Erbbaurecht, Teilung

  • Hallo, ich bräuchte mal die Hilfe von den Erbbaurechtsspezialisten unter euch und bitte schon mal für die Länge des Beitrags und meine vielen Fragen um Entschuldigung.

    Ich soll zwei Erbbaurechte A + B, die schon durch Teilung des ursprünglichen Erbbaurechts entstanden sind (aus einem sind also drei Erbbaurechte geworden), weiter teilen. Ist das erste Mal, dass ich so etwas habe und trotz Wälzen diverser Kommentare bin ich noch nicht wirklich viel weiter.
    Laut ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag ist der Erbbauberechtigte dazu berechtigt, das Gelände mit "mehreren Gebäuden im Rahmen einer Wohnsiedlung zu bebauen". Teilung daher grundsätzlich möglich, Grundstückeigentümer wirkt mit und teilt auch die beiden belasteten Grundstücke entsprechend.
    Die Flächen sind noch unbebaut.

    1)
    Erbbaurecht A soll in 8, Erbbaurecht B in 7 Erbbaurechte geteilt werden. Gleichzeitig soll eines der neuen Erbbaurechte von A mit einem der neuen Erbbaurechte von B vereinigt werden (der Grundstückeigentümer beantragt auch die Vereinigung der entsprechenden Grundstücke). Letztendlich sollen also 14 neue Erbbaurechte entstehen.
    Laut Schöner/Stöber Rdnr. 1849 muss mit jedem Teil-Erbbaurecht je ein selbständiges Bauwerk verbunden sein. Gilt dies nur, wenn die Gebäude bereits errichtet sind? Falls noch keine Bebauung erfolgt ist: Muss eine dem Vertrag entsprechende Bebaubarkeit der jeweiligen Teile möglich sein? Letzteres hätte ich hier für vorstehende zwei Teile wohl nicht.
    Wenn die Teilung so geht , wäre die Vereinigung m. E. grundsätzlich kein Problem, denn beiden liegt der selbe Erbbaurechtsvertrag zugrunde. Allerdings ist bei der letzten Teilung der Erbbauzins verteilt worden, sodass ich eine unterschiedliche Belastung mit Reallasten habe , sodass § 5 Abs. 1 Nr. 1 GBO ins Spiel kommt.

    2)
    Auf einem der neuen Erbbaurechte sollen nur Parkplätze und Abstellplätze für Mülltonnen entstehen.
    Parkpätze können laut Rdnr. 2.15 im v. Oefele/Winkler Gegenstand eines selbständigen Erbbaurechts sein.
    Dann vielleicht auch die Mülltonnenabstellplätze?
    Und: Ist diese "Bebauung" noch von Inhalt des Erbbaurechts gedeckt? Gebäude sind es ja nicht, höchstens Bauwerke.

    3)
    Auf einem weiteren der neuen Erbbaurechte soll eine "Technikzentrale" gebaut werden.
    Da diese allen anderen neuen Erbbaurechten "dient", ist insoweit Buchung nach § 3 Abs. 5 GBO beantragt.
    Ich habe nirgends gefunden, dass Erbbaurechte so gebucht werden können. :confused:


    4)
    Die übrigen neuen Erbbaurechte sollen dann mit Reihenhäusern bebaut werden.
    Da § 1 Abs. 3 ErbbauRG m E. nicht passt, müsste dies zulässig sein ("Grenzmauer"). Laut OLG Stuttgart soll ja sogar die Bebauung mehrerer Erbbaurechte mit einem Gebäude zulässig sein, Beschluss vom 17. 1. 1975 - 8 W 281/73.
    Ich verstehe allerdings die Rdnr. 5.169 im v. Oefele /Winkler (4. Auflage) nicht so richtig.
    In der jetzt vorliegenden Teilungserklärung heißt es, dass der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag nunmehr für jedes einzelne Erbbaurecht entsprechend gilt und dass zu jedem neuen Erbbaurecht das Recht zur Bebauung des belasteten Grundstücks gehört. Reicht dies so aus?

