Zuschlag trotz niedrigem Meistgebot?

  • In einem Versteigerungstermin (Gewerbeobjekt), bei dem am Ende etwa 1/3 des Wertes geboten wird, ist auch die Schuldnerin anwesend. Sie verlässt allerdings kurz vor Ende der Bietzeit den Saal. Der Zuschlagsverkündungstermin wird auf Antrag der Gläubigerin um eine Woche verlegt. Dann erscheint die Schuldnerin wieder und wird über das Ergebnis der Versteigerung informiert. Ein Hinweis auf § 765a ZPO erfolgte nicht, da es mit einem Einstellungsantrag der Gläubigerin rechnet.

    Ein Antrag nach § 765a ZPO geht nicht ein.

    Kann Zuschlag erteilt werden? Wenn ja, würdet Ihr im Beschluss auf das Thema "Verschleuderung" eingehen?

    Habt Ihr einen Vordruck für das Anschreiben des Schuldners bei "Verschleuderung"?

  • Ich denke, da es sich um Einzelfallentscheidungen handelt, kann ein Vordruck nicht recht dienlich sein.

    Davon ganz abgesehen, darf das Gericht sich m.E. keine Überlegungen im Hinblick auf § 765 a ZPO von amtswegen machen. Deshalb bei mir kein Hinweis auf die Möglichkeit des Stellens von Schuldnerschutzanträgen.

    Die Praxis hätte natürlich in dem von Dir geschilderten Fall gerne einen solchen Antrag, muß aber doch über die Sittenwidrigkeit je nach Umstand des Einzelfalls ganz alleine und auch ohne Antrag durch Zuschlagserteilung oder -versagung entscheiden. Will sagen, ob Verschleuderung vorliegt oder nicht, darf nicht antragsabhängig sein.

    Allerdings ist dem Schuldner die Möglichkeit zu geben, einen Antrag zu stellen, deshalb Verkündungstermin mit Mitteilung des Meistgebots (Protokollabschrift).

    Ich gehe mal davon aus, daß es sich in Deinem Fall um einen sog. 2. Termin handelt, so daß die Grenzen bereits gefallen sind. Ob hier ein Zuschlag erteilt werden darf oder nicht, kann ich nicht beurteilen. Die Rechtsprechung definiert recht unterschiedliche Grenzen, je nach Lage des Einzelfalls (6-35 % sind mir bekannt).

    Es ist glaube ich allerdings kaum bekannt (wird jedenfalls nicht diskutiert), daß auch ein Zuschlag bei einem Gebot von z.B. 60 % eine Verschleuderung darstellen kann. Ich denke da, z.B. an ein begehrtes Objekt, was vor lediglich zwei Bietern versteigert wird, weil die anderen 48 Bietinteressenten vom Blitzeis überrascht im Verkehrschaos stecken.

    Entscheidend für die Beurteilung dürfte sein, ob in einem weiteren Termin, ein wesentlich besseres Ergebnis zu erzielen wäre, wobei die (absolute) Grenze zur Verschleuderung die 7/10 Grenze (nicht wie häufig angenommen die 5/10 Grenze) darstellt.

    Durch Zuschlagserteilung tue ich kund, daß ich eine Verschleuderung nicht für gegeben halte und begründe das nicht besonders. Anders: Es liegt ein Antrag nach § 765a ZPO vor, dann ist zu begründen. Die Zuschlagversagung bedarf in jedem Fall einer Begründung.

    Mein bisher schlechtestes Ergebis lag bei 35 % im dritten Termin. Ich habe Verkündungstermin bestimmt, Protokollabschrift an Schuldner übermittelt und letztendlich Zuschlag erteilt.

  • 1/3 in einer zwangsversteigerung kann man m. E. nicht als sittenwidrige verschleuderung klassifizieren. und wenns keine ist, bedarf es auch keiner erwähnung.

