Grundstücksverkauf durch Betroffene

Ich hätte schon Bauchschmerzen wegen der Geschäftsfähigkeit. Die Betreuung wurde seinerzeit nicht ohne Grund für "alle Angelegenheiten" angeordnet. Vermutlich war die Dame damals schon nicht vollmachtsfähig...Aber letztlich ist der Notar, der die Geschäftsfähigkeit prüft, verantwortlich.

Wie uschi. Erst wenn Notar und/oder GBA ins Grübeln kommen, könnte sich Handlungsbedarf im Betreuungsgericht ergeben. Aber auch da erst, wenn der Betreuer zum Handeln gezwungen ist.
(Natürlich könnte der Betreuer den Notar "vorwarnen" und nicht ggf. ins Messer laufen lassen.)

Also nur der untaugliche Versuch, die Verantwortung auf das Betreuungsgericht abzuwälzen.

Der Betreuer reicht einen Entwurf eines Grundstückkaufvertrages ein. Dieses hätte die Betroffene anteilig geerbt. Die Erbschaft war bekannt, die Verzeichnung des Nachlassvermögens steht noch aus. Wenige Tage später stellt der Notar den Genehmigungsantrag unter Beifügung einer Ausfertigung des KV.

Auf Anfrage, was in Vorbereitung des Kaufvertrages bereits veranlasst wurde, teilt der Betreuer mit, dass die Betroffene zu jeder Zeit und in allen wesentlichen Einzelheiten über den Hausverkauf durch die Mieterbinnen informiert wurde und es ihr Wunsch sei (bzw. alle Beteiligten sich einig seien), das Haus zu den im Kaufvertrag genannten Konditionen zu verkaufen.
Das letzte Sachverständigengutachten stammt aus dem Jahre 2013. Dort wurde festgestellt, dass die Betroffene durchaus Vollmachten erteilen könne und ein freier Wille vorliegt. (Die Betroffene hat eine intellektuelle Minderbegabung mit leichter Intelligenzminderung.)

Kann Sie nicht theoretisch dann, wenn Sie den Sachverhalt laut Aussage des Betreuers so umfassend selbst verstehen und einschätzen kann, selbstständig handeln?
An der Diagnose dürfte sich in den vergangenen Jahren nichts geändert haben, auch wenn das Gutachten bereits sehr alt ist.

Ich tue mich schwer dabei, eine Genehmigung zu erteilen, wenn ich kein Gutachten habe bzw. keinerlei Anhaltspunkte über den Wert, darf auf die Wirtschaftlichkeit des Verkaufs aber nicht abstellen, wenn der Verkauf der Wunsch der Betreuten ist.

Könnte man den Betreuer darauf hinweisen, dass die Betroffene geschäftsfähig ist und ggf. ein neuer KV aufgesetzt werden kann, um das Genehmigungsverfahren zu vermeiden oder ist das nicht möglich, weil ich ja bereits einen Vertrag vorliegen habe, bei dem der Betreuer in Vertretung tätig geworden ist.
Sollte zweite Variante gelten, wie prüfe ich die Genehmigungsfähigkeit eines solch konsequenzenreichen Rechtsgeschäfts in der vorliegenden Konstellation (Wunsch der Betreuten; kein Wertgutachten)?

Ich denke, § 1821 Abs. 1 S.2 BGB im Genehmigungsverfahren zu prüfen und die Genehmigung von der Bejahung der Notwendigkeit der Vertretung abhängig zu machen, geht zu weit. Ob im vorliegenden Fall unnötig vertreten wurde, ist eher eine Frage des § 1862 BGB.

Für die betreuungsgerichtliche Genehmigung dürften nur der § 1821 Abs. 2-4 BGB heranzuziehen sein.

Daher halte ich es für gut vertretbar, den Betroffenen anzuhören und dessen Willen zu ermitteln. Wenn dieser auch weiterhin zu einer freien Willensbildung in der Lage ist und die Genehmigung seinen Wünschen entspricht, würde ich mir schwer tun, die Genehmigung zu versagen. Eine Wunschübergehung ist ja nur unter den Voraussetzungen des § 1821 Abs. 3 BGB möglich.

Wenn man ohnehin an die Wünsche des in der Willensbildung nicht eingeschränkten Betroffenen gebunden ist, stellt sich die Frage nach dem Nutzen eines Gutachtens. Daher halte ich nach der neuen Rechtslage die Erteilung einer Genehmigung ohne Gutachten für denkbar.

Die Erwägungen zum Wohl des Betroffenen haben sich nach der neuen Rechtslage erledigt.

