Widerspruch eintragen?

Dann wär aber der Eintragungsantrag noch nicht erledigt und man müsste die nichtige Eintragung von Amts wegen beseitigen, vgl. Demharter § 53 RNr. 1. Andererseits kann man keine Toten mehr eintragen... vielleicht die beiden Blätter schließen und 10a und 10b wieder in einem Blatt zusammenfassen... und als Eigentümer die von dir genannten unbekannten Erben eintragen.... und vorher natürlich anhören...

Aber zum Zeitpunkt der Eintragung gab es das Urteil noch nicht, welches meint, dass kein Gutgläubiger Erwerb stattfinden kann, hat vielleicht doch gutgläubiger Erwerb stattgefunden?

Zitat von Sophie

Aber zum Zeitpunkt der Eintragung gab es das Urteil noch nicht, welches meint, dass kein Gutgläubiger Erwerb stattfinden kann, hat vielleicht doch gutgläubiger Erwerb stattgefunden?

Die Tatsache das zum Zeitpunkt der Eintragung die Entscheidung noch nicht vorlag ist bedeutungslos. (BGH, Beschluss vom 21.10.2021, V ZB 52/20)

Was haben die (Schein)Eigentümer denn beantragt?

Du kannst dich doch auf dem Standpunkt stellen, dass die derzeitige weitere Unterteilung nicht möglich ist, da die vorherige schon nichtig war. Die Beteiligten wollen sicherlich das Eigentum nicht verlieren und würden in die Beschwerde gehen.

Irgendwie behagt es mir nicht, Sachverhalte, die sich vor 45 Jahren ereignet haben, wieder rückabzuwickeln. Insbesondere, wenn ich an das „Eingangsflurproblem“ denke, bei dem ca. 1 m² im Keller in das Gemeinschaftseigentum hätte überführt werden müssen, um für zwei neu gebildete Sondereigentumseinheiten den Zugang zu ermöglichen; siehe hier:

oder das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 10/2004 Seiten 85/87 ff

https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnoti-reports/DNotI-Report-2004-10.pdf

Den Beschlüssen des BayObLG vom 10.11.1987, BReg. 2 Z 75/86 und vom 07.12.1995, 2Z BR 90/95, des OLG München vom 03.04.2007, 32 Wx 33/07, des OLG Karlsruhe vom 16.12.2013, 14 Wx 47/13 und des BGH vom 04.12.2014, V ZB 7/13 lagen allesamt Sachverhalte zugrunde, bei denen die 30-jährige Frist des § 900 BGB noch nicht abgelaufen war.

Diese für den Eigenbesitz geltende Frist soll dem Rechtsfrieden dienen.

Die Bestimmung des § 900 BGB findet auch beim Wohnungseigentum Anwendung (Hertel im BeckOGK Stand: 01.12.2024, § 900 BGB RN 8, M. Müller im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.09.2024, § 1 WEG RNern. 224 ff., Armbrüster im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, § 1 WEG RNern. 173 ff.) Sie wird im Falle der Einzelrechtsnachfolge nicht wieder neu berechnet (§ 943 BGB); siehe Buchwitz im beck-BeckOGK, Stand: 01.11.2024, § 943 BGB RN 2).

Ich kann mir daher vorstellen, dass es in solchen Fällen bei dem wirksamen Erwerb der unterteilten Einheiten verbleibt. Die Rechtsprechung hält zwar bei fehlerhafter Unterteilung einen gutgläubigen Erwerb nicht für möglich. Die von Rapp/Wobst, im Staudinger Neubearbeitung 2023, Updatestand: 31.08.2024, in § 6 WEG RNern 9-11 für den gutgläubigen Erwerb wiedergegebenen Argumente erscheinen mir jedoch jedenfalls nach Ablauf der für den Eigenbesitz geltenden Frist von 30 Jahren überzeugender:

Bei einem vergessenen, im Sondereigentum stehenden Nebenraum haben jedenfalls die Grundbücher der unterteilten Einheiten einen wohnungseigentumsrechtlich zulässigen Inhalt. Das unterteilte Wohnungseigentum kann rechtlich wirksam auch ohne den „vergessenen“ Nebenraum existieren. Nach der Kommentierung werde bei einem gutgläubigem Erwerb auch nur einer unterteilten Einheit die Unterteilung insgesamt geheilt und es entstehe damit kraft Gesetzes (allerdings nicht verkehrsfähiges) Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil. Der frühere Eigentümer, dessen Einheit unterteilt wurde, könne jedoch von den Eigentümern der durch Unterteilung neu gebildeten Wohnungseigentumseinheiten die Übertragung von Miteigentumsanteilen in der Größenordnung verlangen, wie bei der ursprünglichen Wohnungseigentumsbegründung auf diesen Sondereigentumsraum entfallen sind. Mit Vollzug dieser Rückübertragung entstehe kraft Gesetzes die Verbindung mit dem Sondereigentum, sodass derselbe rechtliche Zustand auch grundbuchmäßig herbeigeführt werde, der bestehen würde, wenn der Nebenraum bei der Unterteilung nicht vergessen worden wäre.

