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Thema: Muss eine Anhörung beim Hausverkauf immer durch den Genehmiger erfolgen?

  1. #1
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    Muss eine Anhörung beim Hausverkauf immer durch den Genehmiger erfolgen?

    Hallo,

    gezielte Frage:

    Bei uns im Hause werden vermehrt jetzt Betreuungen nur zu dem Zweck eingerichtet, unzulängliche Vorsorgevollmachten zu "überbrücken" und
    die darin nicht ausgesprochene Genehmigung zur Veräußerung von Grundeigentum zu ersetzen. Hier erfolgt bei Anordnung der Betreuung immer
    bereits die persönliche Anhörung durch den Richter. Im Grunde zu der Thematik, zu der ich als Rechtspfleger dann etwas später die Genehmigung
    erteilen soll. Nun wird von unserem Richter die Auffassung vertreten, ich könnte mich auf seine Anhörung beziehen, was ich nicht so sehe.
    Ich denke mal, dass der Genehmiger als solcher (ich als Rechtspfleger) sich auch ein Bild von der Betroffenen machen muss und das auch insofern
    Bestandteil meiner Genehmigung ist. Da Rückgriff auf andere, bereits erfolgte Anhörungen zu nehmen halte ich nicht für richtig. Wie seht Ihr das?
    Nehmt Ihr dabei auf Anhörungen durch den Richter Bezug oder lasst ihn gar die Anhörung für Eure spätere Entscheidung mit machen?

    Gibt es dazu Entscheidungen?

  2. #2
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    Eins steht auf jeden Fall fest:
    Wenn du selbst anhören willst, kannst du das auch machen. Vom Richter würde ich mich nicht beeinflussen lassen.
    Ich selbst habe auch schon die Anhörung des Richters für meine Genehmigung zugrunde gelegt. Für mich war aber da der Inhalt der Anhörung maßgeblich. Wenn z. B. noch nicht der konkrete Vertrag vorlag und z. B. nur gefragt wurde, ob er/sie mit einem Verkauf des Hauses einverstanden ist, war das für mich nicht ausreichend. Bei Zweifeln, ob eine inhaltliche ausreichende Anhörung vorlag, würde ich mir immer selbst noch einmal ein Bild machen.

  3. #3
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    Ich würde nie auf die Idee kommen, in meiner eigenen Zuständigkeit (Genehmigungsverfahren), die vorherige Anhörung durch den Richter meine Anhörung ersetzen zulassen, da die jeweiligen Anhörungen schon ihre unterschiedlichen Gründe haben. Weiterhin würde mich unabhängig davon mal interessieren, ob die Vollmachten wirklich jedes mal unzulänglich sind.

  4. #4
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    Das Problem der Vorsorgevollmachten ist i. d. R. die fehlende Beurkundung, oder in wenigen Fällen, dass einzelne Befugnisse zur Vermögensverwaltung, nicht aber Grundstücksgeschäfte, benannt werden.
    Habe aber auch schon gesehen, dass aufgrund einer durch die Betreuungsstelle beglaubigten Vollmacht Grundbesitz übertragen wurde.

  5. #5
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    ...

    Ich mache das vom Einzelfall abhängig, im Normalfall höre ich selbst an, da erst dann auch die Käufer/Kaufpreis etc. bekannt sind.

    Lediglich, wenn kurz vorher der Richter in seiner Anhörung feststellte dass der Betreute seinen Willen nicht äußern kann sehe ich evtl. (nach Rüksprache mit dem Heim, ob Verbesserung eingetreten ist)von einer Anhörung ab.

  6. #6
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    Es handelt sich genau um den von Eddie Macken beschriebenen Problemkreis. Alleine in meiner Abteilung sind in den letzten drei oder vier Monaten 4 "Solo"-Betreuungen mit dem einzigen Ziel die Durchführung des Haus bzw. Wohnungsverkaufs eingerichtet worden. Knackpunkt ist immer die fehlende Befugnis zur Durchführung von Grundstücksgeschäften.

  7. #7
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    Zitat Zitat von Eddie Macken Beitrag anzeigen
    Habe aber auch schon gesehen, dass aufgrund einer durch die Betreuungsstelle beglaubigten Vollmacht Grundbesitz übertragen wurde.
    Solange das die Betreuungsbehörde (nicht einfach "der Landkreis" etc - richtigen Stempel nicht vergessen!) ist, ist das auch vollkommen richtig so: § 6 Abs. 6 BtBG.
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  8. #8
    Club 3.000 Avatar von tom
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    Wobei ich es bei beurkundeten Vollmachten ein Unding finde, die Befugnis zum Grundstücksverkauf "formularmäßig" (also im üblichen Standardtext) zu streichen. Nur für diese Geschäfte ist im Regelfall die Beurkundung (oder not. Beglaubigung) überhaupt erfoderlich. Die Gebühren kassiert man natürlich trotzdem aus dem vollen Wert des Vermögens.
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  9. #9
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    Zitat Zitat von Eddie Macken Beitrag anzeigen
    Eins steht auf jeden Fall fest:
    Wenn du selbst anhören willst, kannst du das auch machen. Vom Richter würde ich mich nicht beeinflussen lassen.
    Ich selbst habe auch schon die Anhörung des Richters für meine Genehmigung zugrunde gelegt. Für mich war aber da der Inhalt der Anhörung maßgeblich. Wenn z. B. noch nicht der konkrete Vertrag vorlag und z. B. nur gefragt wurde, ob er/sie mit einem Verkauf des Hauses einverstanden ist, war das für mich nicht ausreichend. Bei Zweifeln, ob eine inhaltliche ausreichende Anhörung vorlag, würde ich mir immer selbst noch einmal ein Bild machen.




    Ggf. kann man anhand der Richteranhörung aber festzustellen, ob sich eine weitere Anhörung überhaupt lohnt (z. B. eher nicht bei fortgeschrittener Demenz).

  10. #10
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    Die Anhörung muss durch grundsätzlich den Entscheider erfolgen. Die einzige Entscheidung, die ich kenne, LG Mainz, 8 T 184/16, die zumindest manchmal die nochmalige Anhörung entbehrl. macht.

    Meint der Ri., seine Anhörung genügt regelmäßig und zieht das Verfahren insoweit an sich, mag er auch gleich genehmigen oder sich raus halten. Ich habe so was auch immer mal. Als Praktiker bin ich dafür.

    Für gänzlich unmöglich halte ich es nicht, da Anhörungen auch im Wege der Rechtshilfe zulässig sind, also ebenso nicht die Person des Entscheiders anhört und die Ri.handlungen grundsätzlich wirksam sind, § 8 RpflG. Ich glaube auch nicht, dass jmd. den Betroff. nochmal anhören würde, wenn das Dezernat auf einen neuen Rpfl. wechselt und alles erled. ist, außer die Entscheidung.

    Prob. ist aber, dass es noch kein Verfahren gibt, da ja lediglich der künftige! Betreuer durch den Ri. anhört wird und Detailfragen, wie Käufer, Kaufpreis etc. selten schon fest stehen. Derzeit höre ich immer (nochmal) an.
    Es ist immer besser, die Figuren des Gegners zu opfern.

    Savielly Tartakover

  11. #11
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    Zitat Zitat von Eddie Macken Beitrag anzeigen
    Das Problem der Vorsorgevollmachten ist i. d. R. die fehlende Beurkundung, oder in wenigen Fällen, dass einzelne Befugnisse zur Vermögensverwaltung, nicht aber Grundstücksgeschäfte, benannt werden.
    Habe aber auch schon gesehen, dass aufgrund einer durch die Betreuungsstelle beglaubigten Vollmacht Grundbesitz übertragen wurde.
    Bedarf die Vollmacht denn der notariellen Beurkundung oder reicht nicht sogar die Unterschriftsbeglaubigung des Vollmachtgebers, unter Umständen auch durch die Betreuungsbehörde? Würde eine Vollmacht hinsichtlich der Vermögenssorge nicht reichen, auch wenn Grundstücksgeschäfte nicht ausdrücklich erwähnt sind?
    Geändert von pdaw (09.02.2018 um 13:09 Uhr)

  12. #12
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    vgl. OLG S-A, 12 Wx 45/13.
    Es ist immer besser, die Figuren des Gegners zu opfern.

    Savielly Tartakover

  13. #13
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    Wenn der Bevollmächtigte bevollmächtigt ist, die Vermögensangelegenheiten zu regeln bzw. Vermögensgeschäfte zu regeln, umfasst dies auch Grundstücksgeschäfte.
    Und: Beglaubigung durch Betreuungsbehörde reicht aus, s. o.

  14. #14
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    Die Beglaubigung der Unterschrift brauche ich nur für den Grundbuchverkehr. Zum wirksamen Verkauf der Immobilie würde schon eine mündliche Vollmacht ausreichen.

    Wenn ein Kaufvertrag aufgrund mündlicher bzw. schriftlicher Vollmacht beurkundet wird, brauche ich den Betreuer nur zur Abgabe der Grundbucherklärungen (Bewilligungen und evtl. Anträge).

    Ggf. mal die Richter in Bezug auf die erforderlichen Aufgabenkreise belehren).

  15. #15
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    Zitat Zitat von Manly Beitrag anzeigen
    Die Beglaubigung der Unterschrift brauche ich nur für den Grundbuchverkehr. Zum wirksamen Verkauf der Immobilie würde schon eine mündliche Vollmacht ausreichen.

    Wenn ein Kaufvertrag aufgrund mündlicher bzw. schriftlicher Vollmacht beurkundet wird, brauche ich den Betreuer nur zur Abgabe der Grundbucherklärungen (Bewilligungen und evtl. Anträge).

    Ggf. mal die Richter in Bezug auf die erforderlichen Aufgabenkreise belehren).
    M.E. brauche ich ihn auch für die dingliche Einigung. Die muß ich auch in der Form des § 29 GBO nachweisen.
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  16. #16
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    Zitat Zitat von Manly Beitrag anzeigen
    ... Zum wirksamen Verkauf der Immobilie würde schon eine mündliche Vollmacht ausreichen. ...
    Seit wann dies?

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  17. #17
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    Meine beiden Fragen waren eher darauf gerichtet, dass ich der Meinung bin, dass nicht alle isolierten Betreuungsverfahren notwendig sind.

  18. #18
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    Zitat Zitat von AndreasH Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von Manly Beitrag anzeigen
    ... Zum wirksamen Verkauf der Immobilie würde schon eine mündliche Vollmacht ausreichen. ...
    Seit wann dies?

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH
    Manly meinte wohl, dass die Vollmacht (jedenfalls die widerrufliche) materiell keiner Form bedarf. Das ist einerseits richtig, hilft im Grundbuchverkehr aber im Ergebnis nicht weiter. Und bei der Auflassung verhält es sich so, dass sie materiell ebenfalls keiner Beurkundung bedarf, die gleichzeitige Anwesenheit aber nicht anders als durch die Beurkundungform grundbuchverfahrensrechtlich nachgewiesen werden kann.

  19. #19
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    Zitat Zitat von AndreasH Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von Manly Beitrag anzeigen
    ... Zum wirksamen Verkauf der Immobilie würde schon eine mündliche Vollmacht ausreichen. ...
    Seit wann dies?

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH
    Jedenfalls seit dem 1.1.1900 (§ 167 Abs. 2 BGB).

    Ins Grundbuch bekommt man das ganze natürlich nur, wenn ein Nachweis in Form des § 29 GBO erfolgt (=> notarielle Vollmachtsbestätigung). Aber wirksam war das ganze schon immer. Daher häufen sich vor wichtigen Stichtagen, an denen ein Vertrag wirksam (anstatt nur: geschlossen) sein muss, die Fälle, in denen nicht anwesende Beteiligte nicht "vollmachtslos", sondern "aufgrund mündlich erteilter Vollmacht" vertreten werden.
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