Bedingte Vollmacht?

Eine Zwischenverfügung erscheint mir hier angebracht

Zitat von Liza

Eine Anhörung vor Zurückweisung halte ich nicht für sehr zielführend.

Der Käufer könnte die Erklärungen doch aber genehmigen?

Bewilligungen dürfen nicht mit einer Zwischenverfügung angefordert werden (diverse Rechtsprechung)

Zustimmungen dürfen auch nicht mit Zwischenverfügungen angefordert werden:

(OLG Brandenburg Beschl. v. 10.9.2018 – 5 W 84/18, BeckRS 2018, 36002 Rn. 8, beck-online)

Hier handelt der Notar ja aufgrund einer nicht vorhandenen Vollmacht. Die Frage ist somit ob eine Genehmigung ausreichend wäre oder doch die Bewilligung des Berechtigten.

Wenn die Bewilligung erforderlich wäre dann darf keine Zwischenverfügung ergehen:

Ausdrücklich aus der Entscheidung zitiert mit Fettdruck durch mich:

Es entspricht ganz herrschender Auffassung im Grundbuchrecht, der sich auch der Senat bereits mehrfach angeschlossen hat, dass es unzulässig ist, einem Antragsteller im Wege einer Zwischenverfügung den Abschluss eines Rechtsgeschäftes oder die Abgabe bzw. Vorlage einer Bewilligung aufzugeben. Dies findet seine Rechtsgrundlage darin, dass nach herrschender Auffassung eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO nur dann in Betracht kommt, wenn das festgestellte oder mögliche Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung und damit rangwahrend beseitigt werden kann.
(OLG Frankfurt, Beschluss vom 3. November 2014 – 20 W 241/14 –, Rn. 20, juris)

Wenn du von einer rückwirkenden Heilung ausgehst dann wird wohl eine Zwischenverfügung möglich sein.

Jedoch hatte ich schon folgenden Fall:

Sohn bestellt Grundschuld auf Grundstück der Eltern diese hatten die Grundschuld nicht bewilligt.

Könnte man ja auch sagen das die Eltern die Grundschuld genehmigen könnten.

Da aber die Bewilligung von vornerein fehlt war eine Anhörung zur ZW erforderlich.

Ist natürlich deine Entscheidung wie du arbeitest ich wähle grundsätzlich den strengeren Weg. (aus Erfahrung erfolgreicher)

Was man wohl auch noch dazu sagen sollte ist, das es mE nach auf die Formulierung des Notars ankommt, hat er so gehandelt das eine Nachgenehmigung möglich ist?

Oder hat er geschrieben ich bestelle die Grundschuld aufgrund der Vollmacht und fertig?

Dies würde bei der Entscheidungsfindung obs eine Zwischenverfügung oder Zurückweisung ist weiterhelfen.

Moment mal. Die Vollmacht muss doch nur im Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung wirksam sein. Als die Notarangestellte die Eintragung der Grundschuld beantragt hat, war sie ja noch bevollmächtigt, weil das Eigentum noch nicht umgeschrieben war.

Zitat von hein_bloed

Moment mal. Die Vollmacht muss doch nur im Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung wirksam sein. Als die Notarangestellte die Bewilligung erklärt hat, war sie ja noch bevollmächtigt, weil das Eigentum noch nicht umgeschrieben war.

Das kam ja auch mir in den Sinn und deshalb die Nachfrage. Sieht das noch jemand so?
Das Thema ist tatsächlich streitig. Es gibt aber auch die Ansicht im Meikel und Schöner/Stöber, dass sie bei Abgabe der Erklärung selbst wirksam sein muss.
Aber selbst die h.M. sagt, dass die Vollmacht bis zum Wirksamwerden der Bewilligung bestehen muss. Und bei einer einseitigen Erklärung, wie es bei der Grundschuldbestellung aus meiner Sicht vorliegt, wird die Bewilligung mit Zugang beim GBA wirksam. Zu diesem Zeitpunkt bestand die Vollmacht demnach noch.

Samaras Danke für deine Ausführungen. Mir ist schon bewusst, dass eine fehlende Bewilligung nicht mit einer Zwvfg angefordert werden kann. Wenn man den strengen Weg der Zurückweisung geht, ist aber eine Anhörung aus meiner Sicht vorab auch nicht erforderlich.