Die Frage ist natürlich schon, ob man hier die ganz große Keule herausholen muss und inwieweit man hier dem BayObLG (die Entscheidung hat ja auch schon fast 40 Jahre auf dem Buckel und Rechtsprechung ändert sich...) folgt bzw. diese Entscheidung interpretiert.

Wenn man mit dem BayObLG geht, ist die damalige Aufteilung unwirksam und man hat quasi den Stand vor der weiteren Aufteilung, d.h. es gibt die Einheit Nr. 10. Nun zu sagen, dass mit der verkackten Aufteilung eine Grundbuchsperre eintritt und man gar nichts mehr eintragen darf bzw. alle weiteren Eintragungen unwirksam sind, geht m.E. zu weit. Was wäre es z.B. mit einer Dienstbarkeit am ganzen Grundstück, dürfte ich die dann auch nicht eintragen, obwohl z.B. bei einem Geh- und Fahrtrecht egal ist, wie das belastete Grundstück aufgeteilt ist?

Bei einem Eigentumserwerb erwerbe ich bei WEG einen MEA am Grundstück. Mit was dieser MEA verbunden ist, ist zunächst einmal zweitrangig. Insofern könnte man nun auch so auslegen, dass die Erwerber von 10a, b einen MEA an Einheit Nr. 10 erworben haben und nun Miteigentümer von der nicht aufgeteilten Nr. 10 (entsprechend dem Anteil 10a und b) geworden sind.

Man müsste hier also m.E. zumindest prüfen, ob hier nicht ein Eigentumserwerb stattgefunden hat. Selbst wenn man sagt, dass die Eintragungen unwirksam waren, hat man noch immer lückenlose Auflassungen über die MEA vom Grundstück (und nur um die geht es) vom ursprünglichen Eigentümer von Nr. 10 auf die jetzigen (Vielleicht-auch-nicht oder Noch-nicht) Eigentümer. Wenn man diese nun an der ursprünglichen Nr. 10 oder nach einer Aufteilung in zwei Wohnungen (samt dem Speicherraum natürlich...) eintragen würde, wieso sollten sie nicht Eigentümer geworden sein?

So, das waren mal nur ein paar schnelle Überlegungen, die vielleicht nicht ganz ausgegoren sind, die aber zu einer verträglicheren und nicht ganz so aufwendigen Lösung führen könnten. Kann man ja mal drüber nachdenken.

Auf jeden Fall viel Glück mit dem ekligen Fall!

Stand der Speicher denn in all den Jahren ungenutzt leer?

Noch eine Übersicht: Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 2 Rn 100 ff; beck-online.

Die Lösung über eine Ersitzung führt dann aber auch schon zur nächsten Baustelle.

LG München, Beschl. v. 10.12.2012 - 34 Wx 523/11; FGPrax 2013, 62:

"[...] Der Senat weist jedoch darauf hin, dass die Ersitzung eines mit dem Besitz am Grundstück verbundenen Rechts (§ 900 Abs. 2 S. 1 BGB) voraussetzt, dass das Recht seinem Inhalt nach bestehen kann (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 900 Rn. 2; Staudinger/Gursky, BGB, Neubearb. 2008, § 900 Rn. 29 mit Rn.10, § 892 Rn. 16 und Rn. 18). Notwendig ist also eine zulässige Eintragung. Nur sie wirkt rechtsscheinbegründend (MüKoBGB/Kohler, 5. Aufl., § 900 Rn. 3). [...]"

Im Grunde wieder das anfängliche Problem, weil der Speicher nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Mir würde die andere aufgezeigte Möglichkeit besser gefallen. Die Bejahung eines gutgläubigen Erwerbs, soweit es die Miteigentumsanteile samt verbundenem Sondereigentum betrifft und einem verbleibenden isolierten Sondereigentum am Speicher. Den wieder mit einem Miteigentumsanteil auszustatten ist Aufgabe der Eigentümer. Gemeint sein können nur die gutgläubigen Erwerber der Anteile aus der Einheit 10.

