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Thema: Rückübertragungsvormerkung bei einer eingetragenen Grundschuld

  1. #1
    User Avatar von Nicolus
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    Frage Rückübertragungsvormerkung bei einer eingetragenen Grundschuld

    Der Notar beantragt gem. § 15 GBO die Wahrung der in seiner Urkunde gestellten Anträge.

    Folgender Passus bereitet mir Sorgen:
    Die Beteiligten bewilligen und beantragen, zur Sicherung des vorstehend begründeten bedingten Rückübereignungsanspruch eine Vormerkung für den Veräußerer in das Grundbuch und bei den in Abt. III vermerkten Grundpfandrechten.

    Sinn und Zweck der Rückübertragungsvormerkung zugunsten der Übergeberin an der Grundschuld soll sein, dass bei einer eventuellen Insolvenz der Übernehmer, der Insolvenzverwalter nach Rückübertragung des Grundstücks an die Übergeberin, aus der entstandenen Eigentümergrundschuld nicht die Zwangsvollstreckung betreiben kann.
    Deshalb soll auch die bis dahin entstandene Eigentümergrundschuld zu Gunsten der Übernehmer an die Übergeberin rückübertragen werden.

    Er verweist auf eine Stellungnahme zu einer Entscheidung des BGH (Urt. v. 24.03.2016 - IX ZR 259/13 - Eigentümergrundschuld in der Insolvenz) von Frau Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch (Richterin am Bundesgerichtshof) in DAI Deutsches Anwaltsinstitut e.V., Aktuelle Probleme im Bereich der Grundbuchrechte sowie des Grundbuch- und Sachenrechts.

    Hier geht sie auf das obige Problem ein und erklärt am Ende: „Zu erwägen sind deshalb die Vereinbarung eines Anspruchs auf Rückübertragung auch eventuell entstehender Eigentümergrundschulden und die Absicherung eines solchen Anspruchs durch eine Vormerkung“.

    Auch im NotBZ (11/16, Seite 416-417) ist hierzu ein Beitrag von Herrn Prof. Dr. Stephan Madaus (Schwerpunkt Insolvenz). Auch hier soll bei der Gestaltung von Rückübertragungsansprüchen in Grundstücksüberlassungsverträgen in Zukunft darauf geachtet werden, dass nicht nur der Anspruch auf Rückübereignung des Grundstücks, sondern auch der Anspruch auf Rückübertragung von Eigentümergrundschulden durch eine Vormerkung abgesichert wird und damit diese im Hinblick auf § 106 Abs. 1 Satz 1 InsO insolvenzfest gestaltet werden.

    Auf die Frage hin, warum für die Übergeberin als Berechtigte der ebenfalls einzutragenden Rückerwerbsvormerkung in Abteilung II keine Löschungsvormerkung eingetragen werden soll, bekam ich zur Antwort: „Dann ist das Eigentümerrecht ja weg“.

    Ich habe noch nie etwas von einer Rückübertragungsvormerkung zugunsten der Übergeberin an einer Grundschuld gehört und bin auch der Ansicht, dass es sich falsch anhört. Aber ich als Anfänger maße mir nicht an, alles zu wissen. Vielleicht übersehe ich einfach wieder den Wald vor lauter Bäumen.

    Kann ich bei der Grundschuld eine Rückübertragungsvormerkung zugunsten der Übergeberin eintragen?

  2. #2
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    Ich bin immer noch nicht weiter

  3. #3
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    Hört sich an wie die Sicherung des Rückgewähranspruchs in der Form der Abtretung durch Vormerkung -> Palandt/Bassenge BGB § 1191 Rn 26 ff

  4. #4
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    Das war auch mein erster Gedanke und deswegen hatte ich in meinem Schreiben an den Notar mitgeteilt, dass die Eintragung der Vormerkung nicht möglich ist, da die Übernehmer noch nicht Inhaber der Forderung sind - die Eigentümergrundschuld gibt es ja noch nicht.
    Ich kann doch nicht für die ganzen Grundschuld eine “Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Abtretung der künftigen Eigentümergrundschuld zugunsten xxx“ eintragen.

