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Thema: Widerspruch Teilungserklärung / Aufteilungsplan

  1. #1
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    Widerspruch Teilungserklärung / Aufteilungsplan

    Hallo zusammen,

    ich habe hier ein - für unsere Verhältnisse - großes Wohnungsei mit 74 Wohnungen und 90 Stellplätzen reinbekommen.

    Zwei Probleme:

    • An den 90 TG-Stellplätzen wird jeweils Sondereigentum begründet. Im Aufteilungsplan haben sie nur einfache Nummern von 1 bis 90. Laut Teilungserklärung sollen sie im Aufteilungsplan mit T1 bis T90 bezeichnet sein. Ist mein Problem zu kleinkrämerisch und eigentlich gar kein Problem oder hindert dieser Widerspruch sogar die Entstehung von Sondereigentum?



    • Es sind alle Räume einer Wohnungseinheit mit derselben Nummer bezeichnet. Nur bei einer Einheit fehlt in einem Raum die entsprechende Nummer im Aufteilungsplan. Eigentlich ist es aber für mich klar und offensichtlich, dass es sich hierbei um ein Gäste-WC handelt und dieses zur entsprechenden Wohnung gehört. Problematisieren?

  2. #2
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    Hallo.

    Zu 1.: Beides muss übereinstimmen -> Beanstanden
    Zu 2.: Die Nummer muss durch das Bezirksamt mit Unterschrift und Dienstsiegel ergänzt werden -> Beanstanden

    Liebe Grüße

  3. #3
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    Beides lt. Sachverhalt eindeutig und unzweifelhaft. Daher nicht beanstanden und eintragen!
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  4. #4
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    Wie mein (unmittelbarer) Vorredner.

    Ein Klo als gemeinschaftliches Eigentum umschlossen von ein und demselben Sondereigentum wäre immerhin mal was Neues.

  5. #5
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    Ein Balkon ist im Aufteilungsplan blau gefärbt und mit Nr. 1 gekennzeichnet.

    Laut Teilungserklärung: "Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoß im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet".

    Weiter wird in der Urkunde am blau gefärbten Balkon ein Sondernutzungsrecht für Eigentümer 1 begründet.

    Wie handhabt ihr so was? Nachtrag und neuer Plan (nachdem ich auch keinen Grundriss vom leidigen Spitzboden habe)?

  6. #6
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    Muß kein Widerspruch sein. Nur ist dann noch auszuführen, welcher Teil Sondereigentum ist (Gebäudebestandteil) und welcher Sondernutzungsrecht (konstruktiver Teil) -> BeckOK/Hügel WEG § 3 Rn. 4
    Geändert von 45 (07.12.2017 um 10:00 Uhr)

  7. #7
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    Ah ja stimmt, da hab ich wieder nicht dran gedacht. Lt. Urkunde sind Beläge, Geländer und Brüstung Sondereigentum. Da kann ichs ja gleich so auslegen, dass das Sondernutzungsrecht selbstverständlich nur die konstruktiven Teile betrifft und mit dem Spitzboden schließ ich mich halt entgegen BayObLG dem Notar Schmidt in MittbayNot 1997, 276 an. Und beim Heizraum ist keine Tür eingezeichnet, aber der durchgehende Strich ist bestimmt eine Schiebetür und schon kann man es eintragen.

  8. #8
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    Zitat Zitat von Martin Beitrag anzeigen
    ... und schon kann man es eintragen.
    Wäre ich jetzt nicht so großzügig ->

    OLG München, Beschluss vom 23.09.2011; 34 Wx 247/11:

    "Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, so dass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann."

    OLG München, Beschluß vom 30.01.2007; 34 Wx 116/06:

    "Nicht alle Bestandteile eines Balkons sind sondereigentumsfähig. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen Brüstungen, Decken, Türen, die Bodenplatte, die Isolierschicht und Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude. Diese Zuordnung kann nicht durch Vereinbarung abgeändert werden."

