Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum bei Balkon

  • Hallo zusammen

    Da meine Routine in Wohnungseigentumssachen regional bedingt eher gering ist hier eine Frage an die Kollegen die in diesen Dingen mehr Routine haben.

    Vor 2 Jahren wurde das WE begründet (10 Einheiten). Ich habe nun mehrere Änderungen der Teilungserklärung vorliegen. Die einzige Sache über die ich grüble ist die Neubegründung zweier Sondernutzungsrechte. Sondernutzungsrechte können nur an Gemeinschaftseigentum begründet werden.


    An den beiden Stirnseiten des Gebäudes befinden sich an die ursprüngliche Gebäudefassade angebrachte umbaute Treppenaufgänge vom Erdgeschoss in das erste Obergeschoss. Nun wurden zugunsten der beiden Wohnungseinheiten an den Stirnseiten noch Balkone darauf gesetzt, welche ausschließlich nur durch diese Wohnungen aus dem 2. OG erreichbar sind.


    Meine Überlegung ist nun, ob diese Balkone – soweit diese nach Ihren Bestandteilen sondereigentumsfähig sind – nicht eher in das Sondereigentum einzubinden sind. Zwar ist die Fassade auf welche die Balkone nun aufgesetzt werden Gemeinschaftseigentum, jedoch ist dieses durch andere Miteigentümer nicht erreichbar.


    Werden die Bedenken gegen die Sondernutzungsrechtsfähigkeit hier geteilt oder mache ich mir da Gedanken in die falsche Richtung...



  • Vor 2 Jahren wurde das WE begründet (10 Einheiten). Ich habe nun mehrere Änderungen der Teilungserklärung vorliegen. Die einzige Sache über die ich grüble ist die Neubegründung zweier Sondernutzungsrechte. Sondernutzungsrechte können nur an Gemeinschaftseigentum begründet werden.


    Nachträgliche Anbauten sind zunächst Gemeinschaftseigentum.
    Sondernutzungsrecht geht immer, für Sondereigentum wäre eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich.
    Für die Begründung von SN ist die Mitwirkung aller Eigentümer und die Zustimmung sämtlicher dinglicher Berechtigter (außer der begünstigten Wohneinheiten) erforderlich.

  • Nach hM ist ein Balkon nicht wesentlicher Bestandteil der Wohnung iSv § 94 BGB, sondern des Gebäudes. Nur für Bestandteile des Gebäudes, die keine Räume sind, kennt § 5 Abs. 1 WEG eine vom Parteiwillen unabhängige Zuordnung zum Sondereigentum (s. die Anmerkung von Dötsch zum Beschluss des OLG München, 34 ZS, vom 23.09.2011, 34 Wx 247/11 in der ZfIR 2011, 881, 882 ff)

    Und wenn Balkone kein (automatischer) Bestandteil der Wohnung sind, dann kann an ihnen (entgegen OLG München, aaO) ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Ansonsten müsste erst das durch den Anbau entstandene Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden; s. hier:

    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…2392#post992392

    oder hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1020072

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Die Diskussion ist ja schon länger zu Ende:

    Wenn ein nachträglich angebauter Balkon Gemeinschaftseigentum ist, dann ist doch die Frage, wie alle anderen Wohnungseigentümer Zugang zu diesem Balkon haben.
    Und grds. muss doch jeder WoEi theoretisch Zugang zum Gemeinschaftseigentum über Gemeinschaftseigentum haben.

    Ich sehe darin ein Problem.

  • Sorry, ich bekomme mit meinem Smartphone hier aus der Reha die Formatierung nicht hin. Hier meine Antwort:


    Die sachenrechtliche Zuordnung ist von der Zugangsproblematik zu unterscheiden. Die Zugangsproblematik ergibt sich nur dort, wo es um den ständigen Mitgebrauch geht. Am Beispiel eines Daches lässt sich das verdeutlichen. Das Dach ist zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Es muss regelmäßig aber nur zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungszwecken betreten werden, was dazu führt, dass die den Zugang gewährende Dachgeschosswohnung im Sondereigentum stehen kann
    (BayObLG, Beschluss im 8.5.1991, BayObLG, Beschluss vom 14.2.2001 - 2Z BR 3/01, ; OLG München, Beschluss vom 22.2.2006 - 34 Wx 133/05; OLG Frankfurt Beschluss vom 8.3.2016 - 6 U 23/15, AG Bremen, Urteil vom 18.2.2011 - 29 C 62/10, BeckRS 2011, 08938; vgl. auch OLG München v. 5.10.2006 - 32 Wx 121/06 und BGH v. 11.6.2010 - V ZR 174/09; Steiner/Steiner, NZM 2020, 578, 580.

    Wenn ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer von der tatsächlichen Seite her nicht in Betracht kommt, spielt der Zugang keine maßgebliche Rolle (BayObLG, Beschluss vom 12.06.1991,BReg 2 Z 36/1991, und Beschluss vom 23. 11. 1999 - 2Z BR 142/99). Im Beschluss vom 14. 02. 2001 - 2Z BR 3/01 führt das BayObLG aus: „Eine Ausnahme hat der Senat dann angenommen, wenn es sich um im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Räume handelt, die von ihrer Beschaffenheit her nicht zum ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer bestimmt sind. In einem solchen Fall spielt der Zugang keine maßgebende Rolle. Der Zugang braucht daher nicht zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum zu stehen (Zitat: BayObLGZ 1991, 165 [169f.] = NJW-RR 1992, 81; BayObLG, NJW -RR 1995, 908; zust. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 5 Rdnr. 56; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 5 Rdnr. 9; Demharter, GBO, 23. Aufl., Anh. § 3 Rdnr. 18).
    Ebenso: OLG München, Beschluss vom 22. 2. 2006 - 34 Wx 133/05.
    Das gilt dann auch für einen nur durch die Wohnung erreichbaren Balkon, der sich praktisch in einem „gefangenen“ Bereich befindet (s. dazu AG Bremen, Urteil vom 18.02.2011).

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  • Die Schwierigkeiten mit dem Smartphone kann ich nachempfinden. Nachträglich noch gute Besserung.

    Zur Sache: Der fehlende Mitgebrauch durch die anderen Miteigentümer wurde im erstgenannten Beschluss noch damit begründet, dass der Dachspitz seiner Bauart nach nur begrenzt begehbar sei. Diese Begründung wird sich aber nicht ohne Weiteres auf Balkone und Dachterrassen übertragen lassen.

  • Danke für die Genesungswünsche. Zur Vergleichbarkeit des Zugangs zum Dachspitz mit dem Zugang zu einem angebauten und im Gemeinschaftseigentum verbliebenen Balkon, siehe
    https://nam12.safelinks.protection.outlook.com/?url=https%3A%…M%3D&reserved=0
    und Gutachten des DNotI Dokumentnummer: letzte Aktualisierung: 11362 vom 28.05.2004
    https://nam12.safelinks.protection.outlook.com/?url=https%3A%…I%3D&reserved=0
    sowie LG Itzehoe, Urt. v. 19.7.2016 – 11 S 113/15 mit den dort genannten Entscheidungen des OLG Frankfurt vom 3.4.1997 – 20 W 90/97 und des LG Wuppertal, Beschluss vom 28.10.2008 – 6 T 223, 224 – 241/08; sowie den Kommentierungen von Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl. 2014, § 5 Rn 10, Grziwotz in: Jennißen, WEG, 4. Aufl. 2015, § 5 Rn. 68; Armbrüster, in: Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 5 Rn. 58
    siehe die Ausführungen des KG im Beschluss vom 08.11.2016, 1 W 493/16: „Auch der Umstand, dass der Balkon nur durch eine Wohnung zugänglich ist, macht den Balkonraum nicht notwendigerweise zu Sondereigentum dieser Wohnung (vgl. BayObLG, NJW-RR 2001, 801 zu einem Spitzboden). Vielmehr sind umgekehrt Räume, die der einzige Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum sind, selbst Gemeinschaftseigentum, es sei denn es handelt sich - wie hier bei den Balkonen - um einen Raum, der von seiner Beschaffenheit her nicht zum ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer bestimmt ist (BayObLG, a. a. O. m. w. N.).“

