Dienstbarkeit - Sondernutzungsrecht

Höchstrichterlich wird dagegen weiterhin – wie schon zitiert - nicht darauf abgestellt, ob sich die Ausübung auf das belastete Sondereigentum beschränkt, sondern darauf, wessen Befugnisse die Ausübung der Dienstbarkeit berührt: „Sind es nur Befugnisse, die mit einem bestimmten Sondereigentum verbunden sind, so genügt die Eintragung am betroffenen Wohnungs- und Teileigentum“ (Amann DNotZ 1990, 498; Anm. zu BGH, Urt. v. 19. 5. 1989 - V ZR 182/87; DNotZ 1990, 493). Wiederum vor dem Hintergrund, wie sonst z.B. eine mit einer Dienstbarkeit belastete Wohnung erreicht werden soll. Andernfalls würde vorliegend auch der Berechtigte eines „Kellerrechts“ ein Problem haben.

Na gut, kann man so sehen. Der BGH führt im Urteil vom 20.03.2020, V ZR 317/18, aber auch aus:

„Demgegenüber ist dem Sondereigentümer eine Belastung seines Sondereigentums mit einer Dienstbarkeit, deren Ausübungsbereich ausschließlich das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende Gemeinschaftseigentum betrifft, nicht gestattet. Deshalb muss ein in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteiltes Grundstück als Ganzes belastet werden, wenn das Recht seiner Natur nach nur an dem Grundstück, nicht aber an dem einzelnen Wohnungs- oder Teileigentum bestehen kann (vgl. BGH ZfIR 2019, 437 Rn. 11 = ZWE 2019, 364 mwN).“

Demnach könnte der Sondereigentümer einem Dritten nicht die Befugnis einräumen, z. B. nur Hausflur, den Fahrradraum oder die Tiefgarage zu benutzen oder mitzubenutzen. Es müsste daher schon auch in Bezug auf den Ausübungsbereich auch sein Sondereigentum betroffen sein.

Ob der Umstand, dass vorliegend nicht ausschließlich das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende Eigentum, sondern nur das der ausschließlichen Nutzung durch den Sondereigentum betroffene Nutzungsrecht am Stellplatz betroffen ist, einen Unterschied macht, möchte ich angesichts des Umstands, dass eine Grunddienstbarkeit bestellt wird, bezweifeln.

Schließlich unterscheidet Amann in seiner Anmerkung zum Beschluss des BayObLG vom 30. 11. 1989 - BReg. 2 Z 82/89 („Keine Grunddienstbarkeit an Sondernutzungsrecht“) auch danach, ob es um Dienstbarkeiten geht, die sich ähnlich auswirken, wie eine (Teil-)Übertragung des Sondernutzungsrechts. Dazu führt er aus: „Dies wird bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten freilich allgemein hingenommen, wie Wohnungsrecht und Nießbrauch zugunsten von Berechtigten, die nicht der Eigentümergemeinschaft angehören, zeigen. Hinnehmbar erscheint dies deswegen, weil die Dauer beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten an das Leben des Berechtigten gebunden, also zeitlich begrenzt ist“ Hingegen sieht er dies bei Grunddienstbarkeiten anders, in dem er ausführt: „ Dagegen können Grunddienstbarkeiten, die ein Benutzungsrecht verleihen, zu einer ewigen Aufspaltung der Befugnisse zwischen Sondereigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigtem einerseits und Dienstbarkeitsberechtigtem andererseits führen. Ob solche Dienstbarkeiten zugunsten von außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehenden Eigentümern den übrigen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft ohne ihre Mitwirkung zumutbar sind, bezweifle ich. ….Solch zeitlich unbegrenztes Eindringen eines Grunddienstbarkeitsberechtigten in die Eigentümergemeinschaft ist den übrigen Eigentümern und ihren Rechtsnachfolgern m. E. nur zumutbar, wenn die Grunddienstbarkeit an allen Einheiten eingetragen ist“