Sondernutzungsrecht konstruktive Bestandteile - zu unbestimmt?

  • Hallo zusammen,

    ich hoffe, ich habe beim Suchen nichts übersehen. Ich habe mal wieder die Serie: Ich soll Wohnungseigentum bilden an drei (alten) Einfamilienhäusern, die etwas ineinander gewuchert sind.
    Es wird also zunächst Sondereigentum - wie üblich - an den einzelnen Räumen der jeweiligen Häuser begründet. Details zu tragenden Teilen, Innen- und Außenwänden etc. werden nicht genannt. Stattdessen lautet der nächste Passus: Soweit nach zwingenden gesetzlichen Vorschriften Sondereigentum nicht gebildet werden kann, wird ein Sondernutzungsrecht an sämtlichen konstruktiven Bestandteilen des Gebäudes zugeordnet, welches sich im Bereich seines Sondereigentums befinden.... Dazu gibt es auch einen Plan, in dem farbig markiert ist, auf welchen Bereich der Gebäude sich das jeweils beziehen soll.

    Ich bin mir unsicher, ob ich die Formulierung "Soweit nach zwingenden gesetzlichen Vorschriften Sondereigentum nicht gebildet werden kann" akzeptieren kann. Alles, was nicht Sondereigentum sein darf, ist dann halt Sondereigentum, sucht es euch aus? Oder ist das womöglich doch eine gängige Formulierung bei diesen Reihenhaus-Dingern und ich bin nur zu verpeilt?

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Ich kann mir zwar kein Sondereigentum an konstruktiven Bestandteilen des Gebäudes vorstellen, für das hilfsweise Sondernutzungsrechte begründet werden. Wenn Du aber nach dem Beschluss des OLG Düsseldorf (3. Zivilsenat) vom 25.05.2022 – 3 Wx 59/22
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/dues…s_20220525.html
    (Leitsatz: „Die in einer notariell beurkundeten Teilungserklärung aufgenommene Bestimmung: „Sollten die zu Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein, so sind sie den jeweils zugehörigen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich der Instandhaltungspflichten und etwaiger Betriebskosten wie Sondereigentum zu behandeln“ verstößt nicht gegen den im Grundbuchrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatz“.) und der dort genannten Kommentierung von Leidner im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand 01.07.2022, § 5 RN 63.1 nebst dem dortigem Zitat: „vgl. Muster bei WürzNotar-HdB/Weber Teil 2 Kap. 4 Rn. 4, im Formular unter III.2)“. gehst, müsste eine solche Regelung zulässig sein

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Ich kann mir zwar kein Sondereigentum an konstruktiven Bestandteilen des Gebäudes vorstellen, für das hilfsweise Sondernutzungsrechte begründet werden. Wenn Du aber nach dem Beschluss des OLG Düsseldorf (3. Zivilsenat) vom 25.05.2022 – 3 Wx 59/22
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/dues…s_20220525.html
    gehst, müsste eine solche Regelung zulässig sein

    Danke, so was habe ich gesucht.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Hallo liebe Kollegen,

    ich habe einen ähnlichen Fall; in meiner Urkunde (was nach OLG Düsseldorf dann wohl zulässig ist) heißt es:

    "Dem SNR des jew. Wohnungs- und Teileigentümers im Sinne des § 10 III WEG unterliegen, soweit nicht SE kraft Gesetzes, die Innenteile, der Wohnungsabschlusstüren und Fenster, die sich im Bereich der dem jew. SE unterliegenden Räume befinden, sowie die Unterkonstruktion des Fußbodens, der dem SE unterliegenden Räume, ferner die baulichen Bestandteile der Balkone/Loggien, die Rollläden, die Wasserleitung vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an, besteht keine gemeinsame Steigleitung ab dem Zähler, Entwässerungsleitungen bis zur Anschlussstelle an die gemeinsame Fallleitung, Versorgungsleitungen für Gas und Strom von der Abzweigung ab dem Zähler, die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper und Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steigleitung bzw. Fallleitung an. Sein SNR betreffende Kosten trägt der Berechtigte jeweils alleine."

    1) Mir liegt jedoch kein SNR-Plan vor. Reicht die verbale Beschreibung, also ist das konkret genug, um es nachzuvollziehen oder würdet ihr hierzu einen Sondernutzungsrechtsplan verlangen?

    2) Sind die SNRe dann unter Bezugnahme auf die Bewilligung einzutragen? Weil konkret weitere SNRe an Gartenflächen, Grundstücksflächen, Garagenzufahrten und dem DachbodenIch begründet wurden, wollte ich diese eigentlich ausdrücklich benennen, aber was mache ich dann mit der Formulierung bzgl. "alles was nicht Sondereigentum sein kann, soll SNR sein"?

  • Bei den Sondernutzungsrechten genügt es, dass der Ausübungsbereich unter Heranziehung der örtlichen Verhältnisse bestimmbar ist (OLG München, OLG München, Beschluss vom 4. Februar 2016 34 Wx 396/15

    https://rewis.io/urteile/urteil/wfa-04-02-2016-34-wx-39615/

    unter Zitat: vgl. BayObLGZ 1985, 204/207; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 13 Rn. 42).

    Das ist er, wenn sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung mit der erforderlichen Klarheit ergibt, was Gegenstand des Sondereigentums und was Gegenstand des Gemeinschaftseigentums ist und auf welchen Bereich sich die Sondernutzungsrechte erstrecken (siehe das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 21/2018, 162/164

    https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnoti-reports/rep212018-light.pdf

    Wegen der Sondernutzungsrechte reicht die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung aus, jedoch sollten SNR mit besonderen Bedeutung im Eintragungstext selbst schlagwortartig benannt werden; siehe diesen Thread

    toptip
    19. August 2010 um 14:46

    In Deinem Fall wurde geregelt: „Sein SNR betreffende Kosten trägt der Berechtigte jeweils allein“. Aus Anlass der Instandhaltung können daher nicht unerhebliche Kosten entstehen.

    Nachdem nach § 7 Absatz 3 Satz 2 WEG in der Fassung des WEMoG nicht nur Veräußerungsbeschränkungen, sondern auch die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ausdrücklich einzutragen sind, würde ich -auch wenn Dein Fall damit nicht vergleichbar ist- im Eintragungstext zumindest erwähnen, dass Sondernutzungsrechte begründet wurden, also etwa: "An Teilen des Gemeinschaftseigentums sind mit Kostentragung verbundene Sondernutzungsrechte begründet“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (31. März 2023 um 11:17)

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