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  • Der Spitzboden diente im Fall des BayObLG aufgrund "seiner Beschaffenheit" nicht dem ständigen Mitgebrauch der anderen Eigentümer. Das Gericht stellt dabei auf die bauliche Gestaltung des Speichers ab. Bei einem Balkon oder einer Dachterrasse wird diese fehlende Beschaffenheit inzwischen ohne Weiteres unterstellt. Dass der Balkon bzw. die Dachterrasse "faktisch" nur über die davor liegende "Wohnung" zu erreichen wäre, sollte keine Rolle spielen, weil ja gerade die Eigenschaft als Wohnung (= als Sondereigentum) infrage steht. Würde der Balkon über einen normalen Flur anstelle von in Gemeinschaftseigentum stehender Räume zu erreichen sein, würde wohl niemand dem Balkon die geeignete Beschaffenheit zum Mitgebrauch grds. absprechen wollen. Man würde auf den Einzelfall abstellen.

  • Maßgebend ist, dass der Balkon, der nur durch die Wohnung erreichbar ist, nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dienen kann.

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  • Das BayObLG hat ausgeführt, dass es sich gerade andersrum verhält: Die als Zugang zum Dachboden dienenden Räume können keine Wohnräume sein, wenn der Dachboden dem ständigen Gebrauch der anderen Eigentümer dient. Die fehlende Beschaffenheit wurde nun bei Balkonen - anders als noch beim Spitzboden - nicht mehr näher dargestellt und würde dann z.B. auch gelten, wenn es sich um einen Balkon oder eine Dachterrasse mit 20 qm handelt.

  • Und ? Was willst Du damit sagen? Sollen dann alle Wohnungseigentümer das Sondereigentum desjenigen Wohnungseigentümer, der den Balkon angebaut hat, betreten können, um den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Balkon betreten zu können?

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  • Sie müssen kein Sondereigentum durchqueren, weil der Zugang zum gemeinschaftlichen Balkon kein Sondereigentum sein kann. Und eigentlich ist es immer noch die Frage, die ich im Forum schon mal gestellt habe. Man kennt die Entscheidung des BayObLG und versteht das Argument, warum dieser Spitzboden nicht zum Aufenthalt geeignet ist und daher nicht im ständigen Gebrauch der anderen Eigentümer stehen kann. Schon bei der ersten Entscheidung zum Balkon wartet man aber bis zum Schluss vergeblich auf eine Erklärung dafür, warum dieser Balkon "seiner Beschaffenheit" nach ebenfalls nicht geeignet sein soll. Darauf, ob sich mancher über ein Rauchereck freuen würde oder nicht, kommt es nicht an, sondern darauf, warum der Balkon von den anderen nicht als Balkon genutzt werden könnte. Man kann auch nicht die Eigenschaft als Wohnung voraussetzen, um im Anschluss die Nutzung als Balkon für die anderen in Abrede zu stellen, weil es gerade andersrum sein muss: Ist der Balkon zum Mitgebrauch geeignet, gibt es in der Folge auch einen gemeinschaftlichen Zugang. Was genau ist also das Argument für die fehlende Beschaffenheit? Oder ist es nur die Unterscheidung, ob der Balkon anfänglich oder nachträglich angebaut wird?

    Einmal editiert, zuletzt von 45 (28. Mai 2022 um 11:17)

  • Dadurch, dass der Sondereigentümer den Balkon angebaut hat, wandelt sich sein Sondereigentum genau so wenig in (den Zugang gewährendes) Gemeinschaftseigentum um, wie umgekehrt aus dem angebauten Balkon ohne weiteres Sondereigentum wird. Irgendwie fehlt es mir Deiner ganzen Argumentation an der Logik. Da es aber mit dem Smartphone mühevoll ist, Rechtsprechung und Literatur einzufügen, verzichte ich auf weitere Ausführungen. Schönes Wochenende !

