Entgeltregelung als Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

  • Hallo Zusammen,

    für eine juristische Person ist eine bpD (Recht zur Errichtung, zur Erhaltung und zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes) eingetragen.
    eNunmehr bekomme ich eine ergänzende Vereinbarung zur Mieterdienstbarkeit (o.g. Dienstbarkeit) mit folgendem Inhalt:
    1. dingliche Vereinbarung:
    Ergänzend zu den bestehenden Vereinbarungen vereinbaren und bewilligen die Parteien dies im GB einzutragen:
    Für die in der vorgenannten (s. o.) eingeräumten Dienstbarkeit gestattete Nutzung hat der Berechtigte dem je-
    weiligen Eigentümer des Dienstbarkeitsgegenstands, im Falle einer Zwangsverwaltung dem Zwangsverwalter ein
    Entgelt entsprechend den Zahlungsregelungen des f. d. Dienstbarkeitgegenstand zwischen jeweiligen Eigentümer
    und dem Mietern oder deren Rechtsnachfolgern bestehenden zuletzt gültigen Mietvertrages in der zuletzt gezahlten
    bzw. zur Zahlung fälligen Höhe zu leisten; dies gilt auch im Fall der Kündigung des Mietvertrages gem. § 57 a ZVG
    oder § 111 InsO.
    Der Höchstbetrag des Wersatztes für die bpD beträgt gem. § 882 BGB ....... Euro.
    Die Dienstbarkeit ist mit diesem Höchstbetrag einzutragen.

    Die bpD erlischt, wenn hinsichtlich des Dienstbarkeitsgegenstands eine der folgenden auflösenden Bedingungen
    eingetragen ist:

    a) das Mieterverhältnis infolge Zeitablaufs oder einvernehmlicher Aufhebung beendet;
    b) Der Mieter oder Rechtsnachfolger erfüllt die lfd. Mietzahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht;
    c) über den Berechtigten oder seinen Rechtsnachfolgern das Inso-Verfahren eröffnet oder mangels Masse
    abgelehnt ist;
    d) der jeweilige Eigentümer und der Berechtigte ohne vorherige schriftliche Zustimmung der jeweiligen Grund-
    pfandrechtsgl., die in Abt. III des Dienstbarkeitsgegenstandes eingetragen sind oder werden, oder deren
    Rechtsnachfolgern, den vereinbaren Höchstbetrag des Wertersatzes zu ändern oder aufzuheben oder
    den Inhalt der bpD zu ändern oder einem anderen Grundpfandrechtsgl. den Vorrang vor der bpD einzuräumen.
    Die auflösenden Bedingungen sind als Inhalt der bpD einzutragen.

    2. schuldrechtliche Vereinbarungen ......

    Soweit im Rahmen dieser Dienstbarkeitsvereinbarung vereinbarte Regelungen nicht dinglicher Inhalt einer bpD sein können, gilt der jeweilige Inhalt als zwsichen den Parteien schuldrechtlich vereinbart.

    Eintragungsfähig?:gruebel:

    Vielen Dank!

  • Eintragungsfähig?

    Der Wertersatz und die künftige Bedingung schon, das Entgelt nicht (z.B. MünchKomm/Joost § 1090 Rn 29: "Die Dienstbarkeit kann gegen Entgelt eingeräumt werden, auch gegen periodisch wiederkehrende mietzinsähnliche Leistungen. Die Entgeltlichkeit kann jedoch nicht zum Inhalt des Sachenrechts gemacht werden, sondern ist immer nur Bestandteil des zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrages.").

  • Hallo zusammen,

    ich habe eine ähnliche Bewilligung vorliegen wie im Beitrag von Minni beschrieben.

    Bei mir handelt es sich um ein Recht zum Betrieb eines Warenhauses. Enthalten ist folgende Formulierung:

    "Für die Dauer der Ausübung der Dienstbarkeit ... hat der Berechtigte ... ein Entgelt ... zu leisten."

    Der Passus ist Teil der dinglichen Bewilligung (so lese ich die Bewilligung zumindest).