    Leider habe ich heute Urlaub und kann nicht den genauen Wortlaut meines Schreibens wiedergegeben.

  5. #5
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    Zitat Zitat von 45 Beitrag anzeigen
    Hört sich an wie die Sicherung des Rückgewähranspruchs in der Form der Abtretung durch Vormerkung -> Palandt/Bassenge BGB § 1191 Rn 26 ff
    Ich schau morgen mal im Kommentar. Schon mal vielen Dank. Mir lässt das keine Ruhe

  6. #6
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    Was man eintragen kann, kann man auch vormerken.

    Notar soll klarstellen was genau nun bei der Grundschuld vorgemerkt werden soll.
    Lediglich die Grundschulden in den allgemeinen Rückübertragungsanspruch miteinzubeziehen mag für den Anspruch reichen, der für eine Vormerkung nötig ist, m.E. muss hier aber noch gesagt werden auf welche Eintragung der Anspruch dann wirklich gerichtet ist.
    Rückgewähr ist ja ggf. auch mal komplex.
    "Rückübertragung einer Grundschuld" klingt in dem Zusammenhang schon irgendwie seltsam, irgendwie nach Vertrag zu lasten des eingetragenen Grundschuldgläubigers....

    "Löschungsvormerkung für Übergeber" und "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Abtretung der Rückgewähransprüche" wär üblich und bekannt.

  7. #7
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    Ich habe mich nunmehr dazu entschieden, dass die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Abtretung des Rückgewähranspruches zugunsten der Übergeberin nicht möglich ist.

    Begründet habe ich meine Entscheidung damit, dass der Anspruch auf Abtretung der künftigen Eigentümergrundschuld sich auf ein, dem Übernehmer noch nicht zustehendes, eventuell künftig entstehendes, im Grundbuch noch nicht eingetragenes Recht am Grundstück bezieht. Weiter habe ich aufgeführt, dass bei der Eintragung einer Vormerkung der Schuldner des gesicherten Anspruchs der gegenwärtige Inhaber der bestehenden und eingetragenen Grundschuld ist.

    Im Schöner/Stöber Rn. 2345 steht, dass ich die Vormerkung eintragen kann, wenn der zur Erfüllung des Rückgewähranspruchs verpflichtete Gläubiger dies bewilligt. Bei mir bewilligt die Eintragung jedoch der Übernehmer, als künftiger Gläubiger.

    Das OLG Hamm, Beschluss vom 27.11.1989, 15 W 449/89 sagt, dass eine derartige Eintragung inhaltlich unzulässig sei, weil eine Vormerkung sich nur auf ein bereits bestehendes, nicht erst künftig entstehendes Recht beziehen kann.

    Ebenfalls im Schöner/Stöber Rn. 2345 steht, dass für den künftigen Anspruch gegen den späteren Zessionar der Eigentümergrundschuld als Sicherungsnehmer die fehlende Voreintragung dieses Betroffenen als Grundschuldgläubiger die Eintragung der Vormerkung hindert.
    Ich brauche also einen Nachweis, dass die Übernehmer Gläubiger der eingetragenen Grundschuld sind oder die Mitwirkung des derzeit eingetragenen Gläubigers.

    Falls ich mit meiner obigen Ausführung jetzt total falsch liege, dann wäre ich über jede Berichtigung mit Begründung dankbar.

  8. #8
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    Man hätte vielleicht zunächst klären sollen, wer hier die "Beteiligten" sind. Grundsätzlich gilt natürlich das Identitätsgebot auf Schuldnerseite. Die Ausnahme davon ist der § 1179 BGB. Wegen der Rückübertragungsvormerkung könnte dort die Ziffer 2 passen. Wenn der Anspruch auf Löschung und nicht auf Übertragung gerichtet wäre.

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