Auflassung / Eigentümerzustimmung Löschung Grundschuld /Erbteilspfändung

  • Hallo,

    ich bräuchte mal Hilfe bei folgendem Fall:

    Eigentümer des Grundstücks sind A und B in Erbengemeinschaft.

    Bereits im Januar 2016 wurde Antrag auf Eigentumsumschreibung und Löschung der eingetragenen Grundschulden gestellt.
    In der Urkunde war jedoch keine Löschungszustimmung der Eigentümer enthalten. Daraufhin erging Zwischenverfügung; auf Antrag wurde die Frist wiederholt verlängert.

    Jetzt ist die Eigentümerzustimmung nachgereicht wurden, diese wurde kürzlich beim Notar erklärt.
    Kurz davor ging nun aber ein Antrag auf Eintragung einer Erbteilspfändung des Erbanteils von A ein. Der Erbteil wurde im Juni 2016 gepfändet.


    Nun habe ich das Problem, dass einer der Miterben zum Zeitpunkt der Eigentümerzustimmung zur Löschung ja bereits in seiner Verfügung über den Erbteil beschränkt war.
    Der HRP sagt, dass ein nicht eingetragenes, dem Grundbuchamt aber bekanntes Erbteilspfandrecht nach hM kein Recht begründet, Eintragungsanträge zurückzuweisen oder die vorherige/gleichzeitige Eintragung des Erbteilspfandrechts zu verlangen (RNr. 1665).

    Würde ich die Anträge (Auflassung/Löschung Grundschulden) vollziehen, müsste ich danach natürlich die Eintragung der Erbteilspfändung zurückweisen, da die Erben ja nicht mehr Eigentümer sind.

    Irgendwelche Ideen? :)

  • Den Sachverhalt verstehe ich noch nicht ganz. Hat im Januar 2016 lediglich der Notar den Antrag auf Löschung der Grundschulden gestellt oder ist dieser Antrag auch in der Urkunde von den Veräußerern gestellt worden ?

    Im ersteren Fall darf die Antragstellung durch den Notar nicht von derjenigen in der Urkunde abweichen (s. Reetz im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.11.2016, § 15 RN 31a mwN). Und im letzteren Fall, bei dem die Beteiligten in der notariellen Urkunde bereits die Löschung der Grundschulden beantragt haben, liegt in der formgerechten Antragstellung idR auch zugleich die Löschungszustimmung (§ 30 GBO; s. BeckOK/Otto, § 30 GBO RN 9).

    Dann aber hätten beide Anträge längst vollzogen werden können.

    Fehlte dagegen tatsächlich noch die Löschungszustimmung des Eigentümers, dann dürfte davon auszugehen sein, dass sowohl für den Löschungsantrag, als auch für den Antrag auf Eigentumsumschreibung die Voraussetzungen des § 878 BGB vorlagen.

    Zur Löschung verlangt § 878 BGB neben der Antragstellung eine vom Berechtigten in Gemäßheit des § 875 BGB abgegebene Erklärung. Die Aufgabeerklärung des Grundpfandgläubigers lag ja offenbar bereits bei Beurkundung vor. Durch Aushändigung der Löschungsbewilligung in grundbuchmäßiger Form an den Begünstigten ist die Aufgabeerklärung unwiderruflich geworden (Kohler im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 875 RN 18). Die zur Löschung des Rechts materiell-rechtlich erforderliche Löschungszustimmung des Eigentümers (§§ 1183, 1192 Absatz 1 BGB) konnte bereits erklärt sein; sie ist formlos gültig (Wenzel in Erman BGB, Kommentar, 14. Auflage 2014, § 1183 RN 2). Auch konnte sie konkludent erklärt und solcherart in einem Löschungsantrag oder in einer Freistellungsverpflichtung enthalten sein (Rohe im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand 01.11.2016, § 1183 BGB RN 3 unter Zitat BayObLGZ 1973, 220; Staudinger/Wolfsteiner Rn. 9 mwN).