Ich halte eine vorherige Ankündigung der Zurückweisung wegen des rechtlichen Gehörs grundsätzlich für geboten, hierzu BeckOK GBO/Zeiser GBO § 18 Rn. 20.

Zitat von Kai

Ich halte eine vorherige Ankündigung der Zurückweisung wegen des rechtlichen Gehörs grundsätzlich für geboten, hierzu BeckOK GBO/Zeiser GBO § 18 Rn. 20.

Okay, danke für die Fundstelle.
Aber siehst du denn eine Zurückweisung in der Sache auch als einzigen Weg an?

Zitat von Liza

Das kam ja auch mir in den Sinn und deshalb die Nachfrage. Sieht das noch jemand so?
Das Thema ist tatsächlich streitig. Es gibt aber auch die Ansicht im Meikel und Schöner/Stöber, dass sie bei Abgabe der Erklärung selbst wirksam sein muss.
Aber selbst die h.M. sagt, dass die Vollmacht bis zum Wirksamwerden der Bewilligung bestehen muss. Und bei einer einseitigen Erklärung, wie es bei der Grundschuldbestellung aus meiner Sicht vorliegt, wird die Bewilligung mit Zugang beim GBA wirksam. Zu diesem Zeitpunkt bestand die Vollmacht demnach noch.

Samaras Danke für deine Ausführungen. Mir ist schon bewusst, dass eine fehlende Bewilligung nicht mit einer Zwvfg angefordert werden kann. Wenn man den strengen Weg der Zurückweisung geht, ist aber eine Anhörung aus meiner Sicht vorab auch nicht erforderlich.

Du musst rechtliches Gehör gewähren Art. 103 GG und:

OLG München, Beschl. v. 18.3.2019 – 34 Wx 120/19 (FGPrax 2019, 159, beck-online)

Liza ich verstehe nun dein Problem.

Tatsächlich ist es meines Wissens nach Streitig bis wann die Vollmacht fortbestand haben muss.

(BeckNotar-HdB/Reetz, 8. Aufl. 2024, § 27. Rn. 231, beck-online)

Da du aber positive Kenntnis von dem erlöschen nach § 168 I BGB vor Eintragung der Grundschuld hast würde ich persönlich nicht das Risiko eingehen und die Grundschuld eintragen.

Wenn der Notar die Vollmacht so regelt ist er mE selber Schuld und muss nun die (strengeren) Konsequenzen (nach mE) tragen.

Nach meiner Erfahrung wird aber bei der Anhörung zur ZW dann relativ schnell die Bewilligung eingereicht da ja niemand will das dus kostenpflichtig zurückweist und dann hättest du mE die sichere Variante gewählt.

Zitat von Samaras

Tatsächlich ist es meines Wissens nach Streitig bis wann die Vollmacht fortbestand haben muss.

(BeckNotar-HdB/Reetz, 8. Aufl. 2024, § 27. Rn. 231, beck-online)

Ja ok, streitig ist danach aber nur, ob die Vollmacht nur zum Zeitpunkt der Abgabe der Bewilligungserklärung oder auch noch zum Zeitpunkt der Vorlage beim Grundbuchamt wirksam sein muss. Beides ist hier unstreitig der Fall.

Zitat von Liza

Aber siehst du denn eine Zurückweisung in der Sache auch als einzigen Weg an?

Der einzige Weg ist mangels Eintragungshindernis (siehe hein_bloed) die Eintragung.

Nach hM muss die Wirksamkeit der Vollmacht bis zum Eingang der Bewilligung beim GBA vorliegen. Nach Schöner/Stöber genügt es, wenn die Vollmacht zur Zeit der notariellen Beurkundung vorliegt, auch wenn diese anschließend widerrufen wurde (siehe BeckOK GBO, Vertretungsmacht Rn. 131b, beck-online.

weitere Ausführungen siehe OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 34 Wx 367/18 –, Rn. 39 ff., juris

Aus meiner Sicht gibt es daher im diskutierten Fall keinen Grund, die Grundschuld nicht einzutragen.

Zitat von Frog

Nach hM muss die Wirksamkeit der Vollmacht bis zum Eingang der Bewilligung beim GBA vorliegen. Nach Schöner/Stöber genügt es, wenn die Vollmacht zur Zeit der notariellen Beurkundung vorliegt, auch wenn diese anschließend widerrufen wurde (siehe BeckOK GBO, Vertretungsmacht Rn. 131b, beck-online.

weitere Ausführungen siehe OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 34 Wx 367/18 –, Rn. 39 ff., juris

Aus meiner Sicht gibt es daher im diskutierten Fall keinen Grund, die Grundschuld nicht einzutragen.

Ich danke dir! Auch danke an Kai und hein_bloed
Genau das war mein gedanklicher Hänger an der Sache und ich bin nämlich auch der Meinung, dass das so ausreichend ist, da sie zum Zeitpunkt der Beurkundung vorhanden war und sogar auch bei Eingang beim GBA (s.a. #45)

Ich hätte dann eine Verständnis Frage zu eurer Ansicht.

Wann wurde die Willenserklärung des Notars dann nach § 130 I BGB wirksam?

Bei der Grundschuldbestellungsurkunde handelt er für den neuen ET eingetragen ist noch der alte, es würde also für die Wirksamkeit die Bewilligung des alten ET fehlen.

Dann stellt der Notar den Antrag auf Grundschuldbestellung (geht vor Eigentumsumschreibung nicht weil Bewilligung des alten ET fehlt).

Eigentumswechsel findet statt nun könnte ja der Mangel der fehlenden Bewilligung geheilt werden geht aber wieder nicht weil mit Eigentumswechsel die Vollmacht erloschen ist. Die Grundschuldbestellung ist also nie wirksam geworden. Wo war hier die wirksame Willenserklärung zum Vertragsabschluss und/ oder eine brauchbare wirksame Vollmacht?

Kann sein das ich mich in meinem Gedankenkarusell verloren habe sehe hier aber keinen logischen Ausweg.

Zitat von Samaras

Eigentumswechsel findet statt nun könnte ja der Mangel der fehlenden Bewilligung geheilt werden geht aber wieder nicht weil mit Eigentumswechsel die Vollmacht erloschen ist. Die Grundschuldbestellung ist also nie wirksam geworden. Wo war hier die wirksame Willenserklärung zum Vertragsabschluss und/ oder eine brauchbare wirksame Vollmacht?

Kann sein das ich mich in meinem Gedankenkarusell verloren habe sehe hier aber keinen logischen Ausweg.

Aber es kommt doch auf das Wirksamwerden der Bewilligung an. Und das wird sie bei einer einseitigen Erklärung (was wir hier haben) mit Zugang beim GBA. Der Zugang beim GBA war doch zeitlich dann schon lange vor der Eintragung des Eigentumswechsels. Wenn die Vollmacht danach (was hier passiert) nicht mehr besteht, ist das unschädlich.

Zitat von Liza

Aber es kommt doch auf das Wirksamwerden der Bewilligung an. Und das wird sie bei einer einseitigen Erklärung (was wir hier haben) mit Zugang beim GBA. Der Zugang beim GBA war doch zeitlich dann schon lange vor der Eintragung des Eigentumswechsels. Wenn die Vollmacht danach (was hier passiert) nicht mehr besteht, ist das unschädlich.

Da du die Entscheiderin bist ist es ja wichtig das du die für dich richtige rechtliche Entscheidung fällst.

Ich kann jedenfalls nicht nachvollziehen wann die Bewilligung denn wirksam geworden sein soll.

Du sprichst zwar von dem Zugang der Einseitigen Willenserklärung beim GBA an, wenn aber, wie mE hier nach § 130 I 2 BGB der gleichzeitige widerruf eingeht (wäre es ja irgendwie mit Eigentumswechsel) wird die WEerklräung nicht wirksam.

Vor allem da ja der Eigentumswechsel mangels Vollmacht vom alten Eigentümer wie du bereits sagtest zuvor eingetragen werden muss. Wäre es mE so das die Bewilligung zwar nach Eigentumswechsel wirksam wird aber durch erlöschen der Vollmacht gleich wieder Widerrufen wird.

Zitat von Samaras

Ich kann jedenfalls nicht nachvollziehen wann die Bewilligung denn wirksam geworden sein soll.

Du sprichst zwar von dem Zugang der Einseitigen Willenserklärung beim GBA an, wenn aber, wie mE hier nach § 130 I 2 BGB der gleichzeitige widerruf eingeht (wäre es ja irgendwie mit Eigentumswechsel) wird die WEerklräung nicht wirksam.

Vor allem da ja der Eigentumswechsel mangels Vollmacht vom alten Eigentümer wie du bereits sagtest zuvor eingetragen werden muss. Wäre es mE so das die Bewilligung zwar nach Eigentumswechsel wirksam wird aber durch erlöschen der Vollmacht gleich wieder Widerrufen wird.

Wenn man nach dem bei beck-online veröffentlichten redaktionellen Leitsatz „Soll die Vollmacht mit der Auflassung des Grundstücks erlöschen, so tritt die auflösende Bedingung auch für solche Eintragungsbewilligungen ein, die mit der Auflassungserklärung in derselben Urkunde erklärt worden sind“ geht, dann hat dies das BayObLG im Beschluss vom 30.01.1986, BReg 2 Z 9/86, wohl auch so gesehen, allerdings für die in derselben Urkunde abgegebenen Erklärungen.

Seinerzeit hatte sich aber noch keine hM darüber ausgebildet, ob die Eintragungsbewilligung auch eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung enthält (Doppelnatur), siehe dazu etwa Ertl, Rpfleger 1980, 41/46). Diese Frage hat für die Anwendbarkeit des § 130 I 1 BGB Bedeutung (siehe Ertl „Ist § 130 BGB auf die Eintragungsbewilligung anwendbar?, Rpfleger 1982, 407 = Anm. zum Beschluss des BGH vom 26.05.1982, V ZB 17/80 = Rpfleger 1982, 414).

Inzwischen geht die hM davon aus, dass die Eintragungsbewilligung eine rein verfahrensrechtliche Erklärung ist (siehe bereits die Nachweis im Gutachten des DNotI im DNotI-Report 6/1997, 65/66

https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnoti-reports/DNotI-Report-1997-06.pdf

Danach ist vorliegend die von der bevollmächtigten Notariatsangestellten abgegebene Eintragungsbewilligung bereits wirksam geworden, und zwar unabhängig davon, ob man sie mit ihrer Abgabe (so etwa OLG Dresden Beschluss vom 16.08.2011, 17 W 694/11 und die Nachweise im Gutachten des DNotI im DNotI-Report 19/2019, 153/154

https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/rep192019_light.pdf

oder ob man sie mit dem Zugang beim GBA als wirksam abgegeben ansieht.

Da der Eigentumswechsel noch nicht vollzogen ist und die Vollmacht bis zur Eigentumsumschreibung gelten soll, liegen wirksame Erklärungen vor. Diese Erklärungen können auch nicht mehr dadurch unwirksam werden, dass zuerst der Eigentumswechsel zu vollziehen ist. Das DNotI, aaO, führt dazu aus: „Das nachträgliche Erlöschen der Vollmacht berühre den Bestand der Bewilligung als Eintragungsgrundlage und damit deren mögliche Verwendung im Grundbuchverfahren nicht (Schöner/ Stöber, Rn. 3581 mit Rn. 102 a, 102 e). Denn auch sonst wird es bei verfahrensrechtlichen Erklärungen für unbeachtlich gehalten, wenn nach Erklärung, aber vor Wirksamwerden eine Handlungsvoraussetzung entfällt (dazu bereits ausführlich Gutachten DNotI-Report 2019, 89, 90)“.

Ebenso sehen dies Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar, 9. Auflage 2024, § 19 GBO RN 144: „Der spätere Wegfall der Vertretungsmacht schadet der Wirksamkeit der Bewilligung nicht, wenn die Vertretungsmacht nur im Zeitpunkt der Wirksamkeit der Bewilligung bestanden hat und der Wegfall der Vollmacht (insb. infolge eines Vollmachtswiderrufs) nicht dazu führt, dass der Verwendungswille des Bewilligenden entfällt“

Es ist auch unschädlich, wenn die Grundschuld nebst Unterwerfung nicht mehr vom bisherigen, sondern vom neuen Eigentümer bestellt wird (siehe die Nachweise im Beschluss des OLG Brandenburg vom 23.09.2025, 5 W 120/24; „Die vom Grundbuchamt verlangte nachträgliche Genehmigung des Grundstückseigentümers bzw. ein Zuwarten bis zur Eigentumsumschreibung ist nicht erforderlich“)

Ich verstehe.

Prinz Wirklich sehr beeindruckend herausgearbeitet. Vielen Dank für die Erklärungen und Fundstellen, ich werde das bei Zeit mal nachlesen.