  • @ all

    in der tat ist der zuschlag zu einem sehr niedrigen gebot , zur zeit aktueller als in früheren besseren zeiten ,ein problem .

    der fünfte ,sechste termin , oder nachdem alle möglichkeiten ausgereizt sind ein neues verfahren zum gleichen objekt ,enden häufig mit geboten zwischen 10 - 30 % des wertes.

    hier wird entsprechend BGH :
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…1&pos=6&anz=117
    verfahren , also zuschlagsaussetzung , damit der schuldner eine letzte gelegenheit erhält .

    alle überlegungen von amts wegen zu versagen ,sind gem. der genannten entscheidungen nicht anzustellen , da auch der gläubiger eine schützenswerte eigentumsposition besitzt.

    in diesem sinne
    live long and prosper

  • "Verschleuderung" ist wirklich so eine Sache ... bei dem geschilderten Ausgangsfall hätte ich eigentlich keine Bedenken, zuzuschlagen.
    Ich sage immer "unter 25 % wirds kritisch". 33 % ist halt nun mal das erzielte Ergebnis, ein Zuschlagsversagungsgrund liegt nicht vor. Das mit dem Verkündungstermin hätte ich genauso gemacht, eben dass der Schuldner noch die Chance hat, den Zuschlag zu verhindern - nicht nur durch 765a ZPO, sondern vielleicht auch durch Verhandlung mit der betreibenden Gläubigerin, denn diese wird über das Ergebnis auch nicht erfreut gewesen sein.
    Einer besonderen Begründung bedarf der Zuschlag in gegebenem Fall m.E. nicht.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Noch ein wenig Rechtsprechung zu diesem Thema:


    Aus der Gewährleistung des Eigentums und deren Einwirkung auf das Zwangsversteigerungsverfahren lassen sich keine allgemeingültigen Verfahrensregeln herleiten. Ob aus dem Gesichtspunkt des fairen Verfahrens ein besonderer Termin zur Verkündung der Zuschlagsentscheidung anzusetzen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Das Nichterscheinen des Schuldners im Versteigerungstermin hindert den sofortigen Zuschlag regelmäßig nicht.

    BGH, Beschluß vom 30. Januar 2004 - IXa ZB 196/03 (auch Rpfleger 04, 434)



    LG Neubrandenburg, Beschluß vom 3. Juni 2004, Az: 4 T 96/04

    1. Der Zuschlag ist wegen Unzulässigkeit der Zwangsversteigerung aus einem sonstigen Grund gemäß § 83 Nr. 6 ZVG zu versagen, wenn eine Bank als Gläubiger gegen den Grundsatz der Durchführung eines fairen Verfahrens verstößt, indem sie im ersten Versteigerungstermin durch ein Eigengebot ihres Terminsvertreters die gesetzlichen Mindestgrenzen zu Fall bringt, um die Schutzvorschrift des § 85 a Abs. 1 ZVG zur Verhinderung der Verschleuderung von Grundstücken zu umgehen.

    2. Der Zuschlag auf ein in einem späteren Termin abgegebenes Meistgebot von gerade einmal 30% des Verkehrswertes ist gemäß § 83 Nr. 6 ZVG zu versagen. Dies gilt selbst dann, wenn der entsprechend belehrte Schuldner keinen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765 a ZPO gestellt hat.


    juris-web
    Rpfleger 05, 42

    Alff tritt der Entscheidung des LG Neubrandenburg in seiner Anmerkung entgegen. Die Abgabe von Geboten durch die Bank oder den Bankenvertreter persönlich zwecks Wegfall der Grenzen sei nicht zu beanstanden.

    Der Verschleuderungsgesichtspunkt sei kein vom Gericht zu beachtender Zuschlagsversagungsgrund im Sinne des § 83 Nr. 6 ZVG, sondern könne nur auf Antrag des Schuldners im Rahmen von § 765a ZPO Beachtung finden. Allerdings gebiete es der Grundsatz des fairen Verfahrens, dem nicht anwesenden Schuldner durch Übersendung eines Terminsprotokolls und Aussetzung der Zuschlagsentscheidung die Stellung eines Schutzantrages zu ermöglichen.