Zum Sachverständigengutachten komme ich eigentlich nur noch bei Betreuten, die zu einer freien Willensbildung nicht mehr in der Lage sind und deren natürlicher Wille nicht ermittelt werden kann. In diesem Fall ist nach § 1821 Abs. 4 BGB auf die mutmaßlichen Wünsche des Betroffenen abzustellen und ich gehe in der Regel (mangels anderweitiger Anhaltspunkte) davon aus, dass der Betroffene die Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen und keinesfalls verschleudern will. Für diese Prüfung benötige ich dann auch weiterhin ein Sachverständigengutachten.

Anhörung und Gutachtenbeauftragung wären jetzt meine Stichworte. Wenn das nicht gewollt ist, sollen die Parteien das Gericht in Ruhe und die Betroffene selbst handeln lassen.

Ok. die neuen Regeln zur unbedingten Wunschbeachtung hatte ich jetzt außer acht gelassen...

Wenn das Gericht für einen geschäftsfähigen Betroffenen einen Betreuer bestellt, dann kann man die Leute nicht hinterher darauf verweisen, der Betroffene solle gefälligst selbst handeln. Es liegt vielmehr in der Natur der Dinge, dass in einem solchen Fall beide Handlungsalternativen zur Verfügung stehen und dass nicht das Gericht darüber zu entscheiden hat, welche Alternative die Beteiligten wählen.

Wenn die Betroffene Miterbin ist - einen Erbnachweis muss es ja geben - dann ist es etwas fernliegend, es würde zu billig verkauft, wenn alle anderen Miterben ebenfalls zu diesem Preis verkaufen. Es erschließt sich mir nicht, weshalb man in einem solchen Fall ein Gutachten erholen soll.

Zitat von Cromwell

Wenn das Gericht für einen geschäftsfähigen Betroffenen einen Betreuer bestellt, dann kann man die Leute nicht hinterher darauf verweisen, der Betroffene solle gefälligst selbst handeln. Es liegt vielmehr in der Natur der Dinge, dass in einem solchen Fall beide Handlungsalternativen zur Verfügung stehen und dass nicht das Gericht darüber zu entscheiden hat, welche Alternative die Beteiligten wählen.

Sehe ich tatsächlich anders. Der Betreuer ist nach § 1821 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, von seiner Vertretungsmacht nach § 1823 nur Gebrauch zu machen, soweit dies erforderlich ist. Für einen Dritten mag das unrelevant sein, da die Vertretungsmacht des Betreuers nach außen unbeschränkt (soweit der Aufgabenkreis reicht) ist; das Betreuungsgericht ist aber nicht irgendein Dritter, sondern eben gerade die Kontrollinstanz für den Betreuer.
Sicherlich hat der Betreuer hierbei erstmal einen breiten Ermessensspielraum wie bei jeder anderen Entscheidung, die er als Betreuer trifft auch. Aber auch das hat auch Grenzen und bei pflichtwidrigen Verhalten hat das Betreuungsgericht einzuschreiten, § 1862 Abs. 3 BGB. Da fände ich schon absurd, wenn man ausgerechnet im Genehmigungsverfahren sagt, dass dem Betreuungsgericht doch bitte die Verpflichtung zum zurückhaltenden Gebrauch der Vertretungsmacht egal sein soll.

In der Praxis lief das bei mir bisher meistens übrigens so ab:
Betreuer stellt Genehmigungsantrag mit dem Hinweis, dass die Handlung auf Wunsch des Betreuten erfolgt; ich frag an, warum Betreuter nicht selbst handelt. Antwort: "Betreuter hat sich um alles gekümmert, bis xyz (sehr gerne Notare) gesagt hat, dass Betreuer handeln soll". Freundlicher Hinweis meinerseits auf § 1821 Abs. 1 S. 2 BGB und dann kam bisher meistens eine Antragsrücknahme und die Mitteilung, dass der Betreute nun doch selbst gehandelt hat.

Bei Grüneberg/Götz § 1821 Rn. 3 klingt das ein wenig anders. Dort ist etwa das Nicht-Selbst-Handeln-Wollen des Betroffenen und die fehlende Akzeptanz des Selbsthandelns seitens Dritter genannt.

In der genannten Kommentierung heißt es auch, dass die "praktische Umsetzung" der gesetzgeberischen Vorstellung abzuwarten sei, was als leiser Hinweis darauf zu verstehen ist, dass die Regelung etwas praxisfern und lebensfremd geraten sein könnte. Wer heute Grundbesitz im Wert von zig-hundertausenden von Euro kauft und weiß, dass für den Veräußerer eine Betreuung angeordnet ist (und dies wird man ihm wohl offenbaren müssen), wird schon aus Gründen der Rechtssicherheit kein Selbsthandeln des Betroffenen akzeptieren, mag diese Einstellung nun begründet sein oder nicht.