    Ich lese aus dieser Bewilligung nicht ausdrücklich heraus, dass die Zahlung des Entgelts nur schuldrechtlichen Charakter hat und auch nicht, dass die Befugnis zur Ausübung der Dienstbarkeit mit dinglicher Wirkung unter die Bedingung der Zahlung des Entgelts gestellt wird, wobei die Verpflichtung zur Zahlung des Entgelts eine rein schuldrechtliche Verpflichtung bleibt.

    (BGH, Urteil vom 19. März 2021 – V ZR 44/19 –, juris)

    Die Formulierung wie bei Minni "Soweit im Rahmen dieser Dienstbarkeitsvereinbarung vereinbarte Regelungen nicht dinglicher Inhalt einer bpD sein können, gilt der jeweilige Inhalt als zwsichen den Parteien schuldrechtlich vereinbart." hilft mir auch nicht weiter, da es nach meiner Auffassung nicht Aufgabe des Betrachters der Bewilligung sein kann zu beurteilen, welche Regelungen mit dinglicher Natur und welche Regelungen lediglich mit schuldrechtlichem Charakter getroffen werden konnten.

    Ich werde daher eine Zwischenverfügung erlassen und um Klarstellung bitten.

    Dennoch interessieren mich eure Meinungen dazu. Die Bewilligung wird ja wahrscheinlich öfter so verwendet.

  • Doch, ich seh es wie du: dieser Passus zur Entgeltlichkeit "in der Nähe" der Bewilligung bedarf mindestens einer Klarstellung.
    Die Kurzbegründung in Schöner Rn. 1259 - allerdings zum Wohnungsrecht - dürfte sich mE auf so gut wie jede bpD anwenden lassen, die hinsichtlich (Un-)Entgeltpflicht nicht sauber getrennt ist. Verstehe ehrlich gesagt nicht, was daran so problematisch wäre, im Vertrag aufzunehmen "ausschließlich schuldrechtlich wird vereinbart...".

    Ich hab es wirklich versucht! Aber es geht einfach nicht komplizierter...

  • ardilla

    Die Verpflichtung des Berechtigten zur Entgeltzahlung für die Ausübung der Dienstbarkeit kann dinglicher Inhalt dieser sein, vgl. BGH, Urteil vom 19. März 2021 – V ZR 44/19 –, Rn. 11, juris.

    Ich sehe daher keinen Grund zur Zwischenverfügung/Klarstellung in deinem Fall.

    Der Wortlaut in meiner Bewilligung lautet aber : "Für die Dauer der Ausübung der Dienstbarkeit ... hat der Berechtigte ... ein Entgelt ... zu leisten."

    Und dies im Rahmen der dinglichen Bewilligung. Ich lese aus der Bewilligung nicht heraus, dass die Zahlung des Entgelts nur schuldrechtlichen Charakter hat und auch nicht, dass die Befugnis zur Ausübung der Dienstbarkeit mit dinglicher Wirkung unter die Bedingung der Zahlung des Entgelts gestellt wird, wobei die Verpflichtung zur Zahlung des Entgelts eine rein schuldrechtliche Verpflichtung bleibt.

  • Doch, ich seh es wie du: dieser Passus zur Entgeltlichkeit "in der Nähe" der Bewilligung bedarf mindestens einer Klarstellung.
    Die Kurzbegründung in Schöner Rn. 1259 - allerdings zum Wohnungsrecht - dürfte sich mE auf so gut wie jede bpD anwenden lassen, die hinsichtlich (Un-)Entgeltpflicht nicht sauber getrennt ist. Verstehe ehrlich gesagt nicht, was daran so problematisch wäre, im Vertrag aufzunehmen "ausschließlich schuldrechtlich wird vereinbart...".

    Ich würde mir auch wünschen, dass es einfach sauber getrennt wäre. Ist ja kein Hexenwerk eigentlich. Und hier gehts um ein großes Warenhaus, das Recht wird einen hohen Wert haben, so dass ich auch nicht so gerne alle Augen zudrücken möchte.

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