  • Also: Schuldner war anwesend, ist aber vorzeitig gegangen, - Gericht bewilligt Aussetzung der Entscheidung. Abgesehen davon, dass eine solche Entscheidung auf Antrag der Gläubigerin grundsätzlich problematisch ist, hat sich d. Schuld. durch das Verlassen des Termins bewusst 'ausgeklinkt'. Hat das für ihn/sie Folgen? Grundsätzlich ja, denn er/sie nimmt dadurch billigend in Kauf, was weiter passiert. Interessant wäre jetzt noch, zu welchem Zeitpunkt er/sie sich entfernte, ob da schopn Gebote abgegeben worden waren, ob das Gericht belehrt hat, dass die Wertgrenzen weg sind (bei Anwesenheit d. Schuldn. immer empfehlenswert) und schließlich, wie sich d. Schuldn. im bisherigen Verfahren verhalten hat: Obstruktiv oder konstruktiv. All das fliesst in meine Entscheidung mit ein, aber ich belehre nicht dahin, dass er/sie einen 765a-Antrag stellen soll. Ich kläre nur dahingehend auf, dass ich wegen des niedrigen Bargebots ihm/ihr Gelegenheit zur Stellungnahme gebe. Bislang übrigens immer ohne Reaktion.

  • Zitat von holger


    Abgesehen davon, dass eine solche Entscheidung auf Antrag der Gläubigerin grundsätzlich problematisch ist, ...



    Schon klar, war dumm formuliert :oops: ; ich hätte auch ohne "Antrag" aufgrund meines Ermessens einen gesonderten Verkündungstermin angesetzt, damit ich im Gestrüpp von Einzel- und Gesamtausgeboten nicht verirre und in Ruhe eine Entscheidung treffen kann. Der "Antrag" war daher nur die Ausrede :) .

    Die Bank hätte dann, wenn sie den Zuschlag nicht gewollt hätte und ich keinen extra Termin angesetzt hätte, ohnehin ein Problem gehabt; sie hatte die vorrangige Gläubigerin in Rangklasse 3 mit popeligen Forderungen nicht abgelöst. Da fragt man sich, warum man im Laufe des Verfahrens mehrfach auf den Vorrang hinweist und 41er Mitteilungen verschickt.

  • Also ich hätte hierbei auch kein Problem. Hatte mal ein VErfahren, da is das Objekt im 4. Termin dann mit 25% vom Verkehrswert raus. Der Schuldner hatte auch keinen Antrag gestellt.

    Wo kein Kläger da kein Richter.
    In Deinem Fall hat die Schuldnerin ja wohl auch nix gesagt und die 33,33% seh ich nicht so problematisch als Verschleuderung. Fraglich is ja, ob überhaupt jemand im 3. Termin noch erscheinen würde und ein Gebot abgibt. Je nachdem wie das Objekt aussieht (gibt da ja auch die dollsten und tollsten).

    Wie verlief denn der erste Termin? Waren viele Bieter vorhanden?

  • Zitat von Burkhard Masanneck


    alle überlegungen von amts wegen zu versagen ,sind gem. der genannten entscheidungen nicht anzustellen , da auch der gläubiger eine schützenswerte eigentumsposition besitzt.


    Diese Schlußfolgerung kann ich zumindest nicht aus der angegebenen BGH Entscheidung ziehen. Dem Schuldner ist durch Anberaumung eines Verkündungstermins Gelegenheit zu geben, dem Gericht nicht bekannte Gründe, die für eine Verschleuderung sprechen, darzlegen, da er sonst Gefahr läuft, daß der Zuschlag zu dem geringen Meistgebot erteilt wird.

    Zitat von Kai

    Aus der Gewährleistung des Eigentums und deren Einwirkung auf das Zwangsversteigerungsverfahren lassen sich keine allgemeingültigen Verfahrensregeln herleiten.(Entscheidung BGH)


    Stimmt genau, deshalb kann man auch keine allgemeingültigen Grenzen für Verschleuderung festlegen. Selbst ein Gebot von 50 % kann nach den Umständen des Einzelfalls eine Verschleuderung darstellen.

    Zitat von Kai

    Alff tritt der Entscheidung des LG Neubrandenburg in seiner Anmerkung entgegen. Die Abgabe von Geboten durch die Bank oder den Bankenvertreter persönlich zwecks Wegfall der Grenzen sei nicht zu beanstanden.


    Stimme zu.

