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Thema: Sondereigentum nur an Keller/Tiefgarage, Wohnungen Gemeinschaftseigentum

  1. #1
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    Sondereigentum nur an Keller/Tiefgarage, Wohnungen Gemeinschaftseigentum

    Hallo,

    ich habe einen ungewöhnlichen Antrag auf Eintragung einer Teilungserklärung bekommen.

    Es wird an den Keller bzw. Stellplätzen in der Tiefgarage Sondereigentum (SE) gebildet. Die Wohnungen sind alle! Gemeinschaftseigentum. Dies ist auch so gewollt. kein Fehler.

    Die Wohnungen sollen durch die Eigentümergemeinschaft und für diese durch den Verwalter als Organ vermietet und verwaltet werden, die Einkünfte stehen den Eigentümer der SE-Einheiten zu. Diese geben die Verwaltung des GE komplett an den Verwalter ab.
    Dies ist alles in der Gemeinschaftsordnung ausführlich geregelt und bestimmt. Es wird in der GemO m.E. daher die Vertragsgestaltung zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalterfirma dargestellt.

    Nun können die Miteigentümer ja vieles relativ frei bestimmen, einige Sachen können sie nicht abändern.

    Bevor ich nun jeden Punkt prüfe - und ev. sodann dem Notar schreibe, dass dieser und jener Punkt dinglich nicht abgesichert werden kann, weil... und er doch diese Bestimmungen bitte aus dem Umfang der Eintragungsbewilligung streicht, habe ich überlegt ob es auch anders geht.

    In der Teilungserklärung ist folgender Passus enthalten:

    Soweit eine der vorstehenden Bestimmungen ganz oder teilweise unwirksam sein oder werden sollte, behalten die übrigen Bestimmungen ihre Gültigkeit.
    Die Sondereigentümer sind verpflichtet, eine gültige Bestimmung zu treffen, die dem it der unwirksamen Bestimmung Gewollten in rechtlich zulässiger Weise möglichst nahe kommt.

    Sofern vorstehende Regelungen mit dinglicher Wirkung nicht errichtet werden können, sind sie mit den künftigen Käufern schuldrechtlich zu treffen. Die Übernahme der Regelungen - mit der Verpflichtung zur Weitergabe an den Sonderrechtsnachfolger- geschieht in den einzelnen Kauf(Bauträger)verträgen.


    Im Kaufvertrag steht: Der Käufer tritt in die Bestimmungen der ihm bekannten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ein, insbesondere sofern sie noch nicht im GB eingetragen ist oder sofern dort eine Regelung getroffen ist, die nicht dinglicher Inhalt werden kann


    Muss seitens des GBA dem Notar per Zwischenverfügung mitgeteilt werden, welche Teile de GemO nur schuldrechtlicher Natur sein können und dass dies Teile daher nicht dinglicher Inhalt sind. Oder kann der Standpunkt vertreten werden: dinglich abgesichert ist nur das was tatsächlich zulässig ist, anderenfalls ist es schuldrechtlich vereinbart und somit besteht kein Raum für eine Zwischenverfügung?


    (Im Kaufvertrag ist ferner enthalten: Dem Käufer ist bekannt, dass es sich bei der Gestaltung des SE und GE und der Verwaltung sowohl des GE als des SE durch die Eigentümergemeinschaft, vertr.d.d. Verwalter, um eine innovative Gestaltung handelt. Der Entwurf der Bauträgerfirma/Notar ist bisher in der Rechtssprechung noch nicht beurteilt worden, ist jedoch im Rahmen der bestehenden Äußerungen in der juristischen Literatur zulässig. Auch das Grundbuchamt wird mit dem Vollzug der Teilungserklärung und des Kaufvertrages diesen in der Praxis durchgeführt haben. )

  2. #2
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Zitat Zitat von baffy Beitrag anzeigen
    ....Es wird an den Keller bzw. Stellplätzen in der Tiefgarage Sondereigentum (SE) gebildet. Die Wohnungen sind alle! Gemeinschaftseigentum. Dies ist auch so gewollt....

    Die von Dir genannte Konstruktion wird vom BayObLG, Beschluss vom 07.11.1991, BReg. 2 Z 137/91, und ihm folgend dem OLG Hamm (Beschluss vom 23.03.1993, 15 W 362/92) für zulässig gehalten.

    Das BayObLG führt aus:

    „Demgegenüber enthält das Gesetz aber keine Bestimmung darüber, dass bestimmte Teile des Gebäudes oder bestimmte Räume unabhängig von der Bestimmung der Wohnungseigentümer (vgl. hierzu § 5 Abs. 1 i. V. mit § 3 Abs. 1 WEG) zwingend Sondereigentum sind. Vielmehr bestimmt § 5 Abs. 3 WEG, dass die Wohnungseigentümer Bestandteile des Gebäudes, an denen gemäß § 5 Abs. 1 WEG an sich Sondereigentum begründet werden könnte, gleichwohl dem gemeinschaftlichen Eigentum zuordnen können. Aus dieser gesetzlichen Regelung folgt, dass die Wohnungseigentümer nur an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume eines Gebäudes Sondereigentum in der Form von Teileigentum begründen können und weitere vorhandene Räume, an denen Sondereigentum in der Form von Teileigentum oder auch in der Form von Wohnungseigentum begründet werden könnte, als gemeinschaftliches Eigentum ausweisen können (Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 3 Rdn. 13).

