Energiepass in der Zwangsversteigerung ?

  • Hallo ihr schlauen Rpfl.'s :)

    Ich habe gehört, dass ab 2006 ein Energiepass bei jedem Verkauf eines Gebäudes erteilt sein muss.

    Gilt das auch für die Zwangsversteigerung? Wer stellt diesen Energiepass aus? Inwieweit ist das für das Zwangsversteigerungsverfahren beachtlich, wenn der Energiepass nicht vorliegt - und was muss ich mir darunter überhaupt vorstellen??

    :confused:

    Schon mal vielen Dank für Eure Mühen !

    Viele Grüße und ein schönes Wochenende!

  • Ich kenne bisher nur die EU-Richtlinie. Ist diese denn schon in nationales Recht umgesetzt? Das ganze dürfte m.E. nur für Neubauten gelten und vermutlich keinen Einfluß auf die Wirksamkeit von Kaufverträgen oder dem Erwerb in der Zwangsversteigerung haben. Aber wie gesagt nationales Recht dazu kenne ich nicht.

  • Moin,

    derzeit streiten die Gelehrten wer sowas alles machen darf und soll.
    Es ist also alles noch in Bewegung

    Ich habe in einem anderen Forum (www. deutschesrecht.de) mal einige interessanten Links zu der Thematik gefunden.

    http://www.energiepass-rhein-main.com/
    http://www.gebaeudeenergiepass.de/page/index.php?id=2649

    Sicher wird es demnächst also Energiepässe geben, ob und inwieweit sich dies auf die Wertermittlung auswirken wird, bleibt abzuwarten.

    Ich gehe davon aus, dass die Prüfung des Vorhandenseins eines solchen Passes zu den unabdingbaren Pflichten der Wertgutachter gehören wird.

    Es ist zu vermuten, dass die Kaufpreise ernegetisch schlecht gedämmter Objekte wahrscheinlich (etwas) nachgeben werden (These). Eigentlich ändert sich zwar nicht das Objekt der Begierde, doch durch o einen Energiepass werden vermutlich die Käufer diesbezüglich (erstmalig) sensibilisiert.

  • Zitat von loop63

    Ich gehe davon aus, dass die Prüfung des Vorhandenseins eines solchen Passes zu den unabdingbaren Pflichten der Wertgutachter gehören wird.


    Mal sehen, wie das Recht ausgestaltet wird. Wenn Käufer und Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Einsicht in den Energiepass haben werden, wird im Zwangsversteigerungsverfahren eine Kopie davon dem Gutachten beizufügen sein. Wertrelevanz dürfte wohl ebenfalls gegeben sein.

  • Zitat von Stefan

    Mal sehen, wie das Recht ausgestaltet wird. Wenn Käufer und Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Einsicht in den Energiepass haben werden, wird im Zwangsversteigerungsverfahren eine Kopie davon dem Gutachten beizufügen sein. Wertrelevanz dürfte wohl ebenfalls gegeben sein.



    Stimmt. Ich sehe nur ein Problem: Wo bekommen wir (Gericht, Gutachter) den Energiepass her? Was passiert, wenn es für das zu versteigernde Objekt noch keinen Energiepass gibt?
    Wie üblich kommt es hier auf die Mitwirkung des Schuldners an, und wie es um die in den meisten Fällen bestellt ist, bedarf hier keiner weiteren Ausführungen.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Ja, es gibt das nationale Recht dazu (Energieeinsparverordnung v. 16.11.01, BGBl I S. 3085ff, und die AVV Energiebedarfsausweis v. 7.3.02). Danach ist dieser Pass dem Käufer (also nicht Ersteher) vor Abschluss des Kaufvertrages auf Anfrage vorzulegen. Dieser Pass wird voraussichtlich (abhängig von der Art der Immobilie) ab 200€ kosten. Ich habe dies für mich und 'meine' GutachterInnen so gelöst, dass sie im Gutachten Aussagen zur Wärmedämmung machen. Interessenten haben so Hinweise auf möglichen Investitionsbedarf. Nach dem was ich herausgefunden habe, ist der Energiepass also für uns in der ZV uninteressant, aber ich halte es für fair, dass vorhandene Informationen zumindest im Gutachten offen gelegt werden.

  • Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie haben den Referentenentwurf zur Neufassung der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz (Energieeinsparverordnung – EnEV) am 03.April 2006 verabschiedet. Dieser behandelt u.a. grundsätzliche Fragen zum „Energieausweis“. Abschließend soll das Gesetz noch in diesem Jahr den Bundesrat passieren und ab 1.1.07 gültig werden.

