Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht wird baulich in Sondereigentum integriert

Zitat von Charly

...Mein Problem ist, ob die frühere Terrasse, die nun baulich Teil des Wohnzimmers ist, Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht bleiben kann oder in Sondereigentum umgewandelt werden muss...

Wie darf man sich das vorstellen, dass die frühere Terrasse nun Teil des Wohnzimmers ist ? War die Terrasse bislang schon in das Gebäude integriert, etwa dadurch, dass darüber ein Balkon liegt, an dessen gedachter Falllinie die Terrasse geendet hat ? Oder ist das Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 durch einen Anbau auf die Terrasse hin erweitert worden?

Nach meinem Verständnis kann ein Raum nicht teilweise im Sondereigentum und teilweise im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Aussage des OLG München im Beschluss vom 31.03.2014, 34 Wx 3/14, Sondereigentum könne auch an durch bloße „Luftschranken“ begrenzten Teilräumen bestehen, kann ich daher nicht nachvollziehen. Diese Aussage beruht offenbar auf einer unzulässigen Vermengung der beiden Voraussetzungen für das Sondereigentum, nämlich einerseits dem Raum und andererseits der Abgeschlossenheit.

Wie Hügel in seiner Abhandlung „Das Raumerfordernis im WEG als Sollvorschrift? = ZWE 2020, 174 ff.

ZWE 2020, 174 - beck-online

ausführt, ist entgegen der hM davon auszugehen, dass die durch den Aufteilungsplan gekennzeichnete Eigentumsgrenze nicht derart durch einen Raum verlaufen kann, dass dieser Raum entlang der Grenze zwei unterschiedlichen Einheiten eigentumsrechtlich zugeordnet ist. Das zeigt sich ja auch in der von Dir dargestellten Verfügungsbefugnis (Zitat: „Ich stelle mir vor, wie ich dem Käufer erkläre, dass ihm die gekaufte Wohnung nur teilweise gehört. Ein Teil aber der kompletten Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, die den Teil, zu seinem Glück, aber nicht nutzen darf“)

Ich frage mich auch, ob die Identifizierbarkeit derjenigen Teile, die innerhalb des im Aufteilungsplan dargestellten Sondereigentumsbereichs liegen, ausreichen würde, um die Terrasse, die im Gemeinschaftseigentum verbleiben soll, in den Sondereigentumsbereich einzubeziehen. Indem das Sondereigentum nunmehr rechteckig mit den Maßen 13 m x 8,5m.(=110,5 m²) dargestellt wird, weicht es von der Darstellung im Aufteilungsplan, in dem es viereckig und mit den Maßen 10m x 13m = 130 m² dargestellt ist, ab. Dann ist es aber mE nicht mehr identisch.

Wie bei Flurstücken auch, ist der Gegenstand dann nicht mehr identisch, wenn das Objekt eine andere geometrische Form ausweist. Der BGH geht im Urteil vom 11.11.1994, V ZR 149/93, davon aus, dass eine andere geometrische Form dazu führen kann, dass keine Identität (dort am Kaufgegenstand) mehr besteht.

Auch eine Vollmacht, die sich auf ein Wohnungseigentum bezieht, bei dem sich der räumliche Zuschnitt der Wohnung nicht mit demjenigen deckt, der im Aufteilungsplan ausgewiesen ist, würde keine Verwendung finden können (BayObLG, Beschluss vom 05.12.1984, BReg 2 Z 73/84, Beschluss vom 22.11.1990, BReg 2 Z 128/90)

Dann wäre aber eine Einigung über die Änderung des Gegenstandes des Sondereigentums erforderlich, die allerdings nicht im Wege der Zwischenverfügung aufgegeben werden kann (BayObLG Beschluss vom 13.06.1984, BReg. 2 Z 40/84 = Rpfleger 1984, 408 = MittBayNot 1984, 183 = BeckRS 1984, 31150744), siehe dazu auch Stöhr in der RNotZ 4/2016, 137/158

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