Verwalternachweis WEG

Aus einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ergeben sich eigentlich keine Besonderheiten. Allerdings darf es sich nicht um eine reine „Balkon- oder Waschküchenversammlung“ handeln (s. etwa AG Dortmund, Urteil vom 27.03.2018 - 512 C 31/17, https://www.imr-online.de/IMRNavigator/d…03-27&Nr=131935

Ansonsten sind auch die in einer außerordentlichen Versammlung gefassten Beschlüsse idR nicht nichtig, sondern nur anfechtbar; s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…269#post1136269

Das gilt nach überwiegender Ansicht auch dann, wenn die Einberufung der Versammlung durch Nichtberechtigte, wie z. B. einen nicht ermächtigten Wohnungseigentümer (s. dazu Hermann im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.12.2019, § 24 RN 36, erfolgt ist (Merle in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 23 RN 180 mwN in Fußnote 649, 655 und 656).

Da vorliegend alle Eigentümer an der Versammlung -C in Vertretung aufgrund Vollmacht- teilgenommen haben, ergeben sich diesbezüglich aber keine Bedenken, weil ausnahmsweise auch die Eigentümer berechtigt sind, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt (BGH, Urteil vom 10.06.2011, V ZR 222/10 Rz. 4
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…034&pos=0&anz=1
unter Zitat OLG Celle, MDR 2000, 1428 [1429] = BeckRS 2000, 31053528; Merle, in: Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 24 Rdnr. 24; Elzer, in: Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rdnr. 30).

Davon ist mE vorliegend auszugehen.

Die Ausübung des Vorsitzes durch einen Außenstehenden kann durch Vereinbarung zugelassen sein. Ist dies nicht der Fall, bedarf die mit der Übertragung des Vorsitzes verbundene Zulassung der Teilnahme an der Versammlung eines einstimmig gefassten Beschlusses (BeckOK/Hermann, § 24 WEG RN 149). Auch das ist vorliegend der Fall.

Zwar scheint mir bei einer „kommissarischen“ Verwalterbestellung die Vermutung, dass die Bestellung über die längstmögliche Zeit von 5 Jahren erfolgt ist, nicht gegeben zu sein. Allerdings muss von einer solchen Bestellung wohl ausgegangen werden, weil in den Fällen, in ein Bestellungsbeschluss keine Regelung zum Bestellungszeitraum enthält, eine Bestellung auf unbestimmte Zeit vorliegt, die durch die Fristen des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG begrenzt wird (Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 26 RN 76 mwN). Nach Ablauf der maximalen Bestellungszeit ist das Amt dann von Gesetzes wegen beendet.

Das einzige, was ich vorliegend vermisse, ist die Beschlussverkündung. Die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Leiter der Eigentümerversammlung ist Wirksamkeitsvoraussetzung; siehe diesen Thread:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…352#post1035352

Hallo,
ich habe ebenso eine Frage zur Anfechtbarkeit/Nichtigkeit der Beschlüsse in der WEG-Versammlung.
Es handelt sich bei mir um eine außerordentliche Versammlung zu Beginn der Corona-Pandemie. Bis Ende 2020 war ein Verwalter eingesetzt, welcher durch § 6 COVMG weiterhin im Amt war. Der hatte allerdings kein Personal, um die Versammlung durchzuführen und hat mitgeteilt, dass er die Arbeit zu 05/2020 einstellen wird. Daraufhin hat der Beirat eine Versammlung einberufen und darin wurde ein neuer Verwalter bestellt.

Diese Versammlung wurde jedoch online abgehalten. Hierüber wurde allerdings kein Beschluss gefasst (notwendig lt. Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, NK-BGB, Band 3: Sachenrecht, 5. Auflage 2022, § 24 WEG Rn. 14, beck-online). Hierzu habe ich auch noch einen Aufsatz gelesen, dass dies vom Gesetzgeber eigentlich nicht grds. gewollt ist, da es natürlich Probleme hinsichtlich der Nicht-Öffentlichkeit der Versammlung gibt.

Ich frage mich nun, ob die Beschlüsse nichtig oder nur anfechtbar sind und ich das Protokoll als Nachweis der neuen Verwalterbestellung heranziehen kann oder nicht.