    Der § 16 (2) o.g. Referentenentwurfs regelt:

    „soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück verkauft werden, hat der Verkäufer den Kaufinteressenten einen Energieausweis zugänglich zu machen“

    Die Frage an die Runde: wie wird sich diese Bestimmung zukünftig auf die Zwangsversteigerungsverfahren auswirken?

  • Das würde mich auch interessieren. Ein Bekannter von mir ist als Sachverständiger auf die Erteilung dieser Energieausweise spezialisiert und hat lange auf das entsprechende Gesetz gewartet. Er hat mir natürlich auch schon die Frage gestellt, ob dies zukünftig auch vom ZVG-Gericht zu beachten ist.
    Leider kann ich nur dazu sagen, dass das Thema noch nicht bis hierher (d.h. an mein Gericht) durchgedrungen ist und deshalb auch noch nicht diskutiert wurde (das hat ja auch noch Zeit bis 2007 :teufel: ).
    Es ist zunächst ja schon einmal fraglich, ob das ZVG-Gericht als "Verkäufer" angesehen werden kann und deshalb die Obliegenheit hat, den Energieausweis zu besorgen. Sofern dies der Fall ist, müsste man dies zukünftig evt. beim Gutachterauftrag beachten.
    Aber wie gesagt: Das ist alles Schnee von morgen...

  • Inwiefern ist der Schuldner überhaupt verpflichtet, an den Untersuchungen des Gutachters mitzuwirken?

    Mal angenommen, dem Gutachter würde dann auch der Auftrag erteilt, einen Energiepaß zu erstellen, bringt das nicht wirklich was, wenn der Schuldner nicht zur Mitwirkung verpflichtet ist:

    "Die Pass-Aussteller benötigen zur Anfertigung des Energiepasses Planungsunterlagen des Gebäudes, aus denen Dachkonstruktion, -dämmung, Außenwandkonstruktion u.ä. hervorgehen. Außerdem wird das Gebäude besichtigt. Energieverbrauchsdaten, sowie Angaben über die Art der Fenster, der Heizung und der Warmwasserbereitung sind hilfreich." (Quelle: http://www.aachen.de/DE/stadt_buerg…nergiepass.html)

  • Zitat von advocatus diaboli

    Inwiefern ist der Schuldner überhaupt verpflichtet, an den Untersuchungen des Gutachters mitzuwirken?



    Überhaupt nicht, er muß ihn nicht mal reinlassen. Die Bewertung ist auch vom äußeren Anschein zulässig und wird dann ja mit entsprechenden Risikoabschlägen vorgenommen. Aus diesem Grunde kann die Erstellung eines nicht vorhandenen Energiepasses nicht die Aufgabe des SV im Rahmen des Bewertungsauftrages des Gerichts sein. Falls die Energiepässe oder die darin festgestellten Gebäudeeigenschaften künftig wesentlichen Einfluß auf den Verkehrswert haben, wird der SV bei Nichtvorlage des Passes durch den Schuldner oder bei Nichtauskunft über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes weitere Abschläge vom Verkehrswert vornehmen müssen.

  • Moin in das Forum,

    noch ist alle Theorie grau. In der Sache gibt es nicht wirklich etwas Neues.

    Prinzipiell wäre es jedoch denkbar, dass Sachverständige (ggf. mit Kooperationspartnern etc.) den Energieausweis (auch für ein ZV-Objekt)erstellen. Ob dies im ZV-Verfahren nur gewünscht oder genauso erforderlich wird, bleibt abzuwarten. Da ist der Gesetzgeber gefordert.

    Grundsätzlich ist die Mitwirkung des Eigentümers erforderlich, aber das ist aus meiner Erfahrung eher der Regelfall, als eine Ausnahme. Da sehe ich diesbezüglich ehr keine (gravierenden) Probleme.

    Aus der Praxis der privaten Gutachtertätigkeit kann ich mitteilen, dass mein Büro grundsätzlich im Rahmen einer Verkehrswertermittlung auch die Erstellung eines Energieausweises anbietet. Die Nachfrage ist dort jedoch wegen der (noch) fehlenden Notwendigkeit sehr verhalten. Immerhin geht es ja hier auch um zusätzliche Kosten. Das Energiebewusstsein ist offensichtlich doch noch nicht so ausgeprägt.

