ZV-Unterwerfung in Grundstückskaufvertrag

  • Ein Freund hat mich gebeten, einen Blick auf einen Vertragsentwurf (Grundstückskaufvertrag) zu werfen. Dabei istmir ein Punkt aufgefallen:

    Es ist eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bzgl. des Kaufpreises (zu Gunsten des Verkäufers) enthalten, der jedoch noch vor Besitzübergang bezahlt werden wird. Auch sind weitere Sicherungen für den Verkäufer eingebaut, die m.E. ausreichen.

    Frage: Ist die Unterwerfungsklausel (im Grundstückskaufvertrag) üblich? Ich glaube mich vage daran erinnern zu können, dass der Notar dafür auch noch ne extra Gebühr bekommt.

    Bis dann

    Tommy

  • Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung zu Lasten des Grundstückskäufers ist absolut üblich und im Interesse des Verkäufers auch erforderlich, damit dieser im Falle der Nichtkaufpreiszahlung unverzüglich in den Besitz des erforderlichen Titels gelangt. Dass der Kaufpreis lt. Vertrag bereits vor Besitzübergang bezahlt werden soll, ist in diesem Zusammenhang unerheblich, weil der Kaufpreis jedenfalls bei Vertragsschluss noch nicht bezahlt ist und die auf diesen Zeitpunkt bezogene Sicherung des Verkäufers hierdurch nicht entbehrlich wird.
    Eine gesonderte Notargebühr fällt m.W. nicht an.

  • Ja, die Unterwerfung ist absolut Standard in Grundstückskaufverträgen. Teilweise selbst dann, wenn gar kein Kaufpreis zu zahlen ist... :gruebel:

    Ulf


    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Hat mich etwas gewundert, da in meinem Kaufvertrag keine Unterwerfungsklausel drin steht und ich auch als M-Rpfl noch nie aus nem notariellen Kaufvertrag vollstrecken musste.

  • Nach meinen Beobachtungen aus Seminaren zur Notariatspraxis und zum Notarkosten-Recht mit Teilnehmern aus verschiedenen Teilen des Landes ist es so, dass die Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen Kaufpreisforderungen u. ä. überwiegend als Standard und in einzelnen OLG-Entscheidungen auch als Pflichtverletzung des Notars bei Nichtaufnahme angesehen wird (bzw. Anlass für entspr. Belehrungspflicht über solche Sicherungsmöglichkeit, wenn ein Entwurf der Beteiligten sie nicht vorsieht). In den gängigen Formularbüchern wie Kersten / Bühling u. a. ist das auch so vorgesehen.


    Dennoch gibt es in der Üblichkeit und Verbreitung regionale Unterschiede mit einem Nord-Süd-Gefälle: so etwa nördlich von Hannover nämlich nimmt die Häufigkeit der Zvu. stark ab und insbesondere in Schleswig-Holstein und evtl. auch im nördlichen Niedersachsen wird die ZVU. in vielen Notariaten als Ausnahmeregelung angesehen, die in den "normalen" Kaufvertrag z. B. zwischen zwei Privaten vom Notar aus nicht vorgesehen wird, wenn die Beteiligten nicht danach verlangen.


    Kostenrechtlich löst die Zvu. beim Notar keine Mehrkosten aus, denn sie ist in jedem Fall Sicherungserklärung zum Kaufvertrag und damit gegenstandsgleich i.S. von § 44 Abs. 1 KostO.


    Diese regionalen Unterschiede sind schon erstaunlich. Nachdem ich in einem Gutachten in einer ZV.-Sache verwundert war zu lesen, dass der Gutachter die Hochwertigkeit einer Einbauküche hervorhebt (und ich der Meinung war, es sei allgemeine Meinung, dass eine Einbauküche, da auch woanders aufstellbar, nicht zum Grundstück als Bestandteil oder Zubehör gehört und daher im Wertgutachten irreführend sein könnte) habe ich bei Nachlesen im Palandt gefunden, dass es auch da regionale Unterschiede gibt: in Norddeutschland werde eine Einbauküche eher als "dauernd / dauerhaft" eingebaut angesehen als in Münster bzw. OLG-Bezirk Hamm, von dem entgegensteh. Rspr. zit. ist.

