Luftwärmepumpe

Wo genau siehst du das Problem?

Sicher, dass die tatsächliche Wärmepumpe dort steht und nicht nur die Außeneinheit (Zubehör), also diese eckige Kästen mit den Rotorblättern, die man oft in Neubaugebieten sieht? Die Wärmepumpe als Heizungsanlage dürfte nicht draußen stehen dürfen, gibt es keinen frei zugänglichen Technik- oder Heizungsraum?

Der Technikraum muss nach meiner Einschätzung über Gemeinschaftseigentum erreichbar sein. Die Dienstbarkeit hilt dabei nicht weiter.

Sehe ich auch so.

Wenn sich die beiden Luftwärmepumpen selbst im Technikraum befinden und dieser Technikraum im Gemeinschaftseigentum stehen soll, dann reicht es nicht aus, dass die Erreichbarkeit des Technikraums durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert wird, denn dann ist auch der einzige Zugang zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Die entsprechenden Zugangsflächen sind demzufolge nicht sondereigentumsfähig (siehe das Gutachten des DNotI vom 27.11.2018, Abruf-Nr. 162120

Details - DNotI

mwN.

Das DNotI führt zu einem Heizraum aus: „Anerkannte Ausnahmen von diesem Grundsatz sind die Zugangsmöglichkeit von jedem Sondereigentum aus, ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum für die Einheiten, denen ein Sondernutzungsrecht an dem Raum zusteht, oder die Tatsache, dass der Raum nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dient.

Keine dieser anerkannten Ausnahmen liegt hier vor. Der Raum der Heizungsanlage dient insbesondere auch dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer, sodass auch die letztgenannte Ausnahme hier nicht eingreift. Angesichts dessen, dass für eine Heizungsanlage ständige Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsmaßnahmen möglich sein müssen (BGH DNotZ 1992, 224, 225), muss auch die einzige Zugangsmöglichkeit zu einer Heizung im Gemeinschaftseigentum stehen“.

Zu den Ausnahmen bei einer 2-er-Gemeinschaft siehe hier:

Thema

Spitzboden

Hallo Zusammen!

Ich sitze gerade über einer Teilungserklärung und habe ein Problem mit den Plänen.

Laut Plan gibt es ein Garagengebäude. Grundrissplan vom "Erdgeschoss" liegt mir vor. Im Schnitt sieht man allerdings einen Spitzboden, der rein von der Höhe her durchaus nutzbar wäre. Ein Zugang ist weder im Grundriss EG noch in der Ansicht sichtbar.

Nun meine Frage: Brauche ich ausdrücklich eine Erklärung, dass der Spitzboden nicht zugänglich ist oder reicht es, dass kein Zugang sichtbar ist…

Pinguin

18. Februar 2008 um 16:33

Eine 2-er-Gemeinschaft liegt aber nicht vor.

Ansonsten siehe auch den hier

genannten Beschluss des OLG München vom 25.05.2020, 34 Wx 263/18 Kost

OLG München, Beschluss v. 25.05.2020 – 34 Wx 263/18 Kost - Bürgerservice

Rz. 22: „Da die Eigentümer zu den Elektrozählern immerwährenden grundsätzlichen Zugang haben müssen, dient der Raum, in dem Hausanschluss und Elektrozähler angebracht sind, demselben Zweck wie die Anlage selbst und kann daher nicht im Sondereigentum stehen“ sowie den Beschluss des OLG Frankfurt 20. Zivilsenat vom 10.05.2022, 20 W 292/20

Bürgerservice Hessenrecht

Das OLG Ffm führt dazu aus: „Allerdings ist das Grundbuchamt zu Recht davon ausgegangen, dass dann grundsätzlich auch die einzigen Zugänge zu den gemeinschaftlichen Räumen ebenfalls im Gemeinschaftseigentum stehen müssen, es sei denn, sie dienten nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Eigentümer (BGH NJW 1991, 2909; Schleswig-Holsteinisches OLG ZMR 2006, 886; Hanseatisches OLG Bremen ZMR 2016, 716; OLG Dresden FGPrax 2017, 151; BayObLG DNotZ 1992, 490)…. Soweit die Beschwerde auf Regelungen der Gemeinschaftsordnung und die zur Eintragung beantragte Grunddienstbarkeit abstellt, ändert dies an der auf den genannten Gründen beruhenden fehlenden Eintragungsfähigkeit nichts. … