Feststellung der Geschäftsunfähigkeit im Grundbuch

  • So ist es. Um die Neuvornahme zu erübrigen, müssten die nicht nur beim Grundbuchamt erweckten Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Erbin zum Zeitpunkt der Beurkundung, sondern auch die vom Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie daran geäußerten Zweifel ausgeräumt sein. Das ließe sich etwa durch Einvernehmung anderer Sachverständiger beheben. Dazu käme auch der Hausarzt in Betracht. Möglicherweise hatte er ja bereits den im Urteil des OLG Hamm vom 13.07.2021, 10 U 5/20 genannten Uhren- und DemTect-Test durchgeführt.

  • In meinem Fall hat sich die Familie der Verkäuferin bereits vor einigen Monaten an das Grundbuchamt gewandt und gebeten, einen eventuellen Kaufvertrag der Verkäuferin nicht zu vollziehen.


    Da ich bisher keinen Antrag hatte war mir das egal, zumal ich den Eindruck hatte, da mischen sich Leute in Angelegenheiten, die sie nichts angehen.


    Nun liegt aber ein Kaufvertrag vor. Zwischenzeitlich ist auch ein Betreuungsverfahren für die Verkäuferin anhängig. Ein Gutachten liegt noch nicht vor. Aber der Blick in die Betreuungsakte weckt doch erhebliche Zweifel an der Geschäftsfähigkeit.


    Im Grundbuchverfahren gibt es ja eigentlich kein Ruhen des Verfahrens. Kann ich die Sache trotzdem so lange liegen lassen, bis das Gutachten erstellt ist. Der Notar äußert sich auf Nachfrage dahingehend, dass ihm während der Beurkundung keine Anzeichen der Geschäftsunfähigkeit aufgefallen sind.

  • ....Kann ich die Sache trotzdem so lange liegen lassen, ...


    Es gibt vielleicht auch andere Vorgänge, die Du vordringlicher bearbeiten kannst ? Wie wären denn die Folgen, wenn Du den gestellten Antrag vollziehst, der im Betreuungsverfahren bestellte Sachverständige aber zu dem Ergebnis kommt, dass bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags keine Geschäftsfähigkeit mehr bestand ?

    Der Umstand, dass sich aus der beigezogenen Betreuungsakte ergibt, dass zur Frage der Geschäftsfähigkeit ein Gutachten eingeholt wird, könnte mE die Zweifel an der Geschäftsfähigkeit ja bereits begründen. Und wenn Du ausführst „Aber der Blick in die Betreuungsakte weckt doch erhebliche Zweifel an der Geschäftsfähigkeit“, dann scheinen sich diese Zweifel ja auch ohne das in Auftrag gegebene Gutachten zu ergeben.

  • Ein Gutachten liegt noch nicht vor. Aber der Blick in die Betreuungsakte weckt doch erhebliche Zweifel an der Geschäftsfähigkeit.


    Im Grundbuchverfahren gibt es ja eigentlich kein Ruhen des Verfahrens. Kann ich die Sache trotzdem so lange liegen lassen, bis das Gutachten erstellt ist. Der Notar äußert sich auf Nachfrage dahingehend, dass ihm während der Beurkundung keine Anzeichen der Geschäftsunfähigkeit aufgefallen sind.


    Warum willst du die Akte "ruhen" lassen? Wenn sich für dich bereits ohne Gutachten ernsthafte Zweifel an der Geschäftsfähigkeit ergeben, könntest du ja auch einfach jetzt schon eine entsprechende Zwischenverfügung mit angemessen langer Frist machen. Dann hättest du dem Verfahren Fortgang gegeben und der Ball wäre in der anderen Hälfte des Spielfelds. Ob man aufgrund dessen dort ein eigenes Gutachten in Auftrag gibt oder abwartetet, was im Betreuungsverfahren rauskommt (oder auch Rechtsmittel gegen deine Verfügung einlegt), kann dir ja im Grunde egal sein.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Ein Gutachten liegt noch nicht vor. Aber der Blick in die Betreuungsakte weckt doch erhebliche Zweifel an der Geschäftsfähigkeit.