    5)
    Wie setze ich das ganze technisch um? Ich habe keine Eintragungsmuster gefunden, könnte mich also nur an den Eintragungen des Kollegen, der die letzte Teilung vollzogen hat, langhangeln.
    Damals wurden im Blatt des Grundstücks die durch Teilung entstandenen neuen Grundstücke nur unter neuen Nummern im BV gebucht, also nicht abgeschrieben. Für die beiden neuen Erbbaurechte, die vom ursprünglichen Erbbaurecht abgetrennt wurden, wurden zwei neue Erbbaugrundbücher angelegt (= "meine").
    Das passt nicht zu § 55 GBV und wenn ich dass auch so mache, wird das Bestandsverzeichnis des Grundstücks ziemlich unübersichtlich.
    Ich überlege daher, ob ich nicht je 15 neue Grundstücksgrundbücher und Erbbaugrundbücher anlegen sollte/muss oder ob ich je eines der Flurstücke des beiden bisher belasteten Grundstücke im alten Grundstücksblatt belasse und auch die dazugehörigen Erbbaublätter erhalte.
    Hat jemand vielleicht ein Muster für die Eintragungen die im Grundstücksblatt (Teilung Erbbaurecht, Änderung beim Vorkaufsrecht => Berechtigter jetzt jeder der neuen ErbbauB) und in den Erbbaugrundbüchern (Teilung, Neuanlegung, Verteilung Erbbauzins) vorzunehmen sind?


    Viel Stoff zum Lesen und Denken und dann auch noch so spät; ich hoffe, jemand steigt durch.

    Muss jetzt gleich los, stehe also erst Morgen wieder für Rückfragen o. ä. zur Verfügung!

  • Zur Frage der Bebauung: MüKoBGB/Heinemann ErbbauRG § 1 Rn. 44-45

    Zur den Auswirkungen auf das Vorkaufsrecht: Staudinger/Rapp (2017) ErbbauRG § 11 Rn. 16c

    Zur Frage der Buchung nach § 3 V GBO verweist der Hügel auf Diekgräf DNotZ 1996, 338, der sich mit der Zulässigkeit eines Gesamterbbaurechtes am ideellen Miteigentumsanteil des Zuwegungsgrundstücks befasst.

  • Hallo Kai,

    vielen Dank fürs Mitdenken, aber so richtig hilft mir dein Beitrag leider nicht weiter.

    a)
    Da die Befugnis zur Bebauung mit mehreren Gebäuden besteht, kann in meinem Fall grundsätzlich ja jedes neue Erbbaurecht bebaut werden. Was ist aber, wenn eins der neuen Teile zu klein ist, um tatsächlich eine Baugenehmigung zu erhalten? Kann dann an diesem Grundstück ein Erbbaurecht gebildet werden (und sei es auch nur für die berühmte logische Sekunde bis zur Vereinigung mit einem anderen Erbbaurecht)? Kann/Muss ich das überhaupt prüfen?

    b)
    Die Änderung des Vorkaufsrechts am Grundstück ist bewilligt (künftig selbständiges Recht an jedem neuen Grundstück für den jew. ErbbauB). Mir ging es nur um ein Eintragungsmuster.

    c)
    Der Aufsatz von Diekgräf hilft/passt nicht: Es geht um die Bestellung eines Gesamterbbaurechts an einem Grundstück + Miteigentumsanteil an einem zweiten Grundstück (Zuwegung).
    Ich soll aber ein Erbbaurecht (Technikzentrale) anderen Erbbaurechten (=Häusern) nach § 3 Abs. 5 GBO zubuchen.

  • Sorry, noch zu Deiner ursprünglichen Frage:

    Ich bin mir nicht sicher, ob die weitere Unterteilung überhaupt zulässig ist.

    Das ursprüngliche Erbbaurecht verleiht die Befugnis, „mehrere Gebäude im Rahmen einer Wohnsiedlung zu bebauen“. Das hält der BGH zur Bezeichnung des Bauwerks, das der Erbbauberechtigte haben darf, für ausreichend (s. Urteil vom 17.03.1967, V ZR 63/64 - Zitat: „mehrere Gebäude im Rahmen einer Wohnsiedlung (Beispiele von Lutter, aaO“) ; Anm.= DNotZ 1960, 80, 88).

    Wenn nun aber das ursprüngliche Erbbaurecht bereits einmal unterteilt worden ist, dann müssen die daraus entstandenen einzelne Erbbaurechte jeweils einen nach § 1 ErbbauRG zulässigen Inhalt haben, insbesondere das Recht zum Haben eines selbstständigen Bauwerks enthalten (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.01.2016 - I-3 Wx 287/15,
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/dues…s_20160121.html
    Rz. 31 unter Zitat Maaß in Bamberger/Roth, Beck´scher Online-Kommentar BGB, 32. Edition, § 11 ErbbauRG, 15).

    Also muss doch bei der ersten Unterteilung bereits das betreffende Bauwerk bezeichnet worden sein. Das kann dann aber mE nicht wiederum die Befugnis sein, mehrere Gebäude im Rahmen einer Wohnsiedlung zu bebauen, da jedes der durch die Teilung entstandenen selbstständigen Erbbaurechte im Zeitpunkt der Vornahme der Teilung die Voraussetzungen des § 1 erfüllen muss, insbes. das Recht zum Haben eines selbstständigen Bauwerkes beinhalten muss (Zitat nach Maaß im BeckOK BGB, Stand 15.06.2017, § 11 ErbbauRG RN 15 -mit der vorersichtlichen Hervorhebung-).

    Und aus den Vereinbarungen zum ursprünglichen Erbbaurecht ergibt sich auch nicht, dass von der Befugnis „mehrere Gebäude im Rahmen einer Wohnsiedlung“ zu bebauen auch Parkplätze und Abstellplätze für Mülltonnen oder eine Technikzentrale erfasst sein soll. Solche Einrichtungen dürften zwar zu einer Wohnsiedlung wesensmäßig dazu gehören. Wenn sich dafür aber nichts aus dem ursprünglichen Erbbauvertrag ergibt, dann meine ich, dass dafür auch keine selbständigen Erbbaurechte im Wege der Unterteilung begründet werden können.

    Daher habe ich so meine Zweifel, ob die weitere Unterteilung überhaupt zulässig ist.

    Offenbar will man sich mit der weiteren Unterteilung die Kosten für die Aufhebung der Erbbaurechte A + B und die Neubegründung von 15 neuen Erbbaurechten ersparen.

    Ansonsten:

    Die Bauwerke können bereits vorhanden oder noch zu errichten sein (s. Grziwotz in Erman BGB, Kommentar, 15. Auflage 2017, § 1 ErbbauRG RN 6). Abstellplätze für Mülltonnen dürften für sich genommen kein selbständiges Bauwerk darstellen. Wie Maaß im BeckOK § 1 ErbbauRG RN 8 mwN ausführt, ist ein Bauwerk eine unbewegliche Sache, die durch eine feste Verbindung zum Grundstück aus bodenfremdem Material hergestellt wird.

    Und das scheint mir bei Abstellplätzen für Mülltonnen nicht gegeben zu sein. Wenn sie allerdings Bestandteil des Erbbaurechts an den Parkplätzen sein sollen, dann dürfte dies möglich sein, weil Erschließungs- und Verkehrsanlagen (Straßen, Parkplätze, Gleisanlagen einschließlich Laderampe selbständige Bauwerke darstellen können (s. BeckOK/Maaß, § 1 ErbbauRG RN 9).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • So Prinz, ich habe noch einmal alle Verträge durchgesehen, nämlich den ursprünglichen ErbbauR-Vertrag, die Änderungen dazu (betreffen nicht die Art der Bebauung) und beide vorhergehenden Teilungserklärungen (die jetzt vorliegende ist nämlich schon die 3. Teilung :mad:).

    In der ersten Teilung wurde vom ErbbauB die Teilung erklärt (aus 1 mach 6 ErbbauR) und bestätigt, dass "kein Grenzüberbau erfolgt und zu jedem Teil-Erbbaurecht eine bestimmte Bebauungsbefugnis gehört".
    Der Eigentümer hat der "Abschreibung" zugestimmt und die entsprechende Teilung des belasteten Grundstücks beantragt.

    Die zweite Teilung betrifft dann das 6. Teil-ErbbauR (siehe 1. Teilung), das in 4 Teile zerstückelt wird. In der Teilungserklärung heißt es: "Zu jedem der neu zu bildenden Erbbaurechte gehört das Recht zu einer bestimmten Bebauung des belasteten Grundstücks. Alle Grundstücke sind bisher unbebaut."
    Der Eigentümer hat der Teilung zugestimmt.

    Zwei der aus der zweiten Teilung entstandenen ErbbauR sollen jetzt weiter geteilt werden. In der mir vorliegenden Teilungserklärung heißt es, dass "die Teilung mit der Maßgabe erfolgt, dass der bisherigen ErbbauR-Vertrag nebst sämtlichen Änderungen nunmehr für jedes einzelne ErbbauR entsprechend gilt und dass zu jedem der neu zu bildenden ErbbauR das Recht zu einer Bebauung des belasteten Grundstück gehört."


    Und nu????

  • Also, ich kann der Bestimmung „Zu jedem der neu zu bildenden Erbbaurechte gehört das Recht zu einer bestimmten Bebauung des belasteten Grundstücks“ nicht entnehmen, wie denn nun das Bauwerk aussehen soll, das der aus der Teilung des Erbbaurechts Berechtigte haben darf. Und von der Bestimmtheit des Bauwerks hängt die Wirksamkeit einer Erbbaurechtsbestellung und damit auch der Begründung eines Einzelerbbaurechts durch Unterteilung ab.

    Auch setzt die Teilung des Erbbaurechts voraus, dass es sich ohne Inhaltsänderung in gleichartige Teile zerlegen lässt; s. Räfle, § 1 ErbbauVO (1996) RN 16;
    https://books.google.de/books?id=Pxjxe…epage&q&f=false

    Durch die Weiteraufteilung können daher nicht mehr Befugnisse entstehen, als sie ursprünglich verliehen wurden, nämlich „Gebäude im Rahmen einer Wohnsiedlung“ zu haben. Das ist bei einem Untererbbaurecht nicht anders. Und wenn aus dem ursprünglichen Erbbauvertrag nicht hervorgeht, dass zu diesen „Gebäuden“ auch Parkplätze und Abstellplätze für Mülltonnen und eine Technikzentrale gehören sollen, dann müsste mE vor der Unterteilung der Inhalt des Erbbaurechts geändert werden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Wie ist der Stand der Dinge ?

    Wegen der Eintragung der Teilung von Grundstück und Erbbaurecht kannst Du Dich vielleicht an dem (dürftigen) Muster von Eickmann in Keller/Munzig, Grundbuchrecht – Kommentar, 7. Auflage 2015, § 10 GBV RN 16 orientieren.

    Eine Teilung, aus der nicht hervorgeht, welches der für das Gesamtgrundstück vorgesehenen Wohngebäude auf welchem der aus der Teilung entstandenen Grundstücke soll errichtet werden dürfen, scheint mir inhaltlich unzulässig zu sein.

    Möglich ist die Teilung nur mit dem Inhalt, der aus Anlass der Eintragung des (ungeteilten) Erbbaurechts festgelegt wurde und auf den sich die Einigung nach §§ 11 ErbbauRG, 873 BGB bezog.

    Diese Einigung musste alle Vereinbarungen zum gesetzlichen (§ 1) und zum vertraglichen Inhalt (§§ 2 ff.) umfassen (Maaß im BeckOK BGB, Stand 15.06.2017, § 11 ErbbauRG RN 2, Heinemann im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 11 ErbbauRG, RN 9).

    Zum Inhalt der Einigung gehört auch die Beschaffenheit des Bauwerks oder der zulässigen mehreren Bauwerke (Rapp im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 1 ErbbauRG RN 14, § 11 ErbbauRG RN 18 je mit weit. Nachw.).

    Aus Anlass der Teilung wird die Einigung nicht neu erklärt.

    Sah sie ursprünglich vor, „das Gelände mit mehreren Gebäuden im Rahmen einer Wohnsiedlung zu bebauen", dann kann sich diese Erklärung nach der Teilung nur noch auf die einzelnen Teilgrundstücke beziehen. Diese stellen jedoch kein Gelände mehr dar, das Gebäude für eine Wohnsiedlung ermöglicht.

    Also muss mE aus der Unterteilung das konkret für dieses Grundstück vorgesehene Bauwerk hervorgehen.

    Auch die Kommentierung von Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, geht in RN 1849 davon aus, dass die Möglichkeit zur Teilung eines Erbbaurechts dann besteht, wenn der Erbbauberechtigte mehrere Bauwerke auf einem Grundstück haben darf (s darüber Rdn 1704) und wenn mit dem Teil-Erbbaurecht je ein selbstständiges Bauwerk verbunden ist.

    Heinemann führt dazu im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 1 ErbbauRG RN 46 aus (Hervorhebung durch mich):

    ….“Nach dem ursprünglichen Rechtsinhalt könnte er somit die neue Teilungsgrenze beliebig überbauen, einzelne entstehende Teilgrundstücke nicht oder mehrfach bebauen. Hier darf eine Erbbaurechtsteilung nur erfolgen, wenn gewährleistet ist, dass künftig kein Grenzüberbau erfolgt und zu jedem Teilerbbaurecht eine bestimmte Bebauungsbefugnis gehört….“

    Das ergibt sich auch aus dem Beschluss des OLG Düsseldorf vom 21.01.2016, I-3 Wx 287/15, Rz. 21, wonach die Teilung des Erbbaurechts weiter voraussetzt, dass die entstehenden einzelnen Erbbaurechte jeweils einen nach § 1 ErbbauRG zulässigen Inhalt haben, insbesondere das Recht zum Haben eines selbstständigen Bauwerks enthalten (Zitat von Maaß in Bamberger/Roth, Beck´scher Online-Kommentar BGB, 32. Edition, § 11 ErbbauRG, 15).

    Auch Keller führt in Keller/Munzig, Grundbuchrecht – Kommentar, 7. Auflage 2015, § 7 GBO RN 39 aus:
    „I. Die Teilung eines Erbbaurechts
    39 Sie ist nur dann möglich, wenn der Erbbauberechtigte mehrere Bauwerke auf dem belasteten Grundstück haben darf und auch hat und wenn nach der Teilung auf jedem neuen Grundstück ein selbstständiges Bauwerk besteht.46
    46) BGH DNotZ 1974, 441; Weber, MittRhNotK 1965, 567; Haegele, Rpfleger 1967, 279, 283.“

    Die Situation scheint mir keine andere zu sein, wie bei § 1 Absatz 3 ErbbauRG. Auch dort sollen schlecht abgegrenzte Rechtsverhältnisse vermieden werden, die leicht Anlass zu Streitigkeiten geben könnten (s. Gutachten des DNotI vom 31.12.1999, geändert am 15.01.2008, Abrufnummer: 11087; OLG Schleswig, Beschluss vom 03.08.2011, 2 W 125/10)

    Meines Erachtens nach bedeutet das, dass jedenfalls nach der Teilung des aus der Befugnis „mehrere Gebäude im Rahmen einer Wohnsiedlung zu bebauen“ bestehenden Erbbaurechts ersichtlich sein muss, welches dieser Gebäude sich auf dem jeweiligen Teilgrundstück befindet.

    Das lässt sich der Bestimmung „Zu jedem der neu zu bildenden Erbbaurechte gehört das Recht zu einer bestimmten Bebauung des belasteten Grundstücks“ nicht entnehmen. Diese Formulierung erscheint mir genauso unbestimmt, wie eine solche, die zur „Errichtung von Gebäuden“ berechtigt (s. dazu BGH, Urteil vom 17. 3. 1967, V ZR 63/64). Auch ist weder in der Ursprungsformulierung, noch in der aus Anlass der Unterteilung gewählten Formulierung darauf Bezug genommen worden, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichtet werden darf (s. dazu Staudinger/Rapp, § 1 RN 14 mwN).

    Folge der unzureichenden Bestimmung wäre die Unwirksamkeit der Erbbaurechte A + B, welche von Amts wegen nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO gelöscht werden müssten (Maaß im BeckOK BGB, Stand 15.06.2017, § 1 ErbbauRG, RN12 unter Zitat OLG München RNotZ 2013, 226; OLG Frankfurt Rpfleger 1975, 305 [306])“

    Da aus dem ursprünglichen Erbbauvertrag nicht hervorgeht, dass zu den „Gebäuden“ auch Parkplätze und Abstellplätze für Mülltonnen und eine Technikzentrale gehören sollen, müsste vor der Unterteilung ohnehin der Inhalt des Erbbaurechts geändert werden (BeckOK/Maaß, § 1 ErbbauRG RN 15, § 11 ErbbauRG RN 13).

    Die Änderung des Inhalts kann jedoch nicht im Wege der Zwischenverfügung aufgegeben werden (BayObLG 2. Zivilsenat, Beschluss vom 11.09.1997, 2Z BR 120/97 mwN in Rz. 11; BayObLG, Beschluss vom 20. 10. 2004 - 2Z BR 176/04).

    Jedenfalls könnte sich die jetzt vorgesehene Unterteilung nicht auf die bisherigen Eintragungen gründen

    Andere Meinungen würden mich aber auch interessieren.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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