Wollte man die restlichen Miteigentümer und die ursprünglichen mit in`s Boot nehmen, müßte man sich schon mächtig in`s Zeug legen, um ihnen darzulegen, was sie eigentlich (noch) mit der Angelegenheit zu tun haben.

Zitat von Balka

... Aber es wird zunächst wohl darauf hinauslaufen, dass kein Widerspruch einzutragen ist und seitens des Grundbuchamts auch sonst nichts zu veranlassen ist.

Zitat von Balka

Zweck eines Widerspruchs ist Verhinderung gutgläubigen Erwerbs (und Abwehr von Schadenersatzansprüchen gegen den Dienstherrn). Da hier kein gutgläubiger Erwerb möglich sein soll....kein Widerspruch?

Sehe ich auch so. Bei dieser Lösung wären die Wohnungen gutgläubig erworben worden und das Grundbuch daher insoweit richtig. Das isolierte Sondereigentum am Speicher ist andererseits für sich allein nicht verkehrsfähig.

Zitat von 45

.... Die Bejahung eines gutgläubigen Erwerbs, soweit es die Miteigentumsanteile samt verbundenem Sondereigentum betrifft und einem verbleibenden isolierten Sondereigentum am Speicher. Den wieder mit einem Miteigentumsanteil auszustatten ist Aufgabe der Eigentümer. Gemeint sein können nur die gutgläubigen Erwerber der Anteile aus der Einheit 10.

...

Die sind auch gemeint. Nur verschaffen sie mit der Verbindung von Teilen ihrer Miteigentumsanteile nicht eigenes Eigentum, sondern Eigentum des früheren Eigentümers, also des bei Unterteilung der Einheit Nr. 10 vorhandenen Eigentümers.

Eigenes Eigentum können die Eigentümer der Einheiten Nrn. 10a und 10b an dem Speicher Nr. 10 nicht begründen, weil an sie lediglich die unterteilten Einheiten Nr. 10a und 10b aufgelassen wurden. Geht man von einem gutgläubigen Erwerb dieser jeweils mit einem Miteigentumsanteil verbundenen Einheiten aus, dann können sie auch nur diese beiden Einheiten erworben haben.

Fraglich ist, ob sie zum Beurkundungszeitraum von dem Speicher Nr. 10, der sicherlich im Unterteilungsplan nicht dargestellt ist, überhaupt gewusst haben. Der ursprüngliche Aufteilungsplan wird bei der Beurkundung der Erwerbsverträge wohl nicht vorgelegen haben. Dazu führen Rapp/Wobst im Staudinger in § 6 WEG RN. 14 aus: „…..dass der Notar ohne besondere Anhaltspunkte die zu einem Wohnungseigentum gehörenden Grundakten, in denen zur Beschreibung des Gegenstandes des Sondereigentums gemäß § 7 Abs 3 WEG auf den Aufteilungsplan Bezug genommen worden ist, nicht einsehen muss (BGHZ 179, 94 = DNotZ 2009, 444 = MittBayNot 2009, 317 m zustimmender Anm Regler MittBayNot 2009, 319); erst recht bedarf es dann keiner Einsicht in frühere, laut Grundbuch nicht mehr gültige Aufteilungspläne…“

Die von Astaroth im Beitrag #10 dargestellte Lösung („Bei einem Eigentumserwerb erwerbe ich bei WEG einen MEA am Grundstück. Mit was dieser MEA verbunden ist, ist zunächst einmal zweitrangig. Insofern könnte man nun auch so auslegen, dass die Erwerber von 10a, b einen MEA an Einheit Nr. 10 erworben haben und nun Miteigentümer von der nicht aufgeteilten Nr. 10 (entsprechend dem Anteil 10a und b) geworden sind“) hatte ich mir auch vorgestellt.

Diese Konstellation ist aber vom BayObLG im Beschluss vom 07.12.1995, 2Z BR 90/95 verworfen worden. Der dortige Sachverhalt war so, dass das Grundbuchamt der Erinnerung insoweit abgeholfen hatte, als Zitat: „es das ursprüngliche Wohnungseigentum der Bet. zu 1 wiederherstellte, als Eigentümer aber nicht die Bet. zu 1, sondern die Bet. zu 2 bis 3 in Bruchteilsgemeinschaft eintrug. In Vollzug dieser Teilabhilfeentscheidung wurden am … die für die Bet. zu 2 bis 3 am … und …. angelegten Wohnungsgrundbücher geschlossen und ein neues Wohnungsgrundbuch für das ursprüngliche Wohnungseigentum der Bet. zu 1 mit den Bet. zu 2 bis 3 als Bruchteilseigentümern angelegt (Bd. 194 Bl. 6796)“.