  • Hallo,

    ich muss ein altes Thema nochmals aufwärmen.

    Die Energieeinsparverordnung ist zum 01. Oktober 2007 in Kraft getreten, siehe hier: http://www.zukunft-haus.info/de/service/pre…7-in-kraft.html

    Nun meine Frage dazu:

    Eine neue Zwangsverwaltung wird angeordnet.
    Bei der Inbesitznahme stellt sich heraus, dass die Wohnung(en) derzeit nichtvermietet sind, aber einer Vermietung zugeführt werden sollen.
    Ein Energiepass ist natürlich nicht vorhanden.
    Kann dem betreibenden Gläubiger ein Vorschuss für die Zwangsverwaltung aufgegeben werden, damit der Zwangsverwalter einen Energiepass erstellen lassen kann?
    Die Nichtvorlage des Energiepasses ist wohl bussgeldbewehrt.
    Wer ist dann Betroffener - Zwangsverwalter oder Schuldner (der weder verkaufen noch vermieten will) ?

    Danke für Eure Hinweise.

    "Das Beste gegen Unglücklichsein ist Glücklichsein, und es ist mir egal, was die anderen sagen."
    Elizabeth McCracken, "Niagara Falls All Over Again"

  • Nur mal so aus dem Bauch:
    Ich denke der ZW muss einen solchen Pass dem Mieter vorlegen, weil er ja an die Stelle des Eiegtnümers tritt. Da dass dann Voraussetzung für Vermietung ist (wie auch malermässige Herrichtung usw), muss der Gläubiger ggf. hierfür Vorschuss leisten.

    Mir stellt sich nur die Frage, was ist in der ZVG, wenn es keinen Pass gibt bzw. der dem Gericht nicht vorliegt?
    Ich denke, dann ist es das Problem des Erstehers, oder?

  • Der Zwangsverwalter hat bei NEU-Vermietung einen Energiepass vorzulegen.
    Ab wann dieses der Fall ist richtet sich nach verschiedenen Kriterien (Fertigstellung bis 31.12.1965 - bis 4 oder mehr WE; Bauantrag vor 1.11.1977 oder danach), Unterschiede gibt es bei Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
    Frühester Termin, zu dem vorgelegt werden muss ist 1.7.2008, bei anderen Konstellationen später.
    Deailsinformationen z.B. über http://www.zukunft-haus.info

    Spannende Frage zum Schluß:
    Die Regelung gilt auch bei Veräußerung: Muss das Versteigerungsgericht dem Bieter einen Energiepaß präsentieren können?


  • Spannende Frage zum Schluß:
    Die Regelung gilt auch bei Veräußerung: Muss das Versteigerungsgericht dem Bieter einen Energiepaß präsentieren können?



    Diese Frage habe ich mir auch gerade mal wieder gestellt. Insbesondere weil die Gutachter diesbezüglich nachfragen. Gibt es schon (neue) Meinungen dazu?

  • M.E. nein, da die Verordnung nur vom Verkauf spricht bzw. Anspruch gegen den Verkäufer.
    Allerdings hat der Ersteher bei etwaigen Umbauten oder Vermietungen den Schwarzen Peter.

  • Möchte Thema anlässlich eines Aufsatzes von Dr. Ulrich Lienhard, NZM 2014,177-180 (zitiert in IGZInfo 3/2014) nochmals aufgreifen. Hat sich mit ENEV 2014 jetzt etwas geändert? Sind wir jetzt gem. § 16 a EnEV doch gezwungen, Engergiekennwerte in den Immobilienanzeigen zu veröffentlichen?
    Lt. Anmerkung Schidberger: ..."Infrage kommen der/die Versteigerungsrechtspfleger-in..."

    Jeder Fehler erscheint unglaublich dumm, wenn andere ihn begehen.
    (Georg Christoph Lichtenberg)

  • Zitat

    Sind wir jetzt gem. § 16 a EnEV doch gezwungen, Engergiekennwerte in den Immobilienanzeigen zu veröffentlichen?

    Nein.

    § 16 a Abs. 1 Satz 1 EnEV:

    Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

    Das Vollstreckungsgericht verkauft nix; Zwangsversteigerung ist kein Verkauf.

    § 16 a Abs. 2 EnEV:

    Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

    Das Vollstreckungsgericht ist kein Vermieter, Verpächter und Leasinggeber und Zwangsversteigerung kann nicht mit Vermietung, Verpachtung, Verleasung gleichgesetzt werden.

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