Falschbuchung Wohnungseigentum

  • Liebe Forengemeinde!

    Ich benötige dringend Eure Hilfe bezüglich folgendenSachverhaltes :

    Es besteht Wohnungseigentum an 2 Einheiten. Hierzu wurden2 Wohnungsgrundbücher (A und B) bereits im Jahre 1994 nach Teilungserklärunggemäß § 8 WEG angelegt.
    Im Wohnungsgrundbuch A ist eine natürliche Person alsEigentümer und im Wohnungs-grundbuch B ist eine GbR als Eigentümer eingetragenworden.

    Bezüglich des Wohnungsgrundbuchs B war einZwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren anhängig.
    Im Rahmen des Zwangsverwaltungsverfahrens hat derZwangsverwalter nach Inbesitznahme des Objektes folgende Mängel festgestellt,welcher er in Abstimmung mit der Gläubigerin und demZwangsversteigerungsgericht im Wege der Anregung an das Grundbuchamt herangetragenhat:

     - Hinsichtlich desDachgeschosses wurde zwar eine Teilungserklärung eingereicht, aber
    keinAufteilungsplan,

    - bezüglich desObergeschosses stimmt die Nummerierung nicht mit der
    Nummerierung imAufteilungsplan überein (also OG 1.3.1-1.3.9 in Teilungserklärung und
    2.3.1-2.3.9 imAufteilungsplan)

     Eine Prüfung derUnterlagen (Teilungserklärung und Aufteilungsplan) bestätigte das
     Vorbringen desZwangsverwalters. Tatsächlich existiert kein Aufteilungsplan für das
     bestehendeDachgeschoss und die Nummerierung bzgl. des Obergeschosses
     unterscheiden sichim Aufteilungsplan und der Teilungserklärung.

    Daraufhin schriebich den Notar, welcher seinerzeit die Teilungserklärung beurkundet hat
    an mit der Bitte,dass Entsprechende zu veranlassen in der Annahme, dass hier wohl eine
    bloßeSchreibfehlerberichtigung hinsichtlich der Eintragung nicht in Betracht kommt.

    Meiner Ansichtnach ergibt sich folgendes:

    Der Inhalt desSondereigentums ist aus der Grundbucheintragung erkennbar.
    Zur näherenBezeichnung des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Bewilligung, also
    hier dieTeilungserklärung Bezug genommen werden. Weitere inhaltlich zur Eintragung
    notwendigeUnterlage bildet der Aufteilungsplan.
    Fehlt derAufteilungsplan oder ergeben sich Widersprüche zwischen der Teilungserklärung
    und dem Plan,dürfte Sondereigentum für die Einheit B (Wohnungseigentum der GbR) nicht
    entstanden sein(vgl. Kommentar Schöner/Stöber 15.Auflage Rd.Nr.: 2856 und 2872 und
    Beschluss OLGMünchen vom 27.06.2012 Az.: 34 Wx 71/12 ) , sondern nur
    Gemeinschaftseigentum.

    Dies hätte zurFolge, dass eine neue Einigung, und zwar sämtlicher Wohnungseigentümer
    (A und B) inbeurkundeter Form vorzulegen wäre nebst aktuellem und berichtigtem
    Aufteilungsplanund einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie formgerechter
    Zustimmung aller dinglich Berechtigten unterPfanderstreckungserklärung des jeweils
    betroffenenGläubigers für das nunmehr entstandene Sondereigentum des
    WohnungseigentümersB (zwischenzeitlich sind nämlich auch Grundschulden
    in beiden Grundbüchern eingetragen.

    Zwischenzeitlich ist in der Zwangsversteigerungssachebezüglich des
    WohnungseigentumsB im Beschwerdeweg ein Beschluss durch das Landgericht
    ergangen. DemBeschluss ist zu entnehmen, dass die differierende Bezifferung zwischen

    Erklärung und Plan "der Auslegungzugänglich" sei, wenn ansonsten die Größenangaben
    übereinstimmen und auch der für dasDachgeschoss fehlende Aufteilungsplan lediglich
    einen Verstoß gegen § 7 Abs.4 Satz 1 Nr.1 WEGdarstellt und das Sondereigentum
    trotzdem entstehen lässt, mit der Konsequenz,dass es sich doch um eine
    Schreibfehlerberichtigunghandelt.

