten Nr. 1164 v. 14.06.2004 (Anm.: Das Gutachten stammt vom 31.12.1997, wurde am 14.06.2004 aktualisiert und am 15.01.2008 geändert) aus:
„Eine genaue Darstellung, wer welchen Anteil an wen überträgt ist nur dann erforderlich, wenn mehrere abgebende Miteigentümer unterschiedlich große Bruchteile übertragen.“
Und das ist ja vorliegend der Fall.
Aber auch wenn Zweifel bestehen sollten, ob das GBA die Urkunde ohne Darstellung der Veränderungen im Einzelnen akzeptiert, könnte auf seine Ausführungen zurückgegriffen werden: „Wer sich jedoch nicht darauf verlassen möchte, dass das Grundbuchamt die inzidente Darstellung der Auflassung akzeptiert, kann die Eigentumsübertragung auch ausdrücklich etwa wie folgt formulieren: § [...] Begründung von Wohnungseigentum ( 1 ) Die Miteigentümer teilen das Eigentum an dem in § [...] dieser Urkunde aufgeführten Grundbesitz gemäß § 3 WEG in der Weise auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen wie folgt verbunden ist: [...] ( 2 ) In Erfüllung der hier zugleich begründeten Verpflichtung der Beteiligten zur Begründung oben genannten Sondereigentums sind sich die Beteiligten über die Einräumung des Sondereigentums gemäß § [...] Abs. [...] dieser Urkunde einig. Die Beteiligten sind sich weiter über den Eigentumsübergang einig; die abgebenden Miteigentümer, Herr/Frau A und Herr/Frau B, übertragen jeweils zu gleichen Teilen an den Erwerber, Herr/Frau C.“
„Wer sich jedoch nicht darauf verlassen möchte, dass das Grundbuchamt die inzidente Darstellung der Auflassung akzeptiert, kann die Eigentumsübertragung auch ausdrücklich etwa wie folgt formulieren: § [...] Begründung von Wohnungseigentum ( 1 ) Die Miteigentümer teilen das Eigentum an dem in § [...] dieser Urkunde aufgeführten Grundbesitz gemäß § 3 WEG in der Weise auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen wie folgt verbunden ist: [...] ( 2 ) In Erfüllung der hier zugleich begründeten Verpflichtung der Beteiligten zur Begründung oben genannten Sondereigentums sind sich die Beteiligten über die Einräumung des Sondereigentums gemäß § [...] Abs. [...] dieser Urkunde einig. Die Beteiligten sind sich weiter über den Eigentumsübergang einig; die abgebenden Miteigentümer, Herr/Frau A und Herr/Frau B, übertragen jeweils zu gleichen Teilen an den Erwerber, Herr/Frau C.“
So mache ich es als Notarin und Grundbuchbeamtin.
Auch im Namen des Notars:
Herzlichen Dank!!!
Wir brauchen nochmal Hilfe.
Der zweite Eigentümer hat nun mehrere Einheiten. Was ist zu tun, wenn er eine davon verkaufen will? Eine weitere Teilung nach 8 WEG?
Diese Konstruktion hatten wir noch nie und sämtliche (zumindest unsere) Bücher schweigen sich zu diesem Thema aus.
Wir brauchen nochmal Hilfe.
Der zweite Eigentümer hat nun mehrere Einheiten. Was ist zu tun, wenn er eine davon verkaufen will? Eine weitere Teilung nach 8 WEG?
Diese Konstruktion hatten wir noch nie und sämtliche (zumindest unsere) Bücher schweigen sich zu diesem Thema aus.
Sind die alle unter einer Aufteilungsplannr. gebucht?
Wenn ja, da muss unterteilt werden. Da kommts drauf an, wie der 3-er Vertrag formuliert ist und ob alle 4 Wohnungen als abgeschlossen bescheinigt wurden.
Sonst sehe ich kein Problem.
Die Garage musste als SNR zugeordnet werden so dass letztendlic 5 Wohnunseigentumseinheiten gebildet wurden. Die Teilungsvereinbarung orientiert sich im wesentlichen an dem vorstehenden Muster.
Dem ersten Eigentümer und dem dritten wurde das Sondereigentum an jeweils einer Wohnung eingeräumt und dem zweiten Eigemtümer das Sondereigentum an drei Wohnungen. Alle 5 Wohnungen sind im Aufteilungsplan mit eigenen Nummern versehen und
in der Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgeführt.
Dem zweiten Eigentümer wurde das Sondereigentum an drei Wohnungen eingeräumt. Notar und ich blicken wegen der Anteile nicht durch. Alle drei Wohnungen sind jetzt verbunden mit dem Miteigentumsanteil von 507/1000. Wie veräußert man eine davon?
....Dem zweiten Eigentümer wurde das Sondereigentum an drei Wohnungen eingeräumt. Notar und ich blicken wegen der Anteile nicht durch. Alle drei Wohnungen sind jetzt verbunden mit dem Miteigentumsanteil von 507/1000. Wie veräußert man eine davon?
Es ist nunmehr der 507/1000 Miteigentumsanteil in der Weise zu unterteilen, dass ein eigenständiger, mit dem SE an der zu veräußernden Wohnung zu verbindender Anteil herauskommt. Ich würde aber auch sogleich für alle drei Wohnungen eine Unterteilung vornehmen. Die Größe der Anteile können (müssen aber nicht) sich an den Wohnflächen ausrichten. Ich frage mich allerdings, warum denn nicht von Anfang an die Aufteilung so vorgenommen wurde, dass jeder Einheit ein entsprechender MEA zugewiesen wurde. Schließlich hast Du seinerzeit ausgeführt; dass der zweite Eigentümer vier Wohnungen bzw. Garagen mit insgesamt 507/1.000.MEA erhält. Jetzt entstehen durch die Unterteilung aus meiner Sicht nicht nur überflüssige (Notar- und Grundbuch-) Kosten, sondern das GBA muss für die unterteilte Einheit ein neues GB-Blatt anlegen und den Umstand, dass das Miteigentum (der anderen) durch das zu diesem im neuen GB zu buchenden MEA gehörende SE beschränkt ist, in allen übrigen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern vermerken. Ein aus meiner Sicht ebenfalls unnötiger Aufwand.
