Änderung der Teilungserklärung (Gebrauchsregelung)

Würde ich auch so sehen (Schöner/Stöber RdNr. 2886)..

Sondernutzungsrechte werden ja nicht geändert, oder?

Sind die Pkw-Abstellplätze Gemeinschaftseigentum und keinem WE als Sondernutzungsrecht zugewiesen?

Zitat von schoko-2

Die PKW-Abstellplätze sind Gemeinschaftseigentum und zum größten Teils den Wohnungen als Sondernutzungsrecht zugewiesen. Warum die Frage?

Wären alle Stellplätze zugewiesen, hätte ich nur die Zustimmung der Berechtigten Abt. II verlangt, in deren Grundbuch ein Sondernutzungsrecht eingetragen ist. Die Rechtsstellung der übrigen wird mE von der Abänderung nicht betroffen.
Im vorliegenden Fall sind wohl nicht alle Stellplätze als Sondernutzungsrecht zugewiesen, daher erübrigt sich meine Überlegung.

Zitat von schoko-2

Die PKW-Abstellplätze sind Gemeinschaftseigentum und zum größten Teils den Wohnungen als Sondernutzungsrecht zugewiesen. Warum die Frage?

Wenn die Teilungserklärung durch Vereinbarung dahin geändert werden soll, dass nunmehr die Errichtung eines Carports auf den PKW-Abstellplätzen nicht mehr erlaubt ist, dann muss die ursprüngliche Vereinbarung ja diese Befugnis beinhalten.

Dann aber dürfte die Befugnis zu baulichen Veränderungen auch zum Inhalt der vereinbarten Sondernutzungsrechte gemacht worden sein. Das BayObLG führt dazu im Beschluss vom 19.03.1998, 2Z BR 131/97, aus: „Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche gibt ….grundsätzlich nicht das Recht, auf der Fläche bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG vorzunehmen…Dies gilt aber nur mangels einer besonderen Regelung (vgl. OLG Köln aaO). …Denn würde die Regelung diese Befugnis nicht einräumen, sondern nur die Befugnisse, die sich in jedem Fall schon aus dem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche ergeben, dann hätte sie keinen eigenen Regelungsgehalt; dies kann nicht die nächstliegende Bedeutung einer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung sein.“

Auch der BGH bejaht die Möglichkeit, dass die Befugnis zu baulichen Veränderungen bereits in der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts enthalten sein kann (BGH, Urteil vom 02.12.2011, V ZR 74/11, mwN: „Zwar bedürfen bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Eine solche Zustimmung ist jedoch bereits in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts enthalten, soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden haben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen..“)

Und wenn diese Befugnis nunmehr wegfallen soll, dann wird mE auch das SNR inhaltlich geändert.

Zwar wird davon ausgegangen, dass bei einer Vereinbarung über die erweiterten Nutzungsmöglichkeiten von Kfz-Stellflächen (oder des Spitzbodens) bei bestehenden Sondernutzungsrechten die Gläubiger in ihrer dinglichen Rechtsstellung nicht betroffen sind (OLG Hamm, Beschluss vom 11.02.1997, 15 W 490/96; OLG Jena, Beschluss vom 27.07.2011, 9 W 264/11).

Ob dies auch im umgekehrten Fall gelten kann, bei dem die bisherige Befugnis eingeschränkt wird, möchte ich aber bezweifeln.

Grziwotz geht in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 5 RN 70 davon aus, dass das SNR nicht nur an der Fläche, sondern auch am Aufbau besteht. Der Gläubiger wäre aber schon dann betroffen, wenn dieses SNR teilweise aufgehoben wird, etwa weil die einzutragende Regelung bedeutet, dass bereits errichtete Carports zu beseitigen sind.

Zur Frage der Zustimmungsbedürftigkeit führt das OLG Jena aus: „ …die Zustimmung des Dritten unnötig ist, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird. Entscheidend hierfür ist, ob eine rechtliche, nicht aber eine nur wirtschaftliche Beeinträchtigung des Dritten mit Sicherheit auszuschließen ist (BGH, a. a. O.; OLG Hamm RPfleger 1997, 376; OLG Saarbrücken NJW-RR 2011, 519 ff. jeweils m. w. N.; Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., AT V, Rn. 331; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 19 Rn. 91; Demharter, GBO, 27. Aufl., Anhang zu § 3, Rn. 79; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 127). …“

Und dass die rechtliche Betroffenheit vorliegend mit Sicherheit ausgeschlossen sein soll, scheint mir nicht festzustehen.