    Zitat von Kai

    Alff tritt der Entscheidung des LG Neubrandenburg in seiner Anmerkung entgegen.
    Der Verschleuderungsgesichtspunkt sei kein vom Gericht zu beachtender Zuschlagsversagungsgrund im Sinne des § 83 Nr. 6 ZVG, sondern könne nur auf Antrag des Schuldners im Rahmen von § 765a ZPO Beachtung finden.


    a.A. Stefan: Der verfassungsmäßig gesicherte Schutz des Eigentums ist m.E. sehr wohl in jeder Lage des Verfahrens zu beachten, gegebenfalls auch durch Zuschlagsversagung wegen Verschleuderung ohne entsprechenden Schuldnerantrag. Sollte das Gericht positive Kenntnis haben, daß Umstände vorliegen, die eine wesentlich höhere Verwertung des Objekts möglich machen, ist m.E. auch ohne Antrag der Zuschlag zu versagen.
    Wie gesagt, alles absolute Einzelfallentscheidungen. Allgemeine Richtlinien lassen sich da kaum formulieren.

  • Hätte mit dem Gebot auch kein Problem!
    Wenn bei uns ein Wert von unter 5/10 das Meistgebot ist, schicken wir dem Schuldner nachfolgendes Schreiben (per ZU):

    In Ihrer Zwangsversteigerungssache wird mitgeteilt, dass im Zwangsversteigerungstermin am ein Meistgebot in Höhe von EUR abgegeben worden ist.
    Termin zur Verkündung einer Entscheidung über den Zuschlag ist auf den im anberaumt worden.
    Es wird darauf hingewiesen, dass der Zuschlag mit der Verkündung wirksam wird. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluss rechtskräftig aufgehoben wird - §§ 89, 90 ZVG -.
    Weiter wird darauf hingewiesen, dass ein Vollstreckungsschutz-antrag gem. § 765 a ZPO – Vollstreckungsschutz ist möglich, wenn die Zwangsvollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses der Gläubigerin wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist – nur berücksichtigt werden kann, wenn er vor der Zuschlagsverkündung gestellt wird.
    Die Tatsache eines Mißverhältnisses zwischen dem Verkehrswert und dem Meistgebot allein rechtfertigt nach heute allgemein vertretener Auffassung die Anwendung der Schutzvorschrift des
    § 765 a ZPO nicht.
    Eine sittenwidrige Verschleuderung liegt vielmehr in der Regel nur dann vor, wenn ein krasses Mißverhältnis zwischen dem Meistgebot und dem Verkehrswert des Grundbesitzes besteht und wenn zusätzlich konkrete Umstände mit Wahrscheinlichkeit ein wesentlich höheres Gebot in einem neuen Versteigerungstermin erwarten lassen – sh. in OLG Frankfurt ZO, ZS Beschluß vom 7.3.79, Rpfl. 1979, S. 391 -.
    Sofern bis zum Zuschlagsverkündungstermin kein entsprechender Antrag eingegangen ist, wird der Zuschlag erteilt werden.
    Mit freundlichen Grüßen

    In der Regel meldet sich der Schuldner nicht.
    Dann wird der Zuschlag erteilt.

  • Stefan (#12) ist zuzustimmen.
    Ob eine Verschleuderung vorliegt hat das Gericht von Amts wegen zu beachten. Schließlich lautet es im Grundgesetz ja: "Das Eigentum wird garantiert." Und eine sittenwidrige Entscheidung, wenn das Gebot eine Verscheluderung darstellt, darf das Gericht nun einmal nicht treffen.
    Ob und ab wann eine Verscheluderung vorliegt ist immer nur eine Einzelfallentscheidung.
    Und wenn ein Gebot eine Verschleuderung darstellen könnte, dann ist laut BGH auszusetzen, wenn der Schuldner nicht im Termin ist.
    Aber die Zuschlagsentscheidung liegt beim Gericht.
    Abhängig vom Objekt und der Lage der Gewerbeimmobilie hätte ich wohl bei 1/3 kein Problem zuzuschlagen.

  • Auch ich stimme Stefan (#12) zu, wenngleich aus anderem Grund: Ich leite die Prüfungspflicht aus dem Grundsatz des fairen Verfahrens her, wenn ich den Schuldner nicht kenne. Ich nehme also an, er hat die Intention meines Schreibens nicht verstanden und prüfe somit die Entscheidung auch darauf ab.