    Der Umstand, dass nach formellem Recht die Löschungszustimmung nach § 27 GBO in der Form des § 29 GBO erforderlich ist, steht der Anwendung des § 878 BGB nicht entgegen, weil diese Bestimmung nicht voraussetzt, dass der gestellte Eintragungsantrag bereits vollzugsreif ist, vielmehr können verfahrensrechtliche Hindernisse auch nach Eintritt der Verfügungsbeschränkung beseitigt werden (s. Vieweg im jurisPK-BGB Band 3, 7. Auflage 2014, Stand 01.10.2014, § 878 RN 20; Gursky im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2012, § 878 RN 43).

    Aber auch die Auflassung wäre ohne Rücksicht auf die Erbteilspfändung vollziehbar:

    Wenn die notarielle Urkunde die Auflassungserklärung enthält und der Erwerber im Januar 2016 die Eigentumsumschreibung beantragt hat, ist er wegen der im Juni 2016 eingetretenen Verfügungsbeschränkung auf Veräußererseite durch § 878 BGB ebenfalls geschützt (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RNern 117, 118; Kohler im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 878 RN 28; BeckOK/Eckert, § 878 RN 18, 19; Vieweg aaO).

    Der Eigentumsumschreibung stehen offenbar auch keine materiell-rechtlichen Hindernisse entgegen. Soweit sie nur erfolgen kann, wenn auch die Löschung der Grundschulden erfolgt (was entsprechende Anträge der Beteiligten voraussetzt,
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post597718)
    und dazu die Löschungszustimmung seinerzeit tatsächlich noch nicht erklärt worden sein sollte, würde ihr ein formelles Hindernis entgegenstehen, nämlich der Umstand, dass nach § 16 Absatz 2 GBO anzunehmen steht, dass die eine Eintragung nicht ohne die andere Eintragung erfolgen soll. Dieses Hindernis ist jedoch auf Zwischenverfügung hin beseitigt worden.

    Beide Anträge können daher ohne Rücksicht auf die Erbteilspfändung vollzogen werden; s. dazu auch hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1059760

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vielen Dank für die ausführliche Antwort. :)
    Hm, an den § 878 BGB hatte ich auch schon gedacht ... mich dann aber eben daran gestört, dass die Löschungszustimmung ja erst später erklärt wurde. Aber stimmt schon, materiellrechtlich könnte sie ja auch schon zuvor vorgelegen haben...

    Um den Sachverhalt zu vervollständigen:
    Auf dem Grundstück lasten 4 Grundpfandrechte, die alle in der Urkunde aufgeführt sind. Lediglich hinsichtlich III/1 und III/2 wird in der Urkunde der Antrag auf Löschung gestellt (und bezüglich dieser Rechte hatte ich somit auch keine Probleme).
    Hinsichtlich III/3 und III/4 wurde der Löschungsantrag nur vom Notar gestellt. In der Urkunde steht hierzu lediglich noch unter "Rechtsmängel", dass der Käufer keine Belastungen übernimmt (insofern hätte ich hier die Eintragung der Auflassung auch gemäß § 16 Abs. 2 GBO von der Löschung abhängig gemacht). Die dort sonst bei diesem Notar üblicherweise erklärte Löschungszustimmung fehlt.

  • Wenn der Bestand der eingetragenen Grundpfandrechte als Rechtsmangel bezeichnet wird, dann hat der Erwerber u. a. die Rechte, die sich daraus ergeben, dass die Pflicht zur mangelfreien Leistung gemäß § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB Hauptleistungspflicht ist (s. Pammler im jurisPK-BGB,v8. Auflage 2017, Stand 01.12.2016, § 435 RN 50), d. h. der Verkäufer ist zur Beseitigung aller eingetragenen Grundpfandrechte verpflichtet. Also ist davon auszugehen, dass die zur Löschung der Rechte materiell-rechtlich (formlos) erforderliche Löschungszustimmung des Eigentümers (§§ 1183, 1192 Absatz 1 BGB) bereits konkludent erklärt und in der Freistellungsverpflichtung enthalten ist (s. oben BeckOK/Rohe, § 1183 BGB RN 3)

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