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  • Das läuft dann auf eine Unterscheidung zwischen anfänglichem und nachträglichem Anbau hinaus. Wenn sich letztlich aber alle auf die Entscheidung des BayObLG zum Spitzboden berufen, muss es doch auch möglich sein, die Parallele in einfachen Worten darzustellen. Würde dort ein Balkon in Rede gestanden haben, würde die Entscheidung also in gleicher Weise ausgefallen sein? An der baulichen Ausführung wird es beim Balkon aber nicht liegen. Ebenfalls ein schönes Wochenende.

  • Könnte man das bitte noch klären? Der Zugang zum Gemeinschaftseigentum muss ebenfalls im Gemeinschaftseigentum stehen. Gilt hier nur dann nicht, wenn sich der Balkon nicht im ständigen Mitgebrauch der anderen Eigentümer befindet. Und im Mitgebrauch befinde er sich deshalb nicht, weil der Zugang im Sondereigentum steht? Ist ein Zirkelschluss, der ausserdem nur beim nachträglich angebauten Balkon möglich wäre, nicht aber beim anfänglich vorhandenen. Eine Begründung wie beim Gaszähler, der nur zweimal im Jahr abgelesen wird oder wie beim Dachboden, der nur auf einer begrenzten Fläche aufrecht begangen werde könnte, gibt es beim Balkon grds. doch nicht? Oder habe ich sie überlesen?

  • Der Spitzboden diente im Fall des BayObLG aufgrund "seiner Beschaffenheit" nicht dem ständigen Mitgebrauch der anderen Eigentümer. Das Gericht stellt dabei auf die bauliche Gestaltung des Speichers ab. Bei einem Balkon oder einer Dachterrasse wird diese fehlende Beschaffenheit inzwischen ohne Weiteres unterstellt. ....

    Bei der Nutzung im Gemeinschaftseigentum verbliebener Räumlichkeiten kommt es nicht nur darauf an, dass sie wegen ihrer „Beschaffenheit“ nicht von allen anderen Wohnungseigentümern benutzt werden können, sondern auch darauf, ob dies wegen ihrer Lage nicht möglich ist bzw. der ständige Mitgebrauch nicht erforderlich ist (siehe Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 5 WEG RN 39).

    Wie Lafontaine im jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 16 WEG 1. Überarbeitung (Stand: 06.09.2021) RN 89 ausführt, führt in den Fällen, in denen bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums – regelmäßig Dachböden oder Balkone – nur über das Sondereigentum einer Wohnung zugänglich sind, die Auslegung der Gemeinschaftsordnung unter Berücksichtigung dieser räumlichen Gegebenheiten zu dem Ergebnis einer Zweckbestimmung, nach der nur der jeweilige Sondereigentümer dieses gemeinschaftliche Eigentum nutzen darf (siehe die Nachweise in Fußnote 131). Ansonsten sei die Nutzung des Gemeinschaftseigentums nur unter massiver Störung der Privatsphäre des Sondereigentümers realisierbar.

    Die Privatsphäre ist bei einer Wohnung aber grundgesetzlich (Art. 13 GG) geschützt. Wie das BVerfG im Beschluss vom 6. Oktober 2009, 2 BvR 693/09, unter Hinweis auf frühere Entscheidungen ausführt, schützt Art. 13 GG die Abschirmung der Privatsphäre in räumlicher Hinsicht und gewährt Schutz gegen Eingriffe in die Entscheidung über das Zutrittsrecht im Einzelnen. Daher darf die Privatsphäre bei der Nutzung des Sondereigentums nicht derart beeinträchtigt sein, dass die Grenze des noch Zumutbaren zur Ermöglichung des Mitgebrauchs am gemeinschaftlichen Eigentum überschritten wird (HansOLG Hamburg 2. Zivilsenat, Beschluss vom 18.07.2001, 2 Wx 44/97). Und ein ständiger Mitgebrauch des im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkons durch alle Wohnungseigentümer ist eben nicht erforderlich, ein Zutrittsrecht wird vielmehr lediglich zum Zwecke der Instandhaltung oder Instandsetzung zugebilligt.