  • Zitat von holger

    Ich leite die Prüfungspflicht aus dem Grundsatz des fairen Verfahrens her


    Ein faires Verfahren ist es natürlich auch nicht, wenn Zuschlag erteilt wird, obwohl dem Gericht bekannt ist, daß ein wesentlich höheres Gebot zu erzielen gewesen wäre, durch widrige Umstände, die dem Gericht bekannt sind, aber nicht erfolgen konnte. Ich denke faires Verfahren, Verschleuderungsverbot und grundgesetzlich geschütztes Eigentum gehen hier Hand in Hand.

  • verstehe ich das richtig, dass hier einige zur zuschlagsversagung das GG als zivilgericht direkt als gegennorm anwenden wollen??

    das GG kann vom zivilgericht nur zur verfassungskonformen auslegung der einfachgesetzlichen regelungen herangezogen werden.

    man stelle sich vor, zivilgerichte könnten das GG mit seinem weiten wortlaut als anspruchsbegründend oder (wie hier) -vernichtend direkt auf das geltende einfachgesetzliche recht anzuwenden, das hätte wohl den zusammenbruch der rechtsordnung zur folge, weil man aus dem GG mit seinem weiten wortlaut für alle denkbaren rechtsgebiete alles mögliche heraus-auslegen könnte.

    soweit die verfassungsebene betroffen ist, kann allenfalls der betroffene verfassungsbeschwerde erheben, mit den antrag, das BVerfG möge entscheiden, dass § 85 II ZVG insoweit mit dem GG nicht vereinbar ist, als versteigerungen zu einem bruchteil von unter ... des verkehrswertes ermöglicht werden. oder das gericht müsste selbst gemäß art. 100 GG zur normenkontrolle vorlegen.

  • Zitat von oL

    das BVerfG möge entscheiden, dass § 85 II ZVG insoweit mit dem GG nicht vereinbar ist,


    Darum geht es doch garnicht. Es bestreitet doch keiner, daß der 85 verfassungskonform ist. Nur hat der 85 mit der Thematik hier nur wenig zu tun. Er zwingt schließlich das Gericht nicht auf jedes Gebot unter 5/10 einen Zuschlag zu erteilen. Es gibt halt noch andere Gründe der Zuschlagsversagung. Wenn § 85 im 2. Termin die absolute Richtschnur wäre, warum haben dann Obergerichte und der BGH im Einzelfall entschieden, daß der Zuschlag bei einem Gebot von 30 % zu versagen ist?
    Und überhaupt: Wenn gegen einen rechtskräftigen Zuschlagsbeschluß Verfassungsbeschwerde eingelegt werden sollte, wird bei einer Grundrechtsverletzung der Zuschlag aufgehoben, vgl. dazu auch Stöber 9.6. zu § 81 ZVG. Ergo wird bei einer vom Gericht erkannten Grundrechtsverletzung auch kein Zuschlag erteilt. So einfach ist das.

  • Zitat

    Ergo wird bei einer vom Gericht erkannten Grundrechtsverletzung auch kein Zuschlag erteilt. So einfach ist das.



    So einfach würde ich mir das nicht machen. Das Eigentum ist durch Art. 14 GG geschützt. Aber auch der Anspruch des Gläubigers ist durch Art. 14 GG geschützt. Um den Schutz des Schuldners, der im Widerspruch zum Schutz des Gläubigers steht, zu gewährleisten, wurde § 765a ZPO eingeführt. Insoweit hat der Gesetzgeber die widerstreitenden Interessen berücksichtigt. Wenn jetzt der Schuldner keinen Gebrauch davon macht, ist m.E. der Zuschlag unbedingt zu erteilen (keine Zwangsbeglückung des Schuldners).

  • Zitat von Manfred

    (keine Zwangsbeglückung des Schuldners).


    Ich denke, auch darum geht es nicht. Nebenbei bemerkt: es könnten ja auch noch zweitrangige Gläubiger ein elementares Interesse haben, deren Rechte dann genauso zu berücksichtigen sind.
    Es geht doch nur um die Frage, ob rechtstaatliche Gründe gegen die Zuschlagserteilung sprechen. Und die wird es im Einzelfall geben. In der Regel wird das Gericht keine Kenntnis von Gründen haben, die gegen einen Zuschlag bei z.B. 30 % sprechen und den Zuschlag erteilen, wenn der Schuldner sich nicht rührt. Aber denkbar sind eben auch andere Fälle.

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