Hat sich jemand damit schon mal befasst?

Zum Zeitpunkt der Versammlung dürfte § 23 Absatz 1 Satz 2 WEG, der die Fernteilnahme nach Beschluss ermöglicht, noch nicht gegolten haben.

Zur virtuellen Eigentümerversammlung: Schmidt/Zschieschack, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, § 4 Rn 45 altes Recht 2. Auflage 2020 + neues Recht 3. Auflage 2021 (beck-online)

Ich ordne eine ggf. nicht zulässige Online-Versammlung als ggf. formellen Mangel ein, der üblicherweise nur anfechtbar ist (hierzu MüKoBGB/Engelhardt WEG § 23 Rn. 46).

Sorry, ich habe mich vertan. Die Versammlung war Febr. 2021. Da galt der § 23 Abs. 1 WEG ja schon.
Was ich problematisch finde ist, dass es ohne Beschluss eine reine Online-Versammlung war. Laut Kommentierung muss wohl dennoch die Möglichkeit zur Teilnahme an der Versammlung in Präsenz gegeben sein und es darf eben keine reine Online-Versammlung werden (§ 23 WEG, Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage 2021, Rn. 31).

Ergänzend: Häublein, Nachweis der Verwalterbestellung dem Grundbuchamt gegenüber bei reinen Vertreterversammlungen infolge der Covid 19-Pandemie, ZWE 2022, 103, bespricht folgende Konstellation:

Im November 2020 findet eine Versammlung nur in Anwesenheit des Verwalters statt, bei der die Verwalterbestellung verlängert wird. Für die Wohnungseigentümer liegen Vollmachten vor. Der Verwalter meint, dass das Protokoll der Versammlung wegen Abwesenheit der Eigentümer nicht beglaubigt werden könne und verweist wegen des Verwalternachweises auf die gesetzliche Weiterbestellung nach § 6 I COVMG.

Diese Auffassung ist nach Häublein unzutreffend: § 6 I COVMG schützt nur verwalterlose Gemeinschaften in einer Krisensituation. Er deckt aber nicht die Situation ab, dass -wie hier- die Wohnungseigentümer tatsächlich eine neue Verwalterbestellung vorgenommen haben. Er gilt weiter nicht, wenn die WEG zwar eine Versammlung durchgeführt hat, dabei aber keinen Beschluss über die Verwalterbestellung trifft. Siehe aber auch MüKoBGB/Scheller COVMG § 6 Rn. 3.

Da nur Anwesende das Protokoll unterschreiben müssen, genügt die Unterschrift nur des Verwalters.

Fazit: Der Verwalter muss (nur) seine Unterschrift beglaubigen lassen und fertig ist der Verwalternachweis.

Danke Kai!
Das ist ja eine herrliche Konstellation..

Zitat von Kai

...
Da nur Anwesende das Protokoll unterschreiben müssen, genügt die Unterschrift nur des Verwalters.

Fazit: Der Verwalter muss (nur) seine Unterschrift beglaubigen lassen und fertig ist der Verwalternachweis.

Mir liegt jetzt ein Protokoll vor, bei dem erkennbar nur der Verwalter anwesend war und (nur) als Versammlungsleiter das Protokoll unterzeichnet hat. Die Unterschrift wurde ordnungsgemäß beglaubigt.

Daneben haben zwei Wohnungseigentümer als solche unterschrieben, die gar nicht anwesend waren. Die Unterschriften sind von einem Bürgermeister "beglaubigt", was hier unstreitig den Formvorschriften des § 29 GBO nicht genügt.

In der Folge unterschreiben zwei weitere (in der Versammlung ebenfalls nicht anwesende) Wohnungseigentümer das Protokoll, die Unterschriften wurden notariell beglaubigt.

Ich sehe darin folgendes Problem:

Würde mir das ursprünglich nur vom Verwalter als Versammlungsleiter unterschriebene Protokoll in der Form des § 29 GBO vorliegen, würde ich Kai folgen und die Unterschrift auch für die vertretenen Wohnungseigentümer anerkennen. Ich würde also davon ausgehen, dass der Verwalter das Protokoll als Versammlungsleiter und zugleich für die vertretenen Wohnungseigentümer bestätigt hat.