An der Beteiligung der Erben des früheren Eigentümers in Bezug auf den Speicherraum Nr. 10 würde demnach wohl kein Weg vorbeiführen.

Wie das OLG Nürnberg in den Randziffern 24, 25 des Beschlusses vom 22.03.2021, 15 W 421/21, ausführt, kann die vormalige Eigentümerin auch nicht wirksam auf das Sondereigentum am (dort Keller, hier) Speicher verzichtet haben.

Ich meine aber, dass es bei einem über 30 Jahre hinaus bestehenden Rechtszustand eine andere Lösung geben muss.

Diese Lösung würde ich in der bei Armbrüster im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, § 2 RN 103 dargestellten Ansicht sehen wollen

https://beck-online.beck.de/?vpath=bibdata%2Fkomm%2FBaermannKoWeg_15%2FWEG%2Fcont%2FBaermannKoWeg%2EWEG%2Ep2%2EglXIV%2Egl3%2Egld%2Eglbb%2Ehtm

Allerdings wären dann zur Bereinigung des Zustands alle (derzeitigen) Wohnungseigentümer berufen.

Nunja, es handelt sich um eine Entscheidung des BayObLG und nicht um das Evangelium...

In der Entscheidung fehlt m.E. völlig die Prüfung, ob hier ein Eigentumsübergang der ursprünglichen MEA stattgefunden hat und zwar eben kein gutgläubiger Erwerb, sondern eine Auflassung der MEA; stattdessen wurde einfach ein "Rien ne va plus" verkündet. Vielleicht hat sich das BayObLG diese Prüfung auch einfach gespart, da eine Auflassung der MEA vor Aufteilung in der ursprünglichen Form von der Verkäuferin offensichtlich nicht gewollt war, da sich diese ja wieder als Eigentümerin der ursprünglichen Einheit eintragen lassen wollte.

Und das ist m.E. der Unterschied zum vorliegenden Fall. Hier könnte man m.E. die Auflassungen schon so auslegen, dass die Beteiligten die Auflassung der MEA wollten, egal ob weiter aufgeteilt und egal ob der Speicher im Aufteilungsplan aufgeführt ist oder nicht. Dann kommt man eben zu dem Ergebnis, dass wirksame Auflassungen vorliegen und mit Eintragung der jetzigen ("neuen") Eigentümer entweder in unaufgeteiltem oder neu aufgeteiltem Zustand (um es rechtlich korrekt zu machen, würde ich in den Auflassungen eine Vollmacht zur weiteren Aufteilung sehen, zumal man ja von diesem Zustand ausgegangen ist) Eigentümer werden. Und zwar nicht irgendwie gutgläubig, sondern ganz normal durch Auflassung der MEA und Eintragung...

Wie in #9 ausgeführt, geht meine -von der Rechtsprechung nicht gedeckte- Lösung dahin, dass die Eigentümer der Wohnungen 10a und 10b diese gutgläubig erworben haben. Der Speicher Nr. 10 wäre zwar als isoliertes Sondereigentum nicht verkehrsfähig. Es ist aber wohl so, dass die Verbindung mit einem der beiden aus der Unterteilung hervorgegangen Miteigentumsanteile nicht hätte gelöst werden sollen. Nach der Darstellung der Threadstarterin in #12 wird der Speicher Nr. 10 seit 1980 widerspruchsfrei von dem Eigentümer der Wohnung Nr. 10a genutzt. Da nicht nur Wohnungseigentum, sondern auch das Sondereigentum ersessen werden kann (siehe Staudinger/Rapp/Wobst, § 1 WEG RN 68) ist er mE nach 30 Jahren von dem Eigentümer der Wohnung Nr. 10a ersessen worden, d. h. es ist nunmehr von ihm die Verbindung mit dem zur Wohnung Nr. 10a gehörenden Miteigentumsanteil herzustellen. Der Umstand der Ersitzung wird vermutlich durch ein Anerkenntnis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer in der Form des § 29 I GBO nachgewiesen werden können. Die von 45 in #13 eingestellte Entscheidung des (nicht LG, sondern) OLG München vom 10.12.2012, 34 Wx 523/11, betrifft im Übrigen die Ersitzung nach § 900 Absatz 2 BGB und nicht die (hier maßgebende) nach § 900 Absatz 1 BGB.

Aber auch der Ersitzung nach Absatz 1 muss eine wirksame und rechtsscheinbegründend Eintragung zugrunde liegen. (MüKoBGB/Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 900 Rn. 3).