Die Unterteilung erfolgt nach § 8 WEG; s. dazu z. B.das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 10/2004, 85 ff
http://www.dnoti.de/gutachten/inde…302?mode=detail
oder Kral im Beck'scher Online-Kommentar GBO, Stand: 01.11.2016, Sonderbereiche WEG, RNern 171 ff. oder Ott, „Die Unterteilung von Wohnungs-/Teileigentum bei gleichzeitiger Änderung der Zweckbestimmung - – Zugleich Anmerkungen zum Beschl. des BGH v. 4. 12. 2014 - V ZB 7/13-“ , DNotZ 2015, 483 ff.
Zu beachten ist, dass die Unterteilung nach Ansicht des BGH, Beschluss vom 17. 1. 1968, V ZB 9/67 = BGHZ 49, 250 = NJW 1968, 499, von der Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten abhängig gemacht werden kann. Ferner kann sie nach § 22 BauGB oder § 172 BauGB genehmigungsbedürftig sein (s. BeckOK/Kral, RNern 175 und 176 unter Zitat Demharter GBO Anh § 3 Rn 75)
Grundsätzlich tritt keine Vermehrung von Stimmrechten ein (s. BGH, DNotZ 2005, 218; LG München I, NJW-RR 2010, 587 = NZM 2010, 289; s. obiges DNotI-Gutachten, Mediger, NZM 2011, 137, 142 ff; BeckOK/Kral RN 174 mwN), so dass sich die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erübrigt.
Falls bei einer Unterteilung von Sondereigentum ausnahmsweise neues Gemeinschaftseigentum entsteht, bedarf es der Auflassung desselben durch sämtliche Wohnungseigentümer sowie der Grundbucheintragung. Anderenfalls ist die Unterteilung inhaltlich unzulässig und damit nichtig, weil den anderen Wohnungseigentümern kein Gemeinschaftseigentum aufgedrängt werden kann (BGH DNotZ 2015, 362 mAnm Ott DNotZ 2015, 483; OLG München DNotZ 2007, 946; Gutachten DNotI-Report 2014, 121; NJW-Spezial 2007, 292; Demharter NZM 2000, 1196; Schöner/Stöber Rn 2976a mwN).
Entbehrlich sind Plan und Abgeschlossenheitsbescheinigung lediglich, wenn die unterteilten Räumlichkeiten bereits ursprünglich in sich abgeschlossen, also keine baulichen Veränderungen erforderlich waren (BeckOK/Kral, RN 177 unter Zitat OLG Zweibrücken MittBayNot 2001, 318; Schöner/Stöber Rn 2975; Hügel RNotZ 2005, 149). Das scheint ja vorliegend der Fall zu sein.
Vielen Dank für die hilfreichen Ausführungen!
Zuerst war nur die Rede davon, dass sich die drei Eigentümer die Wohnungen zuweisen wollen. Nach der Beurkundung hieß es dann, dass eine Wohnung bald weiterveräußert werden soll.
Die Teilungsvereinbarung ist gerade erst beurkundet und dem Grundbuchamt noch nicht eingereicht worden. Es ist ohnehin erst die UB einzuholen. Ich gehe davon aus, dass wir eine Änderungsverhandlung vorsehen, für die natürlich keine Kosten erhoben werden. So müsste es sich reparieren lassen.
Hallo,
ich hab einen Knoten im Hirn und bräuchte Hilfe:
Aufteilung nach 3 WEG. Eigentümer sind
A zu 1/4
B zu 1/4
C zu 1/6
D zu 1/3
Die Eigentümer teilen das Eigentum an dem Grundbesitz in Miteigentumsanteile in der Weise auf, dass mit jedem MEA das SE an einer in sich abgeschlossenen Raumeigentumseinheit verbunden ist.
Ein MEA zu 50/100 des A und B untereinander jeweils zur Hälfte an der Wohnung 2
Ein MEA zu 50/100 des C und der D untereinander C zu 2/3 und D zu 1/3 an der Wohnung 1
Geht das so hinsichtlich der Anteile untereinander zwischen A und B und zwischen C und D.
Reicht es wenn die Beteiligten die Aufteilung wie vorstehend bewilligen? Oder brauche ich zusätzlich eine Auflassung?
Nein, eine zusätzliche Auflassung ist nicht erforderlich. Wäre anderfalls wegen § 4 WEG wohl auch schon in der Teilungerklärung enthalten. Schau mal im Schöner/Stöber bei Rn 2814 ("rechtstechnische" Zusammenlegung).
Ja das hab ich gelesen aber, ganz ehrlich, nicht kapiert 
Die Anteile untereinander können die Beteiligten Ehepaare innerhalt der Bildung von WEG nach § 3 also so vereinbaren wie sie wollen?
Genau. Prinz hat das oben in seinem ersten Beitrag doch unter Hinweis auf den Aufsatz von Ott in der BWNotZ schön ausgeführt und verlinkt. Diese Ausnahme im Fall des Threadstarters (-> "Eine genaue Darstellung, wer welchen Anteil an wen überträgt ist nur dann erforderlich, wenn mehrere abgebende Miteigentümer unterschiedlich große Bruchteile übertragen“) liegt im aktuellen Fall nicht vor.
Gut, danke 
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