Mit den nachgeholten Unterschriften wird meine Annahme jedoch empfindlich gestört, denn es wird erkennbar, dass der Verwalter selbst davon ausgeht, das Protokoll eben nicht für die Eigentümer bestätigt zu haben. In der Folge müsste ich das Protokoll zurückschicken, um es vom Verwalter auch im Namen der vertretenen Wohnungseigentümer unterschreiben zu lassen, selbstverständlich mit erneuter notarieller Beglaubigung.

Was meint Ihr? Wäre das rechtlich vertretbar oder Haarspalterei?

Der Verwalter unterschreibt entsprechend dem WEG in seiner Eigenschaft als Versammlungsleiter und nicht (auch) für die nicht anwesenden Eigentümer. Ich würde die Unterschrift des Verwalters also auch in diesem Fall für erforderlich, aber auch für ausreichend halten.

Zitat von Kai

Der Verwalter unterschreibt entsprechend dem WEG in seiner Eigenschaft als Versammlungsleiter und nicht (auch) für die nicht anwesenden Eigentümer. Ich würde die Unterschrift des Verwalters also auch in diesem Fall für erforderlich, aber auch für ausreichend halten.

Und die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG geforderte, hier jedoch fehlende Unterschrift eines (selbstverständlich anwesenden) Eigentümers lasse ich außen vor?

Zitat von Mitwisser

Und die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG geforderte, hier jedoch fehlende Unterschrift eines (selbstverständlich anwesenden) Eigentümers lasse ich außen vor?

Nach Deinem Sachverhalt in #9 war nur der Verwalter anwesend. § 24 Absatz 6 WEG meint nur die Unterschrift anwesender Personen. Nur in der Versammlung anwesende Personen können mit ihrer Unterschrift die Übereinstimmung des Protokolls mit dem tatsächlichen Ablauf bestätigen. Zur Einpersonenversammlung siehe z.B. auch BeckOGK/Greiner WEG § 26 Rn. 382.

Mir ging es bei meiner Frage weniger darum, ob die Unterschrift des allein Anwesenden genügt. Das halte ich für zulässig.

Fraglich ist nur, ob der Versammlungsleiter ausdrücklich als solcher und zusätzlich als Vertreter eines Wohnungseigentümers unterschreiben muss. Ich würde auch eine einzige Unterschrift akzeptieren aus der sich ergibt, dass sie die Erfordernisse des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG erfüllt.

In meinem Fall hat der Versammlungsleiter nur als solcher unterschrieben - das für die Unterschrift des Wohnungseigentümers blieb leer. Der Versammlungsleiter hat das Protokoll also erkennbar ausschließlich als solcher, nicht aber in Vertretung eines Wohnungseigentümers unterzeichnet. Und hierin sehe ich das (zugegeben recht formale) Problem.

Mit anderen Worten: Dem Verwalter ist offenbar klar, dass er nicht auch für die Wohnungseigentümer unterschrieben hat und versucht das nun zu retten, indem er nicht anwesende Wohnungseigentümer unterschreiben lässt.

Leichter wäre, er würde selbst nochmal unterschreiben (notariell beglaubigt natürlich). Und mit dieser Erfahrung unterschreibt er beim nächsten mal gleich als Versammlungsleiter und als Vertreter der Wohnungseigentümer, gerne auch mit einer einzigen Unterschrift, aus der sich die doppelte Funktion ergibt.

Das Erfordernis, dass der Versammlungsleiter (auch) für die Eigentümer unterschreiben muss, entnehme ich dem WEG nicht. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn. Woraus entnimmst Du das Erfordernis?

Bei einer Einpersonenversammlung muss nur der Versammlungsleiter und nur in dieser Funktion unterschreiben.

Helfen die hier

Thema

§ 26 Abs. 3 WEG, Ein-Mann-Versammlung, Form der Vollmacht

Hallo zusammen. Ich sitze gerade über folgendem Fall:

Es geht um den Nachweis der Bestellung als WEG-Verwalterin,§§ 24, 26 WEG.
Frau XY bestellt sich in einer Ein-Mann-Versammlung alleine und in Vollmacht der Eigentümer als WEG-Verwalterin und gibt das Ergebnis der Abstimmung laut Protokoll bekannt. Das Protokoll enthält die beglaubigte Unterschrift von ihr.

