Hallo, ich bräuchte mal die Hilfe von den Erbbaurechtsspezialisten unter euch und bitte schon mal für die Länge des Beitrags und meine vielen Fragen um Entschuldigung.
Ich soll zwei Erbbaurechte A + B, die schon durch Teilung des ursprünglichen Erbbaurechts entstanden sind (aus einem sind also drei Erbbaurechte geworden), weiter teilen. Ist das erste Mal, dass ich so etwas habe und trotz Wälzen diverser Kommentare bin ich noch nicht wirklich viel weiter.
Laut ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag ist der Erbbauberechtigte dazu berechtigt, das Gelände mit "mehreren Gebäuden im Rahmen einer Wohnsiedlung zu bebauen". Teilung daher grundsätzlich möglich, Grundstückeigentümer wirkt mit und teilt auch die beiden belasteten Grundstücke entsprechend.
Die Flächen sind noch unbebaut.
1)
Erbbaurecht A soll in 8, Erbbaurecht B in 7 Erbbaurechte geteilt werden. Gleichzeitig soll eines der neuen Erbbaurechte von A mit einem der neuen Erbbaurechte von B vereinigt werden (der Grundstückeigentümer beantragt auch die Vereinigung der entsprechenden Grundstücke). Letztendlich sollen also 14 neue Erbbaurechte entstehen.
Laut Schöner/Stöber Rdnr. 1849 muss mit jedem Teil-Erbbaurecht je ein selbständiges Bauwerk verbunden sein. Gilt dies nur, wenn die Gebäude bereits errichtet sind? Falls noch keine Bebauung erfolgt ist: Muss eine dem Vertrag entsprechende Bebaubarkeit der jeweiligen Teile möglich sein? Letzteres hätte ich hier für vorstehende zwei Teile wohl nicht.
Wenn die Teilung so geht , wäre die Vereinigung m. E. grundsätzlich kein Problem, denn beiden liegt der selbe Erbbaurechtsvertrag zugrunde. Allerdings ist bei der letzten Teilung der Erbbauzins verteilt worden, sodass ich eine unterschiedliche Belastung mit Reallasten habe , sodass § 5 Abs. 1 Nr. 1 GBO ins Spiel kommt.
2)
Auf einem der neuen Erbbaurechte sollen nur Parkplätze und Abstellplätze für Mülltonnen entstehen.
Parkpätze können laut Rdnr. 2.15 im v. Oefele/Winkler Gegenstand eines selbständigen Erbbaurechts sein.
Dann vielleicht auch die Mülltonnenabstellplätze?
Und: Ist diese "Bebauung" noch von Inhalt des Erbbaurechts gedeckt? Gebäude sind es ja nicht, höchstens Bauwerke.
3)
Auf einem weiteren der neuen Erbbaurechte soll eine "Technikzentrale" gebaut werden.
Da diese allen anderen neuen Erbbaurechten "dient", ist insoweit Buchung nach § 3 Abs. 5 GBO beantragt.
Ich habe nirgends gefunden, dass Erbbaurechte so gebucht werden können.
4)
Die übrigen neuen Erbbaurechte sollen dann mit Reihenhäusern bebaut werden.
Da § 1 Abs. 3 ErbbauRG m E. nicht passt, müsste dies zulässig sein ("Grenzmauer"). Laut OLG Stuttgart soll ja sogar die Bebauung mehrerer Erbbaurechte mit einem Gebäude zulässig sein, Beschluss vom 17. 1. 1975 - 8 W 281/73.
Ich verstehe allerdings die Rdnr. 5.169 im v. Oefele /Winkler (4. Auflage) nicht so richtig.
In der jetzt vorliegenden Teilungserklärung heißt es, dass der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag nunmehr für jedes einzelne Erbbaurecht entsprechend gilt und dass zu jedem neuen Erbbaurecht das Recht zur Bebauung des belasteten Grundstücks gehört. Reicht dies so aus?
5)
Wie setze ich das ganze technisch um? Ich habe keine Eintragungsmuster gefunden, könnte mich also nur an den Eintragungen des Kollegen, der die letzte Teilung vollzogen hat, langhangeln.
Damals wurden im Blatt des Grundstücks die durch Teilung entstandenen neuen Grundstücke nur unter neuen Nummern im BV gebucht, also nicht abgeschrieben. Für die beiden neuen Erbbaurechte, die vom ursprünglichen Erbbaurecht abgetrennt wurden, wurden zwei neue Erbbaugrundbücher angelegt (= "meine").
Das passt nicht zu § 55 GBV und wenn ich dass auch so mache, wird das Bestandsverzeichnis des Grundstücks ziemlich unübersichtlich.
Ich überlege daher, ob ich nicht je 15 neue Grundstücksgrundbücher und Erbbaugrundbücher anlegen sollte/muss oder ob ich je eines der Flurstücke des beiden bisher belasteten Grundstücke im alten Grundstücksblatt belasse und auch die dazugehörigen Erbbaublätter erhalte.
Hat jemand vielleicht ein Muster für die Eintragungen die im Grundstücksblatt (Teilung Erbbaurecht, Änderung beim Vorkaufsrecht => Berechtigter jetzt jeder der neuen ErbbauB) und in den Erbbaugrundbüchern (Teilung, Neuanlegung, Verteilung Erbbauzins) vorzunehmen sind?
Viel Stoff zum Lesen und Denken und dann auch noch so spät; ich hoffe, jemand steigt durch.
Muss jetzt gleich los, stehe also erst Morgen wieder für Rückfragen o. ä. zur Verfügung!