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Thema: Berichtigung Vertragsgegenstand aufgrund Vollmacht

  1. #1
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    Berichtigung Vertragsgegenstand aufgrund Vollmacht

    Hallo,

    an ebenerdigen Terrassen im Erdgeschoss wurde in der Teilungserklärung unzulässigerweise Sondereigentum gebildet. Gleichzeitig wurde auch ein Sondernutzungsrecht an den Terrassen sowie der angrenzenden Gartenfläche begründet und den Erdgeschosswohnungen zugewiesen. Diese widersprüchliche Regelung wurde hinsichtlich des Sondereigentums durch Eigenurkunde inklusive Bewilligung geändert. Entsprechende Bevollmächtigung lag vor. DerAufteilungsplan nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung war korrekt. Die Eintragung ist erfolgt.

    Die Wohnungseigentumseinheiten im Erdgeschoss wurden vor Vollzug der Teilungserklärung bereits verkauft. In den nun vorliegenden Kaufverträgen ist das Sondereigentum noch falsch beschrieben, die Terrassen sind dort also noch als zum Gegenstand des Sondereigentums zugehörig angegeben. Gleichzeitig wird aber auch das zugewiesene SNR verkauft. In den Plänen, die den Kaufverträgen beigefügt sind, sind die Terrassen mit der Zahl der Wohnung versehen, also auch als Sondereigentum ausgewiesen. Es liegen Anträge auf Eintragung von Auflassungsvormerkungen und Grundschulden vor.
    Ich habe auch hinsichtlich der Kaufverträge und Grundschuldbestellungsurkunden um Berichtigung gebeten. Mir wurde eine Erklärung eines Notarmitarbeiters vorgelegt, in dem die Urkunde in dem unter Bezug auf seine Vollmacht der Vertragsgegenstand "ausgetauscht" wurde.


    Ziffer X der Urkunde wird wie folgt berichtigt:

    Mit vorgenannter Teilungserklärung wurde u.a. gebildet:
    SE an der Wohnung im Erdgeschoss, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 1

    und nicht
    SEan der Wohnung nebst Terrasse im Erdgeschoss, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 1

    Die entsprechende Eintragung in das Grundbuch wird hiermit bewilligt und beantragt.


    Die Vollmacht des Notariatsangestellten beinhaltet das Recht alle Nachtragserklärungen zu dieser Urkunde abzugeben, soweit diese zur Wahrung derselben im Grundbuch überhaupt erforderlich werden sollten.
    Da der Vertragsgegenstand geändert wurde, habe ich Bedenken, eine Eintragung aufgrund dieser Berichtigungsurkunde vorzunehmen. Der Käufer geht ja davon aus, dass er Sondereigentum an der Terrasse erwirbt. Anderseits ist die Bildung von Sondereigentum an diesen Terrassen gar nicht möglich. Aber dann wäre eher der Weg über eine Berichtigung durch den Notar nach § 44a BeurkG gegeben.

    In welcher Art muss vorliegend die Urkunde berichtigt werden? Ich danke schon mal für eure Hilfe.

  2. #2
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Die Frage, ob Erdterrassen sondereigentumsfähig sind oder nicht, wird unterschiedlich beantwortet, s. hier die hier verlinkten Threads:
    http://rechtspflegerforum.de/showthr...09#post1081609
    und die Darstellung von Ott in der BWNotZ 5/2015, 130 ff
    http://www.notare-wuerttemberg.de/do...otz-5-2015.pdf

    Hogenschurz führt in seiner Anmerkung zum Beschluss des KG Berlin 1. Zivilsenat vom 06.01.2015, 1 W 369/14, in jurisPR-MietR 4/2015 Anm. 5 aus: „Besteht gegenüber dem umgebenden Gemeinschaftseigentum ausnahmsweise eine vertikale Begrenzung, sind Terrassen nach überwiegender Ansicht zwar sondereigentumsfähig (OLG Köln, Beschl. v. 21.04.1982 - 2 Wx 13/82; BayVGH, Urt. v. 20.11.1997 - 2 B 94.3258). Ungeklärt ist aber, wie die vertikale Begrenzung baulich ausgestaltet sein muss, damit sie der Terrasse die erforderliche „Raumeigenschaft“ verleiht.“

    Commichau führt im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 5 WEG RN 23 aus:

    „Richtigerweise sind ebenerdige Terrassen bei Vorliegen der vorgenannten Abgrenzungen sondereigentumsfähig, was in der Praxis eine Gleichbehandlung sämtlicher Balkone und Terrassen innerhalb eines Gebäudes ermöglicht. Sofern die Terrassen in den Aufteilungsplänen farblich markiert und nummeriert sind, könnte die Sondereigentumsfähigkeit zudem auf eine entsprechende Anwendung des § 3 Abs. 2 S. 2 gestützt werden…“

    Und wenn die Erdterrassen im GB als Sondereigentum verlautbart worden wären, als solches aber nicht bestehen könnten, wären sie in ein Sondernutzungsrecht umzudeuten (s. Holzer im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.10.2017, § 19 GBO RN 52 unter Zitat: Demharter Rn. 30 mwN).

    Das bedeutet mE für den Kaufvertrag, dass sich hier nicht der Kaufgegenstand in der Weise ändert, dass er nicht mehr von der dem Notariatsangestellten erteilten Vollmacht „alle Nachtragserklärungen zu dieser Urkunde abzugeben, soweit diese zur Wahrung derselben im Grundbuch überhaupt erforderlich werden sollten“, erfasst wäre.
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  3. #3
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    Vielen Dank für die schnelle Antwort!

    Eintragungsgrundlage der Auflassungsvormerkung bzw. der späteren Auflassung ist dann nur die Bewilligung/Einigung in der Kaufvertragsurkunde und nicht die Berichtigungsurkunde, oder sehe ich das falsch?

  4. #4
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    Ich würde das Berichtigungsdatum genauso wenig erwähnen, wie ich es bei einer Berichtigung nach § 44a BeurkG erwähnen würde. Wenn Du aber einträgst: „Aufgelassen am…., berichtigt am… , und eingetragen am….“ dürfte es auch keine inhaltlich unzulässige (weil überflüssige) Eintragung sein.
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  5. #5
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    Danke!

  6. #6
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    War bei dir eigentlich im Aufteilungsplan die Terrasse mit der Nummer der Wohnung gekennzeichnet? (so einen Fall hab ich jetzt auch - gleichzeitig Sondereigentum und Sondernutzungsrecht an Terrasse)

  7. #7
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    Nein, im Aufteilungsplan waren die Erdgeschossterrassen nicht mit der Nr. der jeweiligen Erdgeschosswohnungseigentumseinheit versehen.
    Ich hatte einen ähnlichen Fall, wie du, auch schon mal. Da wurden die Terrassen in der Teilungserklärung aber nicht als Sondereigentum ausgewiesen.
    Es wurde dann ein geänderter Aufteilungsplan vorgelegt.

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