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Thema: Vorkaufsrecht (beschränkte Ausübbarkeit)

  1. #1
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    Vorkaufsrecht (beschränkte Ausübbarkeit)

    Flurbereinigungsteilnehmer A verzichtet zugunsten von B auf das Grundstück X. A möchte (B natürlich auch), dass wir im Flurbereinigungsplan ein Vorkaufsrecht am Grundstück X für ihn eintragen. Das Vorkaufsrecht soll aber nur ausübbar sein, wenn B das Grundstück X alleine (also ohne andere Eigentumsgrundstücke) verkauft. Sobald B auf das Grundstück X und auf ein anderes Grundstück verzichtet, dann soll A kein Vorkaufsrecht haben. Funktioniert das als Eintragung im Grundbuch mit evtl. folgendem dinglichen Eintragungstext "Das Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn Grundstück X ohne ein anderes Grundstück verkauft wird"?

    Hintergrund:
    Grundstück X ist Gartenland und dient dem Hausgrundstück von B. Das Gartengrundstück liegt etwas weiter weg vom Hausgrundstück. A möchte durch das Vorkaufsrecht "verhindern", dass der Garten in die Hände eines Eigentümers gelangt, dem das Hausgrundstück nicht gehört.

  2. #2
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    Ob sich das hier abschließend klären lässt? Nach der Kommentierung kann man die Ausübung von der Person des Käufers oder der Art des Kaufvertrages abhängig machen. Um das Wesen des Vorkaufsrechts nicht auszuhöhlen, soll es jedoch keine weiteren Ausnahmen geben. Das wäre hier aber der Fall.

  3. #3
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    Danke für Deine Antwort. Hmm gute Frage, vielleicht aber doch.

    Aber wenn man den Eintritt des Vorkaufsfalls von der Art des Kaufvertrages bzw. dem Käufer abhängig machen kann, warum dann nicht von einer anderen Bedingungen? Der dingliche Inhalt eines Vorkaufsrechts dürfte m.E. nicht der Bedingungsfeindlichkeit unterliegen, denn grundsätzlich (gerade mit Verweis zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht auf §§ 463 BGB) sind Verträge bedingungsfreundlich und eine Ausnahme davon, kann ich in § 1094 BGB nicht erkennen.

    Im Kommentar (jurisPK-BGB Band 3) Rn. 35 zu § 1094 BGB steht:

    Ansonsten ist das dingliche Vorkaufsrecht bedingungs- und befristungsfreundlich. Der Bestand des dinglichen Vorkaufsrechts kann durch eine auflösende Bedingung von der Existenz eines Pacht- oder Mietvertrags abhängig gemacht werden, bedarf zur Wirksamkeit aber der Eintragung in das Grundbuch
    Würde(s)t Du/Ihr den vorgeschlagenen Eintragungstext zurückweisen? Ich würde eigentlich auch nicht sagen, dass ich das Vorkaufsrecht aushöhle, lediglich ist die mögliche Ausübbarkeit geringer.

  4. #4
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    Man kann das Vorkaufsrecht natürlich insgesamt unter einer Bedingung bestellen. Im Fall der Kommentierung würde das Vorkaufsrecht zusammen mit dem Pacht- oder Mietvertrag erlöschen. Hilft hier aber nicht wirklich, oder?

  5. #5
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    Zitat Zitat von ISpeech Beitrag anzeigen
    Ich würde eigentlich auch nicht sagen, dass ich das Vorkaufsrecht aushöhle, lediglich ist die mögliche Ausübbarkeit geringer.
    Weiß ich nicht mit Sicherheit. Ich würde beim Rechtpfleger vor Ort nachhaken, der das dann auch zu entscheiden hat.

  6. #6
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    Vielleicht "Aufschiebend bedingtes Vorkaufsrecht für den ersten das Vorkaufsrecht auslösenden Verkaufsfall"

    Bedingung = wenn Grundstück X ohne das Hausgrundstück Flst. ... verkauft wird

  7. #7
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    Gute Idee. In meinem Fall soll das VR für jeden Vorkaufsfall gelten (mit der o.g. Bedingung/Einschränkung), also "Aufschiebend bedingtes Vorkaufsrecht für jeden Verkaufsfall"


  8. #8
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    Zitat Zitat von ISpeech Beitrag anzeigen
    für jeden Vorkaufsfall
    Der Haken daran ist, dass es mit dem ersten Verkaufsfall insgesamt entstehen würde und beim nächsten Verkaufsfall hinsichtlich der Ausübung an keine bestimmten Voraussetzungen geknüpft wäre.

  9. #9
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    Sicher? Ich würde eher sagen, dass das Rechtsgeschäft (Vorkaufsrecht) immer wieder neu entsteht und jedes Mal die aufschiebende Bedingung gem. § 158 Abs. 1 BGB greift. Das bedingungsfreundliche VR ist ein gesetzliches Schuldverhältnis, dass nach den §§ 463 ff BGB entsteht. Geschuldet wird demnach die Verpflichtung, dass der Berechtigt vom Eigentümer die Auflassung verlangen kann. In meinem Fall entsteht jedoch nur die Verpflichtung, wenn das Grundstück X allein verkauft wird. Vielleicht ist der Begriff "aufschiebend" falsch und es reicht "Bedingtes Vorkaufsrecht ...".

  10. #10
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    Zitat Zitat von ISpeech Beitrag anzeigen
    Sicher?
    Vollkommen. Das (eine) Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle entsteht mit Eintritt der Bedingung. Der Rest ist wieder eine Frage der jeweiligen Ausübung.

  11. #11
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    Irgendwie raff ich es noch nicht. Ich mach mal ein chronologisches Beispiel (Voraussetzung: ein bedingtes Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ist eingetragen):

    1. Eigentümer E1 verkauft Grundstück X mit Grundstück Y an E2
    2. Bedingung nicht eingetreten, also kann Berechtigter nicht kaufen.
    3. Eigentümer E2 verkauft nur Grundstück X an E3
    4. Bedingung eingetreten, Berechtigter könnte kaufen. Berechtigter will aber nicht kaufen.
    5. Eigentümer E3 verkauft Grundstück X mit Grundstück Y an E4
    6. Für mich ist die Bedingung nicht eingetreten und Berechtigter kann nicht kaufen. (Du meinst jetzt, dass die Bedingung nicht mehr gilt und der Berechtigte könnte kaufen? Das verstehe ich nicht.)
    7. Eigentümer E4 verkauft nur Grundstück X an E5.
    8. Bedingung eingetreten, Berechtigter könnte kaufen.

  12. #12
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    Zitat Zitat von ISpeech Beitrag anzeigen
    4. Bedingung eingetreten, Berechtigter könnte kaufen. Berechtigter will aber nicht kaufen.
    Ab da ist die Bedingung eingetreten und das Vorkaufsrecht entstanden. Ab jetzt hat der Berechtigte ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle. Ohne Einschränkung hinsichtlich der Ausübbarkeit. Der springende Punkt ist, dass es nicht wieder erlischt um bei nächster Gelegenheit neu zu entstehen.

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