Gedankenexperiment Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümerin

GBARPfl

Guten Morgen

aufgrund einer anstehenden Aufteilung in Wohnungseigentum und Erwerb eines zugehörigen Gemeinschaftsgrundstücks durch die künftige WEG kam mir folgender Gedanke:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Wohnungen im eigenen Objekt kaufen, was z.B. bei einer Hausmeisterwohnung auch Sinn macht. Was passiert aber, wenn alle Wohnungen irgendwann der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören? Solange Wohnungsgrundbücher existieren, besteht theoretisch auch die Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn sie faktisch keine mehr ist.

Aber wie vertritt sie sich dann nach Ablauf der Verwalterbestellung (denn eine neue Bestellung dürfte nicht möglich sein)?

Wer stellt den Antrag auf Schließung der Wohnungsgrundbücher nach der Vereinigung aller Anteile in einer Hand und wen trage ich dann als Eigentümer ein?

Mir ist klar, dass es sich hier um einen maximal unwahrscheinlichen Fall handelt, deshalb erwarte ich hier auch nur Antworten von denjenigen, die ebenfalls Interesse an solchen Gedankenspielchen haben.

JoansDong

'Doof gefragt: Wiso sollte das überhaupt einen Effekt haben?
Auch sonst, wenn alle Einheiten der WEG einer einzigen Person gehören, verschmelzen die Einheiten nicht wieder zu einem Ganzen (oder?)
-Obwohl es faktisch keine Gemeinschaft ist
Insofern sehe ich eigentlich keine Veranlassung, Grundbücher zu schließen oder sonst Eintragungen vorzunehmen

Das Problem ist, würde ich denken, eher praktischer Natur: Die WEG ist handlungsunfähig und führungslos, weil sie aus sich selbst besteht...

Aber solche Handlungsunfähigkeiten und Führungslosigkeiten lassen sich ja grds. überwinden (und sei es dass zwangsversteigert wird, weil niemand mehr die Grundsteuer bezahlen kann)

Quantum

Ich habe bei der Fragstellung spontan an die Einheits-[GmbH & Co.] KG gedacht... (Okay, da gibt es meist noch den verbleibenden "echten" Kommanditisten...)

tom

Derartige Gedankenspiele werden von den einschlägigen "Vordenkern" schon reichlich durchgespielt. Solange man genug Geld in die Kassen der Eigentümergemeinschaft bringen kann, um die Kaufpreise zu finanzieren, wird das als möglicher "sicherer Hafen" für insbesondere von Maßnahmen nach dem GWG "bedrohtes" Vermögen gesehen. Auf den Verwalter muss man sich halt verlassen können.

Hat natürlich wie immer keiner damit gerechnet, dass das Zulassen von eigentümerlosen und/oder nicht registerrechtlich erfaßten Strukturen im mafiösen Millieu ausgenutzt wird (siehe auch: "Publikums-GbR").

Araya

Wenn ALLES der WEG gehört...ist die WEG leer, ein inhaltsloses Gebilde und kann so mE (!) nicht existieren. Es gibt keine Mitglieder mehr, weder natürliche noch juristische Personen, da diese ja gerade alles veräußert haben. Das könnte man nur dadurch wieder ändern, wenn jemand neues mindestens eine Einheit erwirbt.
Das ist aber nur eine theoretische Frage, da niemand mehr etwas erwerben kann. Es fehlt ja an einem Eigentümer, der veräußern könnte. Eventuell kann man da herrenlose Grundstücke und die dazugehörenden Formalitäten ranziehen.

Alternativ:
Der letzte Eigentümer kann nicht verkaufen bzw. verkauft er an sich selbst, da nur er noch die WEG ist.