    Wie oben schon geschrieben, gehört der Balkon damit als Gebäudebestandteil zum Sondereigentum und die konstruktiven Teile zum Gemeinschaftseigentum. Soweit er gemeinschaftliches Eigentum darstellt, sollte, anders als es der Leitsatz zur Entscheidung vom 23.09.2011 vermuten läßt, daran auch ein Sondernutzungsrecht begründet werden können. Zwengs der Kostentragung. Abhängig davon, wie das in der Urkunde dargestellt ist, hätte ich mir das gegebenenfalls trotzdem noch ergänzen lassen. Aber wenn du meinst .

  9. #9
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    Zitat Zitat von 45 Beitrag anzeigen
    Wäre ich jetzt nicht so großzügig ->

    OLG München, Beschluss vom 23.09.2011; 34 Wx 247/11:

    "Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, so dass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann."
    ME lässt sich am Balkon ein SNR begründen

    Wie hier dargestellt,
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...42#post1113842
    ist ein Balkon nach hM nicht wesentlicher Bestandteil der Wohnung iSv § 94 BGB, sondern des Gebäudes. Nur für Bestandteile des Gebäudes, die keine Räume sind, kennt § 5 Abs. 1 WEG eine vom Parteiwillen unabhängige Zuordnung zum Sondereigentum (s. die Anmerkung von Dötsch zum Beschluss des OLG München, 34 ZS, vom 23.09.2011, 34 Wx 247/11 in der ZfIR 2011, 881, 882 ff).

    Dazu führt Rapp in seiner Anmerkung in der RNotZ 2012, 41/43 aus: „Obwohl dies in § 5 Abs. 1 WEG nicht ausdrücklich so bezeichnet ist, ist sich die h. M. darüber einig, dass es sich um wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder des Gebäudes handeln muss (BGHZ 73,308; 78, 227; DNotZ 1975, 533; BayObLG ZWE 2000, 213). Dies ist bei einem Balkon zu bejahen“.

    Wie hier dargestellt
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1043209
    vermengt das OLG München die Sondereigentumsfähigkeit von Räumen und Gebäudebestandteilen.

    Böttcher hält daher in der ZNotP 2013, 128 ff den von Hügel/Elzer proklamierten Widerspruch gegen diese Entscheidung für begründet, weil ein Raum nicht wesentlicher Bestandteil von anderen Räumen sein kann.

    Wollte man der Entscheidung des OLG München Folge leisten, müsste man auch bei nachträglichen Balkonanbauten dann entweder auch hier § 94 BGB heranziehen oder durch Auslegung der §§ 13, 14 WEG zum gewünschten Ergebnis gelangen (s. Dötsch, aaO).

    Auch gibt es Stimmen in der Literatur, die Balkone schlechthin nicht für sondereigentumsfähig halten (s. Rapp im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, § 5 WEG RN 7 unter Zitat: Bub, in: FS Decker 54 und die Nachweise bei Grziwotz in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 5 RN 68 Fußnote 3)

    Der Leitsatz 1 des Beschlusses des KG Berlin 1. Zivilsenat vom 08.11.2016, 1 W 493/16, lautet:

    Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Ein Balkonraum, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist nicht zwingend Sondereigentum (Abgrenzung von OLG München, FGPrax 2011, 281).

    Daher ist mE die Begründung eines SNR am Balkon -entgegen OLG München- zulässig.

    Wird hingegen SE am Balkon begründet, kann es sich nicht auf diejenigen Teile erstrecken, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind (s. den von 45 zitierten Beschluss des OLG München vom 30.01.2007; 34 Wx 116/06). Das LG Itzehoel führt im Urteil vom 29.09.2009, 11 S 11/09 aus: „Werden Balkone oder Loggien in der Teilungserklärung im Ganzen dem Sondereigentum zugeordnet, beschränkt sich die Zuweisung auf die räumliche Einheit und die sondereigentumsfähigen Bestandteile“.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  10. #10
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    Damit ist es so gekommen, wie es Schmidt in seiner Anmerkung zur Entscheidung vom 23.09.2011 (ZWE 2012, 37) bereits geahnt hat, indem man beim Raum als wesentlicher Bestandteil ansetzt. Dazu schon Schmidt in MittBayNot 5/2001, 442. Ist in der Kommentierung allerdings auch positiv aufgenommen worden (unter anderem MüKo/Commichau WEG § 5 Rn. 25). Ändert aber nichts daran, dass die Urkunde hier ungenau sein wird, aber nicht widersprüchlich.

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