Verwalternachweis WEG

Zitat von Mitwisser

...Ich störe mich lediglich an dem Umstand, dass das vorgesehene Unterschriftenfeld für den Wohnungseigentümer leer blieb und auch sonst nicht erkennbar ist, dass die Unterschrift des Versammlungsleiters auch die eines Wohnungseigentümers ersetzt.

Und was soll der Versammlungsleiter in Vollmacht für den Wohnungseigentümer, der selbst nicht an der Versammlung teilgenommen hat, bestätigen? Dass die Versammlung ordnungsgemäß einberufen wurde, dass die Beschlussfähigkeit (mindestens 1 Wohnungseigentümer da oder vertreten) festgestellt wurde und mit welcher Mehrheit welche Beschlüsse gefasst wurden ? Wenn das der Vertretene nicht bestätigen kann, dann kann das der Vertreter auch nicht in seinem Namen erklären. Die Garantenfunktion kann in diesem Fall eben nicht übernommen werden. Daher wird die Entscheidung des BGH vom 25.09.2015, V ZR 203/14, so verstanden, dass sie sich nicht nur auf den entschiedenen Einzelfall, sondern schlechthin auf die 1-Mann-Versammlung bezieht (Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 23 RN 20: „Bei der Ein-Personen-Versammlung muss die Unterschrift nur dieser Person genügen (siehe auch BGH NJW 2016, 568 Rn. 16 zu einer Protokollierungsklausel)“, Hermann im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.09.2022, § 24 WEG RN 189: „Ist in der Wohnungseigentümerversammlung nur eine Person anwesend, unterschreibt auch nur sie das Protokoll“. Schultzky in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 24 WEG RN 141: „Ist in der Versammlung nur der Verwalter anwesend, der die an der Beschlussfassung teilnehmenden Wohnungseigentümer vertritt, kann nur er das Protokoll unterzeichnen; weitere Unterschriften sind in diesem Fall entbehrlich.“

Der nicht anwesende Wohnungseigentümer kann dadurch, dass das Protokoll in seinem Namen mitunterzeichnet wird, nicht in die Mitverantwortung für die inhaltliche Richtigkeit einbezogen werden. Letztlich wäre es auch willkürlich, wenn der Verwalter bestimmen könnte, für welchen der abwesenden Wohnungseigentümer er das Protokoll unterzeichnet hat. Wenn Deine Ansicht fortgedacht würde, könnte der von einem Wohnungseigentümer bevollmächtigte Verwalter das Protokoll für diesen auch dann unterschreiben, wenn weitere Wohnungseigentümer anwesend waren.

Zitat von Prinz

Zitat von Mitwisser

Ich störe mich lediglich an dem Umstand, dass das vorgesehene Unterschriftenfeld für den Wohnungseigentümer leer blieb und auch sonst nicht erkennbar ist, dass die Unterschrift des Versammlungsleiters auch die eines Wohnungseigentümers ersetzt.

...

Wenn Deine Ansicht fortgedacht würde, könnte der von einem Wohnungseigentümer bevollmächtigte Verwalter das Protokoll für diesen auch dann unterschreiben, wenn weitere Wohnungseigentümer anwesend waren.

Wenn ich Deine (und zugegeben die dementsprechenden Kommentare bestätigende) Ansicht fortdenke, ist das in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG festgelegte Erfordernis mehrerer Unterschriften obsolet.

Es wäre nicht das erste Mal, dass sich aus missverstandenen obergerichtlichen Entscheidungen eine eigene Interpretationsdynamik entwickelte. Sowohl der BGH als auch das viel zitierte OLG Hamm hatten bei genauer Betrachtung andere Konstellationen zu entscheiden und wir machen jetzt so, als hätten alle nur gesagt, dass die Unterschrift des Versammlungsleiters genügt. Ich halte das für falsch.

Mir geht es letztlich darum, ob sich der Unterschreibende wenigstens der jeweiligen Verantwortung bewusst ist.

Gibt es dazu nicht Kommentierung ("Nimmt eine Person in mehreren der og Funktionen an der Versammlung teil, genügt es, wenn sie einmal unterschreibt. Die doppelte Funktion sollte dann aber kenntlich gemacht werden; BeckOGK/G. Hermann, WEG § 24 Rn. 189 m.w.N.).

Zitat von 45

Die doppelte Funktion sollte dann aber kenntlich gemacht werden; BeckOGK/G. Hermann, WEG § 24 Rn. 189 m.w.N.).

Das wird sie doch schon im Rubrum ("Anwesend ist Herr Hein Blöd als Verwalter, zugleich für die Wohnungs- bzw. Teileigentümer [Name(n)], aufgrund Vollmacht/en vom [Datum]").

Bei Notarurkunden, bei denen jemand für 15 Beteiligte aaufgrund Vollmacht auftritt, steht nach "Vorgelesen, genehmigt und unterschrieben" auch nur einmal die Unterschrift des Vertreters, und nicht 15 Mal.