Ist die Geschäftsfähigkeit des Betroffenen zumindest zweifelhaft, führt am Betreuerhandeln ohnehin kein Weg vorbei. Und ist sie unzweifelhaft, stellt sich die Frage, weshalb der Betroffene einen Betreuer braucht.

Kann der Betreute die Erklärungen des Betreuers nicht einfach genehmigen?

Zitat von Araya

Kann der Betreute die Erklärungen des Betreuers nicht einfach genehmigen?

Nein, während laufender Betreuung kann das nur das Betreuungsgericht. Außer man deutet das Handeln des Betreuers als die eines Bevollmächtigten um, aber dann hat man wieder das Problem der "Rechtssicherheit".

Zitat von Cromwell

Bei Grüneberg/Götz § 1821 Rn. 3 klingt das ein wenig anders. Dort ist etwa das Nicht-Selbst-Handeln-Wollen des Betroffenen und die fehlende Akzeptanz des Selbsthandelns seitens Dritter genannt.

In der genannten Kommentierung heißt es auch, dass die "praktische Umsetzung" der gesetzgeberischen Vorstellung abzuwarten sei, was als leiser Hinweis darauf zu verstehen ist, dass die Regelung etwas praxisfern und lebensfremd geraten sein könnte. Wer heute Grundbesitz im Wert von zig-hundertausenden von Euro kauft und weiß, dass für den Veräußerer eine Betreuung angeordnet ist (und dies wird man ihm wohl offenbaren müssen), wird schon aus Gründen der Rechtssicherheit kein Selbsthandeln des Betroffenen akzeptieren, mag diese Einstellung nun begründet sein oder nicht.

Ist die Geschäftsfähigkeit des Betroffenen zumindest zweifelhaft, führt am Betreuerhandeln ohnehin kein Weg vorbei. Und ist sie unzweifelhaft, stellt sich die Frage, weshalb der Betroffene einen Betreuer braucht.

Tja, etwas praxisfern oder nicht, die Regelung steht nun mal im Gesetz

Ich hab solche Diskussionen bisher auch nur in Fällen geführt, in denen der Betreute offensichtlich geschäftsfähig ist. Eine Betreuung wurde danach auch schon aufgehoben, weil vom Notar die nette Antwort kam, warum dann überhaupt ne Betreuung besteht und der Richter das zur Anlass einer Prüfung der Notwendigkeit der Betreuung genommen hat

Das Problem ist, dass der Gesetzgeber einen Zweck erreichen möchte, er aber die hierfür zur Verfügung stehenden Mittel schmähen will.

Das funktioniert nicht.

Das kommt davon, wenn sich ein sozialer bzw. sozialpädagogisch geprägter Gedanke am Maßstab des rechtlich Möglichen und des im Rechtsverkehr Sinnhaften messen lassen muss. Diese Diskrepanz durchzieht das gesamte neue Betreuungsrecht und deshalb wird auch vieles davon in der praktischen Umsetzung scheitern. Oder es wird das Gegenteil von dem erreicht, was man erreichen wollte. Für ausreichend Bürokratie ist jedenfalls gesorgt.

Ich pflichte Puqepy bei. Das Ganze im Ausgangsfall hat so den Eindruck, dass bei manchen Betreuungen die Betreuer nur das ausführende Element sind. Also quasi der Privatsekretär des Betreuten. Was eigentlich zur Ablösung der Betreuung durch einen Bevollmächtigten oder auch die Assistenzleistung nach § 78 SGB IX führen müsste.

Im üblichen täglichen Handeln mag es ja (für Dritte) egal sein, ob der Betreute selbst handelt oder sein Betreuer. Abet jedenfalls da, wo das Betreuerhandeln betreuungsgerichtlich zu genehmigen wäre, ist m.E. die Reihenfolge klar zu benennen. Auch wenn Betreuerhandeln den Betreuten auch bei Verstoß gegen § 1821 Abs. 1 Satz 2 BGB den Betreuten nach § 164 BGB bindet, bleibt es doch eine Pflichtwidrigkeit.

Das gilt dann aber auch bei den genehmigungspflichtigen Massengeschäften im Bankbereich. Das Ganze funktioniert also nur, weil es den Banken gleichgültig ist. Oder will man nunmehr wegen "Pflichtwidrigkeit" auch die Genehmigung zu Bankgeschäften verweigern, weil der Betroffene doch auch selbst handeln kann?

Man kann ein Rechtsinstitut reformieren, man kann es aber auch ruinieren. Und diejenigen, die es "reformiert" haben, sind ja der lästigen Pflicht enthoben, mit ihm arbeiten zu müssen.