Eine Einheit ist im Grundbuch als Büro angelegt, in Wahrheit jedoch zur Wohnung umgebaut. Baugenehmigung liegt vor, geänderte AB aber nicht.
Es wird die Gemeinschaftsordnung dergestalt geändert, dass der Eigentümer ohne Zustimmung der anderen TE in WE umwandeln darf, sobald AB vorliegt; ferner auch, dass festgehalten wird, dass auch jetzt schon Wohnnutzung zulässig ist. Letzteres wird insbesondere mit Blick auf BGH ZWE 2021, 451 als sinnvoll für die Übergangszeit erachtet.
Frage: Kann ein Wohnungsrecht eingetragen werden, obwohl Teileigentum?
Gedanken: Der tatsächliche Ausbauzustand ist nicht grundbuchtauglich nachgewiesen. Andererseits muss mE die Eignung zu Wohnzwecken dem Grundbuchamt nicht positiv nachgewiesen werden (sonst könnte niemals ein Wohnungsrecht eingetragen werden); das Kriterium müsste sein, dass dem Grundbuchamt eindeutig ersichtlich ist, dass eine Wohnutzung nicht in Betracht kommt.
Nach der BGH-ENtscheidung kommt aber schon ohne jede Änderung der Gemeinschaftsordnung eine Wohnnutzung im Teileigentum im Einzelfall in Betracht, wenn sie typisierenderweise nicht mehr stört als die Nutzung, die in der Gemeinschaftsordnung angelegt ist (Betrachtungskriterien: ist die WEG ausschließlich Gewerbe, ausschließlich Wohnen oder gemischt). Wenn das aber so ist, ist bei nahezu jedem Teileigentum eine Wohnutzung nicht ausgeschlossen, sodass die Eintragung eines Wohnungsrecht möglich sein müsste.
Ansonsten wäre es sehr umständlich: Man müsste einen auflösend bedingten Nießbrauch bestellen; die auflösende Bedingung tritt ein, wenn die Umwandlung eingetragen ist; und gleichzeitig bestellt man ein aufschiebend bedingtes Wohnungsrecht. Das sind dann doppelte Eintragungskosten.
Für Einschätzungen hierzu wäre ich dankbar.
Gruß
Andy