Zitat von Mitwisser

Zitat von Prinz

Zitat von Mitwisser

Ich störe mich lediglich an dem Umstand, dass das vorgesehene Unterschriftenfeld für den Wohnungseigentümer leer blieb und auch sonst nicht erkennbar ist, dass die Unterschrift des Versammlungsleiters auch die eines Wohnungseigentümers ersetzt.

...

Wenn Deine Ansicht fortgedacht würde, könnte der von einem Wohnungseigentümer bevollmächtigte Verwalter das Protokoll für diesen auch dann unterschreiben, wenn weitere Wohnungseigentümer anwesend waren.

Wenn ich Deine (und zugegeben die dementsprechenden Kommentare bestätigende) Ansicht fortdenke, ist das in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG festgelegte Erfordernis mehrerer Unterschriften obsolet.

Sehe ich anders. Es ergibt sich daraus, nur, dass es nur dann mehr als eine Unterschrift braucht, wenn mehr als eine Person tatsächlich selbst (und nicht vertreten) anwesend war. Das dieses Maß an gesundem Menschenverstand in Fachkreisen eine längere Diskussion auslöst, sagt so einiges über den Stand des Wohnungseigentumsrechts aus.

Ich bin einigermaßen überrascht, wie leichtfertig das (sicher nicht ohne Grund in § 24 Abs. 6 WEG normierte) 4-Augen-Prinzip über Bord geworfen wird! Damit erfährt der Nachweis der Verwalterbestellung neben § 26 Abs. 4 WEG eine weitere Formerleichterung. Da können wir uns das Ganze bald ganz sparen!

Zitat von Mitwisser

Ich bin einigermaßen überrascht, wie leichtfertig das (sicher nicht ohne Grund in § 24 Abs. 6 WEG normierte) 4-Augen-Prinzip über Bord geworfen wird! ...

Als Bevollmächtigter eines Wohnungseigentümers hat der Verwalter auch nicht plötzlich 4 Augen. Dass das 4-Augen-Prinzip außer Kraft gesetzt wird, ist dem Umstand geschuldet, dass eine 1-Mann-Versammlung für zulässig gehalten wird. Wie bereits mehrfach ausgeführt, gehen alle bekannt gewordenen Entscheidungen (und alle einschlägigen Kommentare) davon aus, dass nur anwesende Personen mit ihrer Unterschrift die Übereinstimmung des Protokolls mit dem tatsächlichen Ablauf bestätigen können (siehe die Nachweise im Gutachten des DNoIi im DNotI-Report 6/2018, 41/42:

https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnoti-reports/rep062018-light-pdf.pdf

Wollte man dies anders handhaben, müsste zu einer solchen Versammlung ein Eigentümer hinzugezogen werden. Das hat das OLG Hamm jedoch für unzulässig gehalten. Es führt im Beschluss vom 21.12.2012, 15 W 395/12, aus: „Die Verantwortung für die Vollständigkeit und Richtigkeit des Protokolls übernehmen kann nur derjenige Wohnungseigentümer, der in der Versammlung anwesend war. Die gesetzliche Vorschrift des § 26 Abs. 3 in Verbindung mit § 24 Abs. 6 WEG hat demgegenüber nicht den Zweck die rechtlich unbedenkliche rechtsgeschäftliche Vertretung der Wohnungseigentümer bei der Wahrnehmung ihrer Rechte in der Eigentümerversammlung durch den Wohnungseigentumsverwalter zu beschränken. Darauf liefe indessen die Auffassung des Grundbuchamtes hinaus, wenn mindestens ein Wohnungseigentümer in der Versammlung persönlich erscheinen und das Protokoll unterzeichnen müsste, um so grundbuchverfahrensrechtlich den Nachweis der Verwalterbestellung führen zu können“.

Zitat von Mitwisser

Ich bin einigermaßen überrascht, wie leichtfertig das (sicher nicht ohne Grund in § 24 Abs. 6 WEG normierte) 4-Augen-Prinzip über Bord geworfen wird! Damit erfährt der Nachweis der Verwalterbestellung neben § 26 Abs. 4 WEG eine weitere Formerleichterung. Da können wir uns das Ganze bald ganz sparen!

Das wird nicht von denen über Bord geworfen, die (nur) eine Unterschrift verlangen, sondern von denen, die eine ein-Personen-Versammlung zulassen bzw. die es zulassen, dass der Verwalter (oder der Versammlungsleiter) selbst als Bevollmächtigter von Wohnungseigentümern auftritt.

Laut Protokoll besteht ein Verwaltungsbeirat. Weder der Vorsitzende noch der Stellvertreter waren anwesend. Im Protokoll steht: ..Es werden daher folgende Eigentümer das Protokoll unterschreiben. zwei Namen folgen.

Es liegen die Beglaubigungen der Unterschriften des Verwalters und der zwei genannten Personen vor. Einer davon (B) ist nicht Eigentümer der Einheit. Jedoch A.

Grundsätzlich liegen die erforderlichen Unterschriften für den Fall, dass kein Verwaltungsbeirat bestellt wurde , vor.
Anwesend waren bei Verwaltungsbeiratmitglieder nicht.

Dann müsste dies doch genügen?