    Der Notar hatsich nach einiger Zeit nun dahingehend positioniert, dass er keinen Raum für  
    eine erneuteBeurkundung sieht. Vielmehr schließe er sich der Ansicht des Landgerichtes
    in demZwangsversteigerungsverfahren des Wohnungseigentums zu B an und überlässt
    die Entscheidungder weiteren Verfahrensweise dem Grundbuchamt, ggflls. soll
    beschwerdefähigeEntscheidung ergehen. Wie schön ….

    Wie würdet Ihrin diesem Fall weiter verfahren? Sollte man das Wohnungseigentum (auch
    das bezüglichdes nur mittelbar beteiligten Wohnungseigentümers A) aufheben.
    Wenn ja, wieerfolgt so etwas? Muss hierzu ein Beschluss gefasst werden? Ich hab ja
    keinen Antrag,sondern lediglich die Anregung des Zwangsverwalters.

    Oder schließtman sich der Meinung des Landgerichtes im
    Zwangsversteigerungsverfahren und dem beurkundenden Notar an, dass essich lediglich
    um eine Schreibfehlerberichtigunghandelt.
    Ich bin sehr ratlosund bitte um Eure Meinungen.

  • Wenn ich mir hier als GBA Teilungserklärung und Aufteilungsplan ansehe und für mich die Sache soweit klar ist, dass man hier jeweils klar die Wohnungen unterscheiden kann und den Grundbuchblättern zuordnen kann, auch ggf. anhand der mitbeurkundeten Nebenumstände bzw. der textlichen Bezeichung der Wohnung, dann würde mir insoweit die "Schreibfehlerberichtigung" genügen auch mit Blick darauf, dass es sich um lediglich um zwei Einheiten handelt und die Bezifferung in jeweils 2 von 3 Ziffern übereinstimmt.

    Soweit der Aufteilungsplan ganz fehlt ist dieser in der entsprechenden Form zur Teilungserklärung nachzureichen.
    Da könnte man dann gleich einen Schreibfehlerberichtigten kompletten neuen Plan machen.

    Wenn man aber so gar nicht feststellen kann was überhaupt gewollt, wie sich die Räume auf die eine Wohnung oder gar beide verteilen oder eben nicht dann dürfte in der Tat eine Einheit und ein isolierter Miteigentumsanteil oder schlimmstenfalls gar nichts entstanden sein.
    Wenn aber die eine Einheit entstanden ist, dann ist auch die andere Einheit grdsl. anwartschaftsweise entstanden.
    Zunächst mag der unzulässige isolierte Miteigentumsanteil Bestand haben, aber wenn die Beteiligten das nicht geregelt bekommen muss man sich was überlegen.
    Vgl. auch Kommentar:
    Das Vorliegen eines isolierten Miteigentumsanteils ist ein rechtlich nicht zulässiger Zustand, der auf Dauer nicht hingenommen werden muss. Er begründet deshalb im Rahmen der Zumutbarkeit die Verpflichtung aller Miteigentümer, den rechtlich unzulässigen Zustand zu beseitigen (BGH NJW 2004, 1798; OLG München NZM 2008, 810; Demharter NZM 2000, 1198). Dies kann bei fehlerhafter Abgrenzung des Sondereigentums zum gemeinschaftlichen Eigentum einen Anspruch des Inhabers eines solchen Anteils auf Anpassung der Teilungserklärung oder bei mangelnder Sondereigentumsfähigkeit der Räumlichkeit einen Anspruch der übrigen Wohnungseigentümern auf Übertragung des isolierten Miteigentumsanteils (BGH NJW 1995, 2851; OLG Hamm ZMR 2007, 213) zur Folge haben. Ggf. kann diese Anpassungsverpflichtung mit einer finanziellen Ausgleichspflicht verbunden sein (BGH NJW 2004, 1798)
    (BeckOK BGB/Hügel WEG § 3 Rn. 17-18, beck-online)

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!