  • Zitat von Martin Filzek


    Diese regionalen Unterschiede sind schon erstaunlich. Nachdem ich in einem Gutachten in einer ZV.-Sache verwundert war zu lesen, dass der Gutachter die Hochwertigkeit einer Einbauküche hervorhebt (und ich der Meinung war, es sei allgemeine Meinung, dass eine Einbauküche, da auch woanders aufstellbar, nicht zum Grundstück als Bestandteil oder Zubehör gehört und daher im Wertgutachten irreführend sein könnte) habe ich bei Nachlesen im Palandt gefunden, dass es auch da regionale Unterschiede gibt: in Norddeutschland werde eine Einbauküche eher als "dauernd / dauerhaft" eingebaut angesehen als in Münster bzw. OLG-Bezirk Hamm, von dem entgegensteh. Rspr. zit. ist.


    Tja, die Einbauküche ist ein Musterbeispiel.
    Bei uns im Süden ist sie ganz klar KEIN wesentlicher Bestandteil bzw. kein Zubehör (Entscheidung des OLG Karlsruhe). In der Mitte Deutschlands ist es wohl eher streitig, d.h. mal so mal so, im Norden ist sie ganz klar Zubehör.
    Mich wundert es eigentlich, dass da noch nie was zum BGH ging.


    Zur ZV-Unterwerfung im Kaufvertrag: Sowas hab ich schonmal als Vollstreckungstitel gesehen.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Zitat von hiro

    Tja, die Einbauküche ist ein Musterbeispiel.


    Ich kann mich nicht mehr an alles aus dem Studium erinnern, aber daß wir damit mal in einer BGB-Arbeitsgemeinschaft traktiert worden sind, weiß ich komischerweise noch.


    Zitat von hiro

    Bei uns im Süden ist sie ganz klar KEIN wesentlicher Bestandteil bzw. kein Zubehör (Entscheidung des OLG Karlsruhe). In der Mitte Deutschlands ist es wohl eher streitig, d.h. mal so mal so, im Norden ist sie ganz klar Zubehör. Mich wundert es eigentlich, dass da noch nie was zum BGH ging.


    Ist doch ganz einfach: im Süden kommt sowieso schon vorher heraus, daß es kein wesentlicher Bestandteil ist; in der Mitte schreibt der RA eine seitenlange Abhandlung, daß es vielleicht ein wesentlicher Bestandteil, vielleicht aber auch Zubehör, sein könnte, so daß der Mdt. entnervt aufgibt, im Norden sagt der RA dem, der die Küche nicht bekommt, er soll sich lieber eine neue kaufen. :D

  • Zitat von hiro

    Tja, die Einbauküche ist ein Musterbeispiel.
    Bei uns im Süden ist sie ganz klar KEIN wesentlicher Bestandteil bzw. kein Zubehör (Entscheidung des OLG Karlsruhe). In der Mitte Deutschlands ist es wohl eher streitig, d.h. mal so mal so, im Norden ist sie ganz klar Zubehör.
    Mich wundert es eigentlich, dass da noch nie was zum BGH ging.


    Süd ist nicht Süd. Unser Bezirksrevisor (südlich München) stellt sich auf den Standpunkt, dass eine Einbauküche mit ihrem Ausbau irgendwie ihre Eigenschaft als richtige Küche verliert... jedenfalls wurde seine Ansicht vom LG immer gehalten. Die Meinung des BayObLG habe ich gerade nicht parat, meine mich aber erinnern zu können, dass eine Einbauküche da im Regelfall eben auch eingebaut und daher Bestandteil ist. Erst gestern habe ich bewegliche Gegenstände, als da waren: bewegliche Einbauküche, absolut bewegliche Einbauschränke, eine voll bewegliche Sauna sowie ein bewegliches Gartenhaus (auf Rädern?) nicht vom Kaufpreis abgezogen - der nächste Anruf kommt bestimmt bald... Das mit dem BGH erstaunt mich allerdings auch.

    Zitat von hiro

    Zur ZV-Unterwerfung im Kaufvertrag: Sowas hab ich schonmal als Vollstreckungstitel gesehen.


    Sowas habe ich nicht nur einmal als Vollstreckungstitel zum Vollstrecken gehabt.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!