Ja, genügt, siehe Demharter, ZWE 2012, 75/77: „Der Umstand, dass eine Niederschrift keine Unterschrift mit der Funktionsbezeichnung „Vorsitzender des Verwaltungsbeirats“ oder „Vertreter des Beiratsvorsitzenden“ enthält, gibt dem Grundbuchamt grundsätzlich keinen Anlass zu Nachforschungen. Es hat vielmehr davon auszugehen, dass entweder überhaupt kein Verwaltungsbeirat bestellt oder weder ein Vorsitzender noch ein Vertreter des Vorsitzenden bestimmt wurde oder keiner von beiden in der Versammlung anwesend war19.

19 Meikel/Hertel, GBO, 10. Aufl., § 29 Rn. 79; Demharter, Rpfleger 2010, 498; Böttcher, Rpfleger 2011, 577 (585).

Ich würde B aber darüber informieren, dass nicht festgestellt werden konnte, dass er als Wohnungseigentümer an dem betreffenden Objekt eingetragen ist. Zum einen, damit sich der Vorgang nicht später wiederholt, zum anderen, weil evtl. vergessen wurde, die Auflassung zu erklären. In einem von mir bearbeiteten Fall war der Unterzeichner lediglich als Vormerkungsberechtigter eingetragen und hat erst nach dem Hinweis festgestellt, dass die Auflassung noch gar nicht erklärt war.

Zitat von Prinz

Ja, genügt, siehe Demharter, ZWE 2012, 75/77: „Der Umstand, dass eine Niederschrift keine Unterschrift mit der Funktionsbezeichnung „Vorsitzender des Verwaltungsbeirats“ oder „Vertreter des Beiratsvorsitzenden“ enthält, gibt dem Grundbuchamt grundsätzlich keinen Anlass zu Nachforschungen. Es hat vielmehr davon auszugehen, dass entweder überhaupt kein Verwaltungsbeirat bestellt oder weder ein Vorsitzender noch ein Vertreter des Vorsitzenden bestimmt wurde oder keiner von beiden in der Versammlung anwesend war19.

19 Meikel/Hertel, GBO, 10. Aufl., § 29 Rn. 79; Demharter, Rpfleger 2010, 498; Böttcher, Rpfleger 2011, 577 (585).

Anders würde ich das aber sehen, wenn sich aus dem Protokoll ergibt, dass der Verwaltungsbeitat in der Versammlung anwesend war, z.B. wenn dieser in einem weiteren TOP der Versammlung entlastet wurde oder selbst entlastet hat.

Zitat von rpfl_nds

... oder selbst entlastet hat.

Natürlich. Allerdings kann sich der Beirat nicht selbst entlasten. Munzig führt dazu im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand 30.09.2022, § 29 RN 141 aus: „Die zu entlastenden Mitglieder des Verwaltungsbeirats haben dabei gem. § 25 Abs. 4 kein Stimmrecht und dürfen auch keine Stimmrechtsvollmachten ausüben (OLG Zweibrücken NJW-RR 2002, 735)“.

Zitat von Prinz

Zitat von rpfl_nds

... oder selbst entlastet hat.

Natürlich. Allerdings kann sich der Beirat nicht selbst entlasten.

Das war von mir missverständlich ausgedrückt. Der Beirat entlastet sich nicht selbst.

Ich habe hier einige größere WEGs, da entlastet der Beirat den Verwalter. Und das ist dann als TOP, an dem ich ersehen kann, dass ein Beirat nicht nur bestellt, sondern auch anwesend ist.

Zitat von Prinz

Ich würde B aber darüber informieren, dass nicht festgestellt werden konnte, dass er als Wohnungseigentümer an dem betreffenden Objekt eingetragen ist. Zum einen, damit sich der Vorgang nicht später wiederholt, zum anderen, weil evtl. vergessen wurde, die Auflassung zu erklären. In einem von mir bearbeiteten Fall war der Unterzeichner lediglich als Vormerkungsberechtigter eingetragen und hat erst nach dem Hinweis festgestellt, dass die Auflassung noch gar nicht erklärt war.

Ein guter Hinweis. Ich durfte mal als Nachtragsliquidator mehrere Aufflassungen nach einer Bauträgerinsolvenz, die etwa 10 Jahre zurücklag, erklären. Die Vormerkungsberechtigten fühlten sich solange wohl, bis sie ihre Wohnung verkaufen wollten.

Zitat von rpfl_nds

Das war von mir missverständlich ausgedrückt. Der Beirat entlastet sich nicht selbst.

Ich habe hier einige größere WEGs, da entlastet der Beirat den Verwalter. Und das ist dann als TOP, an dem ich ersehen kann, dass ein Beirat nicht nur bestellt, sondern auch anwesend ist.

Nee, geht auch nicht. Der Verwalter kann nur von den Wohnungseigentümern und nicht allein vom Beirat entlastet werden. Die Entlastung ist ein Rechtsgeschäft (negatives Schuldanerkenntnis, Verzichtsvertrag) der Gemeinschaft mit dem Verwalter (s. Greiner im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.09.2022, § 26 WEG RNern. 361 ff. mwN)