    Im Grundbuchverfahren gibt es ja eigentlich kein Ruhen des Verfahrens. Kann ich die Sache trotzdem so lange liegen lassen, bis das Gutachten erstellt ist. Der Notar äußert sich auf Nachfrage dahingehend, dass ihm während der Beurkundung keine Anzeichen der Geschäftsunfähigkeit aufgefallen sind.


    Warum willst du die Akte "ruhen" lassen? Wenn sich für dich bereits ohne Gutachten ernsthafte Zweifel an der Geschäftsfähigkeit ergeben, könntest du ja auch einfach jetzt schon eine entsprechende Zwischenverfügung mit angemessen langer Frist machen. Dann hättest du dem Verfahren Fortgang gegeben und der Ball wäre in der anderen Hälfte des Spielfelds. Ob man aufgrund dessen dort ein eigenes Gutachten in Auftrag gibt oder abwartetet, was im Betreuungsverfahren rauskommt (oder auch Rechtsmittel gegen deine Verfügung einlegt), kann dir ja im Grunde egal sein.


    Das ist eine gute Idee. Es wird wahrscheinlich trotzdem eine spannende Kiste.

  • Noch ein Problem mit der Geschäftsfähigkeit:


    Ein Notariat hat die Beurkundung eines Kaufvertrags wegen Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des Verkäufers 1 abgelehnt . Das ist in der Urkunde des zweiten Notars so festgehalten.


    Die Beteiligten gehen zu einem anderen Notar und lassen dort den Kaufvertrag beurkunden, wobei der Verkäufer 2 und Miteigentümer für den Verkäufer 1 als Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt. In der Kaufurkunde stellt der Notar fest, dass es wohl Zweifelsfragen gibt, dass der Verkäufer 1 aber geschäftsfähig sei. Ob Verkäufer 1 trotz des Vertreterhandelns im Termin anwesend war und wie der Notar zu der Überzeugung gelangt ist, ist nicht ersichtlich.


    Verkäufer 1 genehmigt die Urkunde nach.


    Die Feststellungen des Notars haben mich stutzig gemacht. Ein Betreuungsverfahren ist nicht anhängig (was für sich genommen ja auch noch nichts heißen würde).


    Könnte ich den Notar per Zwischenverfügung um Mitteilung bitten, wie er sich über die Geschäftsfähigkeit von Verkäufer 1 Kenntnis verschafft hat?

  • Hast Du denn Zweifel an der Geschäftsfähigkeit (und warum)? Nur weil eine andere Person mal Zweifel hatte, andere danach aber nicht mehr?

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)


    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Hast Du denn Zweifel an der Geschäftsfähigkeit (und warum)? Nur weil eine andere Person mal Zweifel hatte, andere danach aber nicht mehr?


    Ich kann die Bedenken schon nachvollziehen. Da gehen alle Beteiligte gemeinsam zu Notar 1, der aber meint, Omma wäre nicht mehr geschäftsfähig. Bei Notar 2 wird Omma (sicherheitshalber) zu Hause gelassen - denn als Erschienene wird sie in der Urkunde nicht aufgeführt und auch die separate Genehmigungserklärung würde dann keinen Sinn ergeben - und Notar 2 kommt (trotzdem) in der Urkunde zu dem Ergebnis, dass sie geschäftsfähig ist. Irgendwie muss er ja darauf gekommen sein. Wenn er das im Beglaubigungsvermerk festgestellt hätte, wäre es ja nachvollziehbar.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Zweifel ergeben sich auch aus der Gesamtkonstellation, zu der ich, um ein Wiedererkennen zu vermeiden, nichts sagen kann. Dazu kommen sowohl dienstliche als auch außerdienstliche Beobachtungen.


