Hallo zusammen,
nach einigen Jahren als Bürovorsteher in einen Nurnotariat und weiteren Jahren als Bürovorsteher der Rechtsabteilung eines immobilienhaltenden Einzelhandelskonzerns bin ich nun in der Wohnungswirtschaft gelandet und betreue dort (neben einigen anderen Aufgaben) auch derzeit ca. 700 Erbbaurechte (kreditorische, debitorische und auch Inkasso).
Es gab hier im Forum schon mal eine Anfrage hinsichtlich der vertraglich vorgesehenen Zustimmung zur Belastung mit Grundpfandrechten bei Erbbaurechten. Leider fehlte dort dann irgendwie eine finale Stellungnahme. Deshalb möchte ich das Thema nochmal kurz aufgreifen und hoffe, dass hier jemand zur Entscheidungsfindung beitragen kann:).
Kurz zum Sachverhalt:
Es geht um ein Erbbaurecht, für welches derzeit vertraglich bedingt ein sehr "schmaler" Erbbauzins gezahlt wird (ca. 1200 qm, 140 €/p.a.). Auf dem Grundstück steht ein Gebäude. Das Erbbaurecht wurde im Jahre 2011 vom Voreigentümer für ca. 240 t€ verkauft, wir haben dem Käufer schon damals die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 290t€ gewährt (wegen Umbaumaßnahmen etc.).
Nun ist der jetzige Eigentümer an uns herangetreten und möchte eine weitere Grundschuld in Höhe von 220 t€ eintragen lassen, da er im Einliegerbereich für seine Kinder für ca. 90 qm weiteren Wohnraum schaffen möchte (wohlgemerkt, die Wohnfläche beträgt jetzt schon 170 qm).
Die weitere Eintragung würde eine Belastung in Höhe von insgesamt 510 t€ betragen (Laufzeit Erbbaurecht noch 63 Jahre).
Die Zustimmung zur Belastung haben wir zunächst nicht erteilt. Daraufhin hat der Eigentümer ein Gutachten vorgelegt, welches einen aktuellen Wert von ca. 450 t€ ausweist, wobei das Erbbaurechtsgrundstück selbst schon mit einem Wert von 250 t€ ausgewiesen wurde und das Gebäude selbst mit 200 t€ bewertet wurde.
Der Eigentümer argumentiert nun, dass er mit der Neueintragung des Grundpfandrechtes den Wert des Erbbaurechtes auf insgesamt 670 t€ steigern würde, und somit eine Belastung mit 510 t€ gerechtfertigt wäre und wir die Zustimmung erteilen müssten.
Da dies mein erster Fall wäre, der wegen einer solchen "Meinungsverschiedenheit" streitig wird, bin ich ein wenig unsicher, wie ein Gericht hier hinsichtlich einer Ersetzung der Zustimmung entscheiden würde.
Muss sich der Erbbaurechtsgeber denn bei einer geplanten Maßnahme, einen möglichen gesteigerten Wert des Gebäudes anrechnen lassen und aufgrund dieser möglichen Wertsteigerung die Zustimmung erteilen, zumal diese weitere Baumaßnahme den eigentlichen Wert des Erbbaurechtes zum Zeitpunkt des Kaufes 2011 ja verdreifacht.
Das Risiko erachte ich hier als nicht zumutbar, denn im Falle einer Zwangsversteigerung (evtl. noch während der Umbauphase) erhielte man hier im schlimmsten Falle ein überschuldetes, halbfertiges Gebäude zurück.
Selbst wenn man dem m.E. doch recht großzügig gerechneten Gutachten folgen möchte, liegt die Belastung ja jetzt schon bei 64 % (mit der aktuelle eingetragenen GS). Mit den weiteren 220 t€ ohne Berücksichtigung der Neubaumaßnahme bei 113%.
Viele Grüße
lauf1966