Hm, verzwickt…

Prinz

Der Erwerb aller Wohnungseigentumsrechte durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist jedenfalls als Dauerzustand ausgeschlossen, weil kein funktionsfähiges Willensbildungsorgan (Wohnungseigentümerversammlung) mehr vorhanden wäre (siehe Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 9a RN 78 unter Hinweis auf die Parallele zur GmbH: Baumbach/Hueck/Kersting, GmbHG, § 33 Rn. 19). In der Eigentümerversammlung könnte das Stimmrecht nur durch den Verband ausgeübt werden. Nach hM (siehe die Nachweise bei Hügel/Elzer, § 25 WEG RN 26) ruht jedoch das Stimmrecht, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Wohnungseigentümer ist. Eine dauerhafte Abspaltung des Stimmrechts vom Wohnungseigentum ist jedoch unzulässig, weil das Stimmrecht als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden ist (siehe Hügel im BeckOK BGB, Stand 01.02.2022, § 25 WEG RN 5 unter Zitat OLG Köln NZM 1999, 846; M. Müller ZWE 2017, 395; Gottschalg NZM 2005, 88). Die gleiche Situation würde sich ergeben, wenn das Stimmrecht dauerhaft ruhen würde.

GBARPfl

JoansDong

Auch bei der Vereinigung aller Anteile in einer Hand werden die Grundbücher nur auf Antrag geschlossen. Von allein machen wir da gar nichts.

Bei der Versteigerung sehe ich das Problem der Zustellung: an wen stellt man zu, wenn die Verwalterbestellung abgelaufen ist?

Zitat von Araya

Wenn ALLES der WEG gehört...ist die WEG leer, ein inhaltsloses Gebilde und kann so mE (!) nicht existieren. Es gibt keine Mitglieder mehr, weder natürliche noch juristische Personen, da diese ja gerade alles veräußert haben. Das könnte man nur dadurch wieder ändern, wenn jemand neues mindestens eine Einheit erwirbt.
Das ist aber nur eine theoretische Frage, da niemand mehr etwas erwerben kann. Es fehlt ja an einem Eigentümer, der veräußern könnte. Eventuell kann man da herrenlose Grundstücke und die dazugehörenden Formalitäten ranziehen.
Alternativ:
Der letzte Eigentümer kann nicht verkaufen bzw. verkauft er an sich selbst, da nur er noch die WEG ist.
Hm, verzwickt…

So hätte ich das auch gesehen. Schon dass ich ein Mitglied meiner selbst sein kann, erschließt sich mir nicht so ganz...

Aber solange die Grundbücher existieren, existiert formal auch die Gemeinschaft. Und solange ein ermächtigter Verwalter bestellt ist, könnte auch die Gemeinschaft noch als Alleineigentümer wieder Einheiten verkaufen, erst mit Ablauf der Verwalterbestellung wird es schwierig, wie Prinz schon belegt hat.

Vielleicht kommt man über deinen letzten Satz tatsächlich zur Lösung: wäre eine Auflassung des letzten Eigentümers an die Gemeinschaft eine Auflassung an sich selbst?

Vermutlich aber eher nicht, denn wenn der teilende Eigentümer als Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsfähig ist, sobald die Grundbücher existieren und in einer Alleinversammlung einen Verwalter bestellen kann, dann ist es auch der letzte bis zu dem Zeitpunkt, an dem er das Eigentum verliert.

Wir halten fest: jeder bei klarem Verstand lehnt den Vollzug des letzten Eigentumswechsels ab

JoansDong

wahrscheinlich

aber wie gesagt: eigentlich bleibt die WE-Gemeinschaft eine Gemeinschaft , auch wenn alle Teile einer einzigen Person gehören
Dass die Person sie selbst ist, hat sicher zur Folge, dass sie eine inhaltslose Hülle wird, kein funktionsfähiges Willenbildungsorgan vorhanden ist usw.usf.; aber an der Gemeinschaft für sich genommen ändert sich so unmittelbar nix

Man könnte darüber nachdenken, ob in der Veräußerung des letzten Anteils an die Gemeinschaft die Aufgabe des Eigentums gem. §928 BGB gesehen werden muss

Hinsichtlich der Versteigerung: solche Dinge lassen sich ja lösen, bspw. mittels eines Prozesspflegers gem. §57 ZPO

FED

Was habe ich verpaßt? Ist der Verzicht auf Wohnungseigentum inzwischen zulässig geworden? Das hatte der BGH doch abgelehnt.