Dass das grundsätzlich geht, habe ich inzwischen herausgefunden. Mein Problem ist gerade die Form der Stimmrechtsvollmachten der Eigentümer.
…

pfeffi-steffi

18. Dezember 2019 um 16:17

genannten Ausführungen von Böhringer in der DNotZ 2016, 831/837 ff: „Ist in der Versammlung nur der Verwalter anwesend, der die an der Beschlussfassung teilnehmenden Wohnungseigentümer vertritt, kann nur er das Protokoll unterzeichnen;36 weitere Unterschriften sind in diesem Fall entbehrlich;37 dies ist der Prämisse geschuldet, dass nur in der Versammlung anwesende Personen das Protokoll unterzeichnen können, denn nur in der Versammlung Anwesende können nach h. M. die „Garantenstellung“ haben.

36 OLG München, Beschl. v. 11. 12. 2007 – 34 Wx 14/07, MittBayNot 2008, 290 = ZWE 2008, 106.

37 OLG Hamm, Beschl. v. 21. 12. 2012 – 15 W 395/12, ZWE 2013, 215; Jennißen/Schultzky, aaO (Fußn. 22), § 24 WEG Rdn. 141“.

Okay, back to the roots:

§ 26 Abs. 1 WEG

"Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer."

§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG

"Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet."

§ 24 Abs. 5 WEG

"Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter."

Wir sprechen also grundsätzlich von einer Angelegenheit der Wohnungseigentümer, die in einer regelmäßig durch den Verwalter geleiteten Versammlung die Beschlüsse fassen.

Damit das Ganze auch jederzeit nachvollziehbar bleibt, gibt es Vorgaben in § 24 Abs. 6 WEG:

"Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben."

Nun hat sich bei den Verwaltern offenbar rumgesprochen, dass Wohnungseigentümer-Versammlungen ohne Wohnungseigentümer viel effizienter sind. Also lassen sie sich von den Wohnungseigentümern bevollmächtigen, von den Beschränkungen des § 181 BGB befreien und fassen die Beschlüsse in Abstimmung mit sich selbst, einschließlich der Beschlüsse nach § 16 Abs. 1 WEG. Das ist inzwischen alles von der Rechtsprechung getragen und für mich kein rechtliches Problem mehr. Es liegt letztlich in der Eigenverantwortung der Wohnungseigentümer, wem sie ihr Stimmrecht anvertrauen.

In der Praxis sind jetzt rein formal neben dem Verwalter als Versammlungsleiter auch die Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter anwesend. Deshalb erwarte ich auch, dass gemäß § 124 Abs. 6 Satz 2 WEG neben dem Versammlungsleiter mindestens ein Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter unterschreibt und damit die Verantwortung für die Ordnungsgemäßheit der Versammlung und der darin gefassten Beschlüsse übernimmt.

Wie gesagt, ich habe kein Problem mit einer einzigen Unterschrift, wenn diese ausdrücklich als Versammlungsleiter als solchen und gleichzeitig als Vertreter eines Wohnungseigentümers geleistet wurde. Problematisch finde ich nur, wenn ausschließlich der Verwalter als Versammlungsleiter, nicht aber als Vertreter eines Wohnungseigentümers unterschreibt, weil wir sonst § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG streichen können.

Der Unterschrift eines Wohnungseigentümers und ggf. des Vorsitzenden/stellvertretenden Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats bedarf es wegen der Garantenfunktion.

Wie soll denn der Wohnungseigentümer diese Garantenfunktion ausüben, wenn er an der Versammlung nicht teilgenommen hat ? Dann hilft die zusätzliche Unterschrift des Verwalters als Vertreter des Wohnungseigentümers auch nicht weiter.