    Armbrüster geht in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 5 WEG RN 58 davon aus, dass sich ein Balkon, an dem in der Teilungserklärung (versehentlich) kein Sondereigentum eingeräumt wurde, nach den allgemeinen Regeln im Gemeinschaftseigentum befinde, gleichwohl die übrigen WEer nicht zum Mitgebrauch berechtigt seien. An dem Balkon bestünde nach verbreiteter Ansicht ein faktisches SNR zugunsten desjenigen WEers, über dessen Wohnung der Balkon erreicht werden könne (siehe die Nachweise in Fußnote 92).

    Bei einem nachträglich angebauten Balkon kann das mE aber nur dann gelten, wenn die Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt hatten (siehe dazu BayObLG, Beschluss vom 17.9.2003, 2Z BR 179/03, RN 13: „Darüber hinaus wird der zulässige Mitgebrauch durch alle Wohnungseigentümer auch durch die Lage und Beschaffenheit bestimmt (vgl. BayObLGZ 2001, 25; OLG Hamburg WuM 2001, 618; OLG Hamm ZMR 2001, 221 jeweils zu Spitzböden). Jedenfalls verstößt es gegen Treu und Glauben, nach rechtmäßiger Herstellung eines Balkons von dem Wohnungseigentümer zu verlangen, dass er den übrigen Wohnungseigentümern den Zutritt zum Balkon mittels Durchgangs durch seine Wohnung zu ermöglichen hätte“).

    Bei einem unrechtmäßig angebauten Balkon kann ich mir eine solche Folge allerdings nur bei einer Verwirkung des Beseitigungsanspruchs der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorstellen.

    Wird hingegen davon ausgegangen, die Wohnung sei nicht sondereigentumsfähig, weil sie den ständigen Mitgebrauch des im Gemeinschaftseigentum verbliebenen Balkons gewähren müsse, würde es sich bei der Darstellung des Sondereigentums um eine inhaltlich unzulässige Eintragung handeln (OLG München, Beschluss vom 27.06.2012, 34 Wx 71/12). Alle Miteigentümer wären dann ggf. gegen Ausgleichszahlungen verpflichtet, diesen Zustand zu beseitigen. Ein gutgläubiger Erwerb nach § 892 BGB käme nicht in Betracht (OLG München, Beschluss vom 14. Juli 2008, 34 Wx 37/08 unter Zitat BGHZ 130, 159/170 f. m.w.N.; BayObLGZ 1995, 399/403; Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 3 RN 92).

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  • Die Darstellung führt schön zum Beseitigungsanspruch und wie schwer man sich damit tut, dass man gar die Privatsphäre nach dem Grundgesetz bemüht. Von der Überlegung der Sondereigentumsfähigkeit aufgrund des fehlenden Mitgebrauchs zum fehlenden Mitgebrauch aufgrund des Sondereigentums. Nur mit z.T. unterschiedlichen Ansätze jeweils anders umschrieben. So einfach wie beim Gaszähler oder dem Spitzboden tut man sich beim Balkon offensichtlich nicht. Um mehr ging es mir nicht.

  • Und ? Wie lautet nun Dein Fazit? Nach Deiner Ansicht wäre die Wohnung Gemeinschaftseigentum, damit der Zugang zum gemeinschaftlichen Balkon gewährleistet ist. Die fehlende Sondereigentumsfähigkeit der Wohnung hätte dann zur Folge, dass isolierte Miteigentumsanteile entstanden sind, sodass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, diese Miteigentumsanteile gegen Ausgleichszahlungen anderweitig zu verteilen Ist das Dein Fazit ?

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  • Danke, das wünsche ich auch. Ich sehe meine Frage aber immer noch nicht beantwortet. Auch sehe ich keinerlei Literaturangaben oder Rechtsprechung, die Deine Ansicht untermauern könnte.

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