    Rapp hält im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, § 5 WEG RN 18 diese Gestaltung als Umgehungsgeschäft für unwirksam und verweist dazu auf den Beschluss des LG Braunschweig Rpfleger 1991, 201 mit zust. Anm Schäfer Rpfleger 1991, 307 und den Beschluss des LG Hagen NJW-RR 1993, 402 sowie des VG Berlin GE 1992, 497 und die Kommentierung von Pick, in: B/P/M § 1 Rn 34 und führt als Gegenmeinung die o.a. Beschlüsse des BayObLG und des OLG Hamm sowie die Abhandlungen von Schmidt WE 1992, 2 und Pause NJW 1992, 672 an. Irrtümlich als zustimmend hat er die Anmerkung von Schneider, Rpfleger 1991, 499 angegeben.

    Ebenso sieht dies die Kommentierung von Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, § 3 RN 7.

    Hingegen halten Hügel (BeckOK BGB, Stand 15.06.2017, § 3 WEG RN 5) und Schöner/Stöber (Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012) RN 2910 letzter Satz diese Konstruktion für zulässig.

    Böhringer, BWNotZ 1992, 126, 127, wird bei juris wie folgt zitiert:

    „Hierzu erläutert er, wie die Literatur es bewertet, dass Sondereigentum nur an Nebenräumen entsteht, während die Wohnungen im Gemeinschaftseigentum verbleiben, und hebt die Ansicht des BayObLG hervor, dass das Kellereigentum nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, jedoch dem beurkundenden Notar besondere Hinweispflichten auferlegt….“


    Ansonsten gilt, dass das GBA die Regelungen der Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf einen Verstoß gegen zwingende gesetzliche Vorschriften zu prüfen hat und ein Teilvollzug nicht möglich ist; s. im Einzelnen OLG Köln, Rpfleger 1982, 61 und 1989, 405 und (wohl) zuletzt OLG Hamm, Beschl. v. 21.12.2016 - 15 W 590/15
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/..._20161221.html

    s. dazu auch hier:
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...61#post1013561
    Geändert von Prinz (10.11.2017 um 13:14 Uhr) Grund: Seitenzahl (499 statt 409) berichtigt
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  3. #3
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    In § 1 der GemO wird vereinbart:

    Es wird bestimmt, dass die Vermietung der Wohnungen (hier Gemeinschaftseigentum!) auf Namen und Rechnung der Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter der WEG im Rahmen seiner Aufgaben und Befugnisse aufgrund dieser GemO erfolgt.

    Soweit so gut.

    Dies soll aber auch für die Vermietung des Sondereigentums (Keller und Tiefgarage) erfolgen, soweit die Nutzung des SE gem. 2 dieser GemO der Eigentümergemeinschaft überlassen ist und der Sondereigentümer gemäß § 14 der GemO teilnimmt.(Gebrauchsüberlassung an die Gemeinschaft)


    Kann die Eigentümergemeinschaft hier überhaupt eigenständig handeln? Es geht um Sondereigentum, welches doch nicht in § 10 Abs. VI WEG genannt ist.
    Kann bestimmt werden, dass das Sondereigentum auf den Namen der Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vermietet wird?

    (in der weiteren Ausgestaltung der GemO wird ein Konstrukt gebildet, dass die Eigentümergemeinschaft vertr.d. Verwalter alles vermietet, die Überschüsse auf die Sondereigentümer verteilt werden, der Verwalter bekommt umfassende Befugnisse die Mieter auszuwählen, die Mieten einzuziehen.
    Wenn ein Sondereigentümer daran nicht teilnehmen will, kann er "austreten" aus dieser Zweckbestimmung und Nutzungsvereinbarung mit einer sechs monatigen Frist zum Jahresende. Er kann aber, wenn sein Sondereigentum bereits vermietet ist, erst dann "austreten" wenn das jeweilige Mietverhältnis Mieter-WEG-Gemeinschaft abläuft. Diese Mietverträge sind auf unbestimmte Zeit abzuschließen. Dann muss er doch warten, bis "sein Mieter" kündigt, den selbst kündigen kann er nicht sondern nur der Verwalter für die Gemeinschaft)

    Er ist also auf unbestimmte Zeit daran gebunden, dieser Zweckvereinbarung anzugehören. Oder täusche ich mich da?
    Das würde doch der Zweckbestimmung des Wohnungeigentumsgesetzes widersprechen, man wollte doch gerade Eigentum schaffen, welches eigenständiger für den Eigentümer ist als z.Bsp. Bruchteilseigentum an einem Mehrfamilienhaus mit einer vertraglichen Nutzungsregelung.
    Geändert von baffy (23.11.2017 um 21:06 Uhr)

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