Wie hier dargestellt,

führt der BGH bei einer Protokollierungsklausel im Versäumnisurteil vom 25. September 2015 - V ZR 203/14,

Urteil des V. Zivilsenats vom 25.9.2015 - V ZR 203/14 -

aus. „Bestätigen mehrere Personen unabhängig voneinander die Richtigkeit des Protokolls, wird die Richtigkeitsgewähr entsprechend erhöht. Dies ist der Hintergrund des bereits oben erwähnten Vier-Augen-Prinzips. Sind jedoch neben dem Verwalter nicht zusätzlich zwei weitere Wohnungseigentümer in einer Versammlung anwesend, wäre es sinnwidrig, neben der Unterschrift des Verwalters die Unterschrift von zwei Wohnungseigentümern zu verlangen…“

Das ist zwar auch grundsätzlich der Ansatz von Dressler-Berlin in seiner Anmerkung zum Beschluss des OLG Hamm vom 10.03.2020, I-15 W 72/20 in der FGPrax 2020, 164 ff. Er bezeichnet solche Fälle zwar als problematisch, konzediert aber, dass der nicht anwesend gewesene Eigentümer die Garantenstellung für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Protokolls mangels Anwesenheit nicht übernehmen könne (Zitat: Demharter ZWE 2012, 75 (76); Böhringer DNotZ 2016, 831 (836 f.)). Allerdings hält er unter Hinweis auf die frühere Stellungnahme des DNotI im DNotI-Report 1996, 201 (205) (Zitat: „anders nunmehr aber DNotI-Report 2018, 41 (44)“ die Beglaubigung der Unterschriften der abwesenden Garanten für erforderlich: Zitat: „Es besteht eine erhöhte Richtigkeitsgewähr des verfassten Protokolls, wenn der Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter) die ihm verliehene rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht auch in der Form des § 29 GBO durch die Unterschriftsbeglaubigung der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen nachweisen muss“..

Wie hier ausgeführt,

gehe ich davon aus, dass angesichts des Beschlusses des OLG Hamm 15. Zivilsenat vom 21.12.2012, 15 W 395/12, Rz. 9, und des Versäumnisurteils des BGH vom 25.09.2015, V ZR 203/14, Rz. 23, dieses vom DNotI im Gutachten im DNotI-Report 22/1996, 210 aufgestellte Erfordernis keinen Bestand haben kann.

1. Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem die Verwalterin gleichzeitig Mehrheitseigentümerin ist und sowohl als Versammlungsleiterin als auch als Wohnungseigentümerin aufgetreten ist. Da wäre die Bestätigung eines weiteren Wohnungseigentümers in der Tat übertrieben.
2. Das OLG Hamm hatte den Fall, dass die Verwalterin ausdrücklich sowohl als Versammlungsleiterin als auch als Vertreterin der anderen Wohnungseigentümer unterschrieben hat. Damit wären auch meine Bedingungen alle erfüllt.
3. In meinem Fall ist die Verwalterin weder Wohnungsinhaberin (geschweige denn Mehrheitseigentümerin) noch hat sie als Vertreterin eines Wohnungseigentümers unterschrieben. Sie hat de facto zwar als jeweilige Vertreterin der Wohnungseigentümer abgestimmt, aber die Ordnungsgemäßheit der Beschlussversammlung nicht durch die nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG notwendige Unterschrift eines Wohnungseigentümers bestätigen lassen. Letzteres hätte sie als Vertreterin gedurft, aber sie hat es nicht gemacht.

Wenn das Protokoll anfängt mit

"Es sind erschienen [ein/mehrere/alle Wohnungseigentümer], vertreten durch den Verwalter Hein Blöd"

und das Protokoll unterschrieben ist mit

"Hein Blöd, Verwalter"

ist es haarspalterische Förmelei, wenn man eine Unterschrift "Hein Blöd, Verwalter, als Versammlungsleiter" und eine weitere Unterschrift "Hein Blöd, Verwalter, als Verteter mindestens eines Wohnungseigentümers" verlangt

Wie gesagt, mir würde auch eine Unterschrift "Hein Blöd, Versammlungsleiter und Wohnungseigentümer" reichen, so wie es das OLG Hamm auch bestätigt hat. Ich störe mich lediglich an dem Umstand, dass das vorgesehene Unterschriftenfeld für den Wohnungseigentümer leer blieb und auch sonst nicht erkennbar ist, dass die Unterschrift des Versammlungsleiters auch die eines Wohnungseigentümers ersetzt.