JoansDong

geht das net?
War noch nie mit einem Verzicht auf Grundstückseigentum konfrontiert; insbesondere betr. WEG nich
weiß nur, dass es das Rechtsinstitut an sich gibt.

Wenn das nicht geht, dann scheidet die Idee aus (es sei denn man wollte für die Sonderspezialkonstellation eine Sonderspezialausnahme konstruieren, aber irgendwann wirds abenteuerlich...)

tom

Zitat von FED

Was habe ich verpaßt? Ist der Verzicht auf Wohnungseigentum inzwischen zulässig geworden? Das hatte der BGH doch abgelehnt.

Zitat von JoansDong

geht das net?
War noch nie mit einem Verzicht auf Grundstückseigentum konfrontiert; insbesondere betr. WEG nich
weiß nur, dass es das Rechtsinstitut an sich gibt.
Wenn das nicht geht, dann scheidet die Idee aus (es sei denn man wollte für die Sonderspezialkonstellation eine Sonderspezialausnahme konstruieren, aber irgendwann wirds abenteuerlich...)

Geht nach BGH nicht: BGH, V ZB 18/07

FED

Genau diese Entscheidung. Ist also nicht über den Haufen geworfen. Ich hatte schon Befürchtungen.:)

GBARPfl

Zitat von JoansDong

geht das net?
War noch nie mit einem Verzicht auf Grundstückseigentum konfrontiert; insbesondere betr. WEG nich
weiß nur, dass es das Rechtsinstitut an sich gibt.
Wenn das nicht geht, dann scheidet die Idee aus (es sei denn man wollte für die Sonderspezialkonstellation eine Sonderspezialausnahme konstruieren, aber irgendwann wirds abenteuerlich...)

Hier gibts momentan nur den umgekehrten Fall: Aneignungsversuche... was mich auf eine Idee bringt:

Wenn alle Anteile in einer Hand sind, kann man die Wohnungsgrundbücher auf Antrag schließen. Mangels Antragsteller mach ich das dann von Amts wegen und trage das Grundstück als herrenlos ein, woraufhin ich es mir dann aneigne.

Muss nur vorher noch den Fiskus loswerden

Kai · Vieles bleibt ein Geheimnis. (LG Hamburg, Beschluss vom 15.10.2014, 328 T 72/14)

Zitat von GBARPfl

Muss nur vorher noch den Fiskus loswerden

Und vermutlich die Personen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet haben.

tom

Zitat von Kai

Zitat von GBARPfl

Muss nur vorher noch den Fiskus loswerden

Und vermutlich die Personen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet haben.

Die sind in dem Gedankenspiel ja nicht mehr da. Der letzte Wohnungseigentümer verkauft seine Wohnung an die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Schon sin'se alle fort...

Kai · Vieles bleibt ein Geheimnis. (LG Hamburg, Beschluss vom 15.10.2014, 328 T 72/14)

Zitat von tom

Die sind in dem Gedankenspiel ja nicht mehr da.

Sie sind aber noch lebend und haben möglicherweise etwas dagegen, wenn GBARPfl sich das Grundstück aneignen wollte.

tom

Zitat von Kai

Zitat von tom

Die sind in dem Gedankenspiel ja nicht mehr da.

Sie sind aber noch lebend und haben möglicherweise etwas dagegen, wenn GBARPfl sich das Grundstück aneignen wollte.

Sie haben verkauft und aufgelassen. Das eigentliche Problem dürfte der Fiskus und ggf. auch das StGB sein

GBARPfl

Zitat von tom

Zitat von Kai

Zitat von tom

Die sind in dem Gedankenspiel ja nicht mehr da.

Sie sind aber noch lebend und haben möglicherweise etwas dagegen, wenn GBARPfl sich das Grundstück aneignen wollte.

Sie haben verkauft und aufgelassen. Das eigentliche Problem dürfte der Fiskus und ggf. auch das StGB sein

Jaaaa, ich habe auch so das dumpfe Gefühl, dass diese beiden ein kleines, aber nicht unerhebliches Problem darstellen könnten

Gedankenexperiment Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümerin

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