    Dann frage nach. Das riecht dann doch ein wenig streng nach Umgehung.

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  • Ist richtig. Eine Bestätigung des Kaufvertrages ist nach 141 BGB möglich. Führt wegen der fehlenden Rückwirkung nur dann zu Problemen, wenn der Vertrag auch die Auflassung enthält. Es liegt dann keine "Gleichzeitigkeit" mehr vor.


    Wenn nun aber beide Vertragsparteien den ursprünglichen KV inkl. Auflassung bestätigen und dies somit als Neuvornahme zu sehen ist, habe ich hiermit ja keine Probleme oder?

  • Ich habe auch eine Frage zur Geschäftsfähigkeit:


    1. Übergabe des Hauses von E auf seine 2. Ehefrau und den gemeinsamen Sohn, Antrag auf Eigentumswechsel und Quotennießbrauch

    2. Notar schreibt, die Anträge sollen noch nicht vollzogen werden, ein Gutachten wird nachgereicht (im Vertrag steht, dass E geschäftsfähig ist)

    3. Notar schreibt, Anträge sollen vollzogen werden, da E verstorben ist

    4. Gutachten wird eingereicht, E war zum Abschluss eines Übergabevertrags ausreichend urteils- und geschäftsfähig

    5. Antrag Quotennießbrauch wird zurückgenommen

    6. Erben wurden die 3 Kinder aus 1.Ehe und der Sohn aus 2.Ehe


    An der Geschäftsfähigkeit habe ich eigentlich keinen Zweifel, frage mich aber trotzdem ob ich vor Eintragung die Erben anhören soll......würdet ihr vorher anhören?

  • Aus welchem Grund möchtest du das machen? Wenn E geschäftsfähig war und der Notar das festgestellt hat und sogar mit Gutachten belegt hat, dann ist die von E abgegebene Erklärung in der Urkunde auch nach seinem Tod weiterhin verwertbar und die Erben müssen diese gegen sich gelten lassen.

  • Weil E kurz vor seinem Tod das Haus auf seine Frau und seinen Sohn aus 2. Ehe übertragen hat (und somit die Kinder aus 1.Ehe weniger aus dem Nachlass erhalten) vom Nachlassgericht habe ich schon gehört, dass die Kinder aus 1. Ehe mit der Übertragung wohl nicht einverstanden sind. So hätte ich Ihnen zumindest rechtliches Gehör vor Eintragung gewährt.

  • Wenn sie nicht einverstanden sind, müssen sie sich rühren. Das unterfällt nicht Deiner "Fürsorge".

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  • Weil E kurz vor seinem Tod das Haus auf seine Frau und seinen Sohn aus 2. Ehe übertragen hat (und somit die Kinder aus 1.Ehe weniger aus dem Nachlass erhalten) vom Nachlassgericht habe ich schon gehört, dass die Kinder aus 1. Ehe mit der Übertragung wohl nicht einverstanden sind. So hätte ich Ihnen zumindest rechtliches Gehör vor Eintragung gewährt.

    "Nicht einverstanden"? Was ist das denn für ein Gerede? Der Erblasser hat übertragen und aufgelassen, und dass den Erben das nicht gefällt, ist grundbuchrechtlich (und auch sonst) vollkommen ohne Belang. Wenn Pflichtteilsrechte oder vertraglich bindende / wechselbezügliche Erbeinsetzungen umgangen werden, gibt es erbrechtliche Rechtsbehelfe und/oder Ausgleichsansprüche, die die Erben geltend machen müssen.

  • Für dich als Grundbuchamt ist das, wie tom sagt, völlig unbeachtlich. Wenn du alle notwendigen formellrechtlichen Erklärungen und sämtl. weitere Unterlagen vorliegen hast, dann hast du den Antrag zu vollziehen. Für eine Anhörung ist im Grundbuchverfahren kein Raum in solchen Fällen.

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