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Thema: Vorabgenehmigung Grundstückskaufvertrag

  1. #1
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    Vorabgenehmigung Grundstückskaufvertrag

    Die letzten Jahre hab ich immer fleißig mitgelesen, aber nun hab ich eine Frage die mir über die Suchfunktion nicht beantwortet werden konnte.

    Sachverhalt: Vater möchte ein Grundstück für sich und seine 2 Kinder in Spanien erwerben. Die Mittel zum Ankauf der Immobilie stammen voll aus dem Vermögen des Vaters. Es soll sich somit um eine Schenkung handeln. Der Kaufoptionsvertrag wurde im Oktober bereits in Spanien unterzeichnet. Der Vater stellt seine Kinder von sämtlichen Folgekosten frei. Eine Freistellungsverpflichtung der Kinder bis zu ihrem 18. Lebensjahr wurde durch den Vater nun eingereicht. Jetzt liegt der Vertragsentwurf vor. Nach spanischem Recht sollen die Käufer zum Beurkundungstermin die familiengerichtliche Genehmigung mitbringen. D.h. es muss eine Vorabgenehmigung zu einem Vertragsentwurf erfolgen. Normalerweise wird nur das beurkundete Rechtsgeschäft genehmigt. Nun bin ich mir nicht sicher, ob ich eine familiengerichtliche Genehmigung zu dem Vertragsentwurf schon erteilen kann.

    Wer hatte vll. einen solchen Fall schon und kann mir weiterhelfen?

    Nach Rücksprache mit mehreren Kollegen war die Überlegung nun im Raum, die Genehmigung genau auf den Entwurf zu beziehen und diesen sogar als Anlage zu der Genehmigung beizufügen.
    Reicht das aus?

    Viele liebe Grüße und vielen Dank im Voraus!
    Geändert von Rocky (22.01.2018 um 14:57 Uhr)

  2. #2
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    Ich gehe davon aus, dass die Kinder ihren gew. Aufenthalt in Deutschland haben und daher bzgl. der Genehmigung deutsches Recht Anwendung findet.

    M. E. müsste man sich zuerst die Frage stellen, was soll eigentlich Gegenstand meiner Genehmigung sein. Da geht das Problem schon los, eine Genehmigungsbedürftigkeit nach §§ 1821 f.BGB ist für mich nicht ersichtlich.

  3. #3
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Je nach Konstruktion kann es sich um einen entgeltlichen Grundstückserwerb handeln. Kommt halt darauf an, was wann von wem an wen gezahlt wird. Wenn die Genehmigung vorher erteilt werden soll, wird es kaum anders gehen als wie Du schon sagst:

    "Nach Rücksprache mit mehreren Kollegen war die Überlegung nun im Raum, die Genehmigung genau auf den Entwurf zu beziehen und diesen sogar als Anlage zu der Genehmigung beizufügen."

    Ich sehe nicht, wie man die zahllosen Vertragsbedingungen sonst sicher unter die Haube bekommen soll, auf denen regelmäßig die Genehmigungsfähigkeit beruht.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  4. #4
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    Ich habe auch schon Vorabgenehmigungen erteilt, bei denen ich mich auf den Entwurf bezog. Die Urkunde habe ich, wie du auch überlegt hast, der Genehmigung beigefügt. Ein Problem gibt es nur, wenn dann doch noch irgendetwas geändert werden soll.

  5. #5
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Das liegt aber nicht daran, dass vorab genehmigt wurde, sondern daran, dass die Änderung erst nach der Genehmigung kam. Bei einer Nachgenehmigung ist es ja auch nicht anders.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  6. #6
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    Zitat Zitat von fontane Beitrag anzeigen
    Ich habe auch schon Vorabgenehmigungen erteilt, bei denen ich mich auf den Entwurf bezog. Die Urkunde habe ich, wie du auch überlegt hast, der Genehmigung beigefügt. Ein Problem gibt es nur, wenn dann doch noch irgendetwas geändert werden soll.

    Aus diesen Gründen halte ich von Vorabgenehmigungen in der Praxis nicht viel. Die Entwürfe, die mir bisher vorlage, wiesen bislang immer mehr oder große Lücken auf, weil einiges noch zu klären war.

  7. #7
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Nun, das ist wohl verschieden. Wenn es Lücken gibt, wird nicht genehmigt. Aber wenn es einen spruchreifen und genehmigungsfähigen Entwurf gibt, wird man sich schwer tun, die Genehmigung zu versagen, nur weil sie (gemäß dem gesetzlichen Normalfall) vorab erteilt werden soll.
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  8. #8
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    Einen Entwurf genehmigen? Wie soll das gehen? Der hat doch, insbesondere mangels Unterzeichnung durch die Beteiligten, noch nicht einmal Vertragscharakter.

  9. #9
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Das wird wohl möglich sein, nachdem sich aus § 1829 BGB ergibt, dass die Genehmigung auch nachträglich möglich ist.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  10. #10
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    Das ist aber eine kühne Behauptung, da § 1829 BGB von einem Vertrag und in Verbindung mit §1828 BGB von einem Rechtsgeschäft spricht. Dieses Kriterium erfüllt ein Entwurf nicht.

  11. #11
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    MüKo/Kroll-Ludwigs BGB § 1829 Rn. 4 und 5 m.w.N. -> wenn künftiger Inhalt im Wesentlichen feststeht

  12. #12
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    Ich bestreite nicht, dass die Kommentierung und Teile der Rechtssprechung so sehen. Ich bestreite aber, dass es das Gesetz so hergibt.

  13. #13
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    Zitat Zitat von Felix Beitrag anzeigen
    Ich bestreite aber, dass es das Gesetz so hergibt.
    Aber mit welcher Begründung denn? Wenn der Vertrag ohne vorherige Zustimmung abgeschlossen wird, dann ... (§ 1829 Abs. 1 S. 1 BGB). Und wenn er mit vorheriger Zustimmung abgeschlossen wird, dann eben anders. Warum gibt das Gesetz das nicht her?

  14. #14
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    Es wird doch nicht der Entwurf genehmigt, sondern der noch abzuschließende Vertrag mit dem Inhalt des Entwurfs!

    Der springende Punkt ist, dass es sich um einen entgeltlichen Erwerb handelt, denn wenn das Kind kauft, ist es auch Schuldner des Kaufpreises. Ob ihm der Vater vorher das Geld geschenkt hat, ist hierfür ohne Belang, erleichtert einem aber natürlich die Frage der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit. Wenn der Vater Mitkäufer ist, gilt das Gleiche, es sei denn, er würde vertraglich von vorneherein alleine Schuldner des Kaufpreises sein. Eine Freistellungsverpflichtung im Verhältnis zu den Kindern ändert nichts an der Außenhaftung der Kinder im Verhältnis zum Verkäufer und damit auch nichts an der Entgeltlichkeit des Erwerbs.

    Von der Mutter ist bislang nicht die Rede. Hat der Vater die alleinige elterliche Sorge?

    Im Übrigen wie diverse Vorredner: Verbindung des Entwurfs mit der Genehmigung, weil auf andere Weise nicht feststeht, was inhaltlich genehmigt wurde.

  15. #15
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    Eben nicht.

    §§ 1828, 1829 BGB benennen ein Rechtsgeschäft als Voraussetzung für eine Genehmigungsbedürftigkeit. Ein Entwurf ist m. E. aber kein Rechtsgeschäft und schon gar kein Vertrag. Sinn der Genehmigungsbedürftigkeit ist doch die Kontrolle, ob im Namen des Schutzbedürftigen ein rechtlich vorteilhaftes oder ein ihn einseitig benachteiligendes Rechtsgeschäft abgeschlossen wird. Wenn ich einen Entwurf genehmige, sind die Beteiligten im Nachhinein immer noch in der Lage, Veränderungen vorzunehmen. Dadurch wird der Schutzzweck ad absurdum geführt.

    Aber bitte, ich will niemanden überzeugen, der das anders sieht.

  16. #16
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    Das siehst Du in mehrfacher Hinsicht falsch.

    Genauso wie man eine materielle (vorherige) Einwilligung zu einem noch nicht abgeschlossenen, aber inhaltlich bereits fixierten Rechtsgeschäft erteilen kann, kann man natürlich auch eine gerichtliche Genehmigung zu einem noch nicht abgeschlossenen Rechtsgeschäft erteilen.

    Die inhaltliche Fixierung des Rechtsgeschäfts wird dadurch erreicht, dass das vorab genehmigte Rechtsgeschäft einen ganz bestimmten Inhalt (denjenigen des Entwurfs) haben muss. Weicht es hiervon ab, ist die Vorab-Genehmigung nicht ausreichend, sondern das von der Vorgenehmigung inhaltlich abweichende Rechtsgeschäft muss erneut genehmigt werden. Es kann also keine Rede davon sein, dass der Minderjährigenschutz durch eine Vorab-Genehmigung ad absurdum geführt würde.

  17. #17
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    Ich möchte dir nicht deine Meinung nehmen, aber ich weise darauf hin, dass deine Ausführungen sich nicht mit dem Text des Gesetzes decken.
    Belassen wir es es dabei.

  18. #18
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    Dann schaue bitte auch einmal ins Gesetz, bevor Du hier unhaltbare Thesen in den Raum stellst!

    § 1829 Abs. 1 S. 1 BGB:
    Schließt der Vormund einen Vertrag ohne die erforderliche Genehmigung des Familiengerichts, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der nachträglichen Genehmigung des Familiengerichts ab.

    Es ergibt sich also aus dem Gesetz selbst, dass die Genehmigung schon vor dem Abschluss des Rechtsgeschäfts erteilt werden kann (Halbsatz 1). Nur ist die nachträgliche Genehmigung (Halbsatz 2) eben die Regel und die Vorgenehmigung die Ausnahme.

  19. #19
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Dann schaue bitte auch einmal ins Gesetz, bevor Du hier unhaltbare Thesen in den Raum stellst!

    § 1829 Abs. 1 S. 1 BGB:
    Schließt der Vormund einen Vertrag ohne die erforderliche Genehmigung des Familiengerichts, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der nachträglichen Genehmigung des Familiengerichts ab.

    Es ergibt sich also aus dem Gesetz selbst, dass die Genehmigung schon vor dem Abschluss des Rechtsgeschäfts erteilt werden kann (Halbsatz 1). Nur ist die nachträgliche Genehmigung (Halbsatz 2) eben die Regel und die Vorgenehmigung die Ausnahme.
    Offenbar geht die Fähigkeit zur sachlichen Diskussion in gleichem Maße verloren, wie die Fähigkeit,das Gesetz zu lesen.

    Tipp : Ein Entwurf ist kein Vertrag.
    Noch ein Tipp : jetzt die Norm noch einmal lesen

  20. #20
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    Die Norm bezieht sich auf ein bereits vorgenommenes Rechtsgeschäft, schließt damit aber doch nicht aus, dass auch ein künftiges Rechtsgeschäft genehmigt werden kann. Wenn, dann würde ich mich eher an der „Genehmigung“ (vgl. § 184 Abs. 1 BGB) stören. So verstanden, hätte aber auch bei einem einseitigen Rechtsgeschäft die Genehmigung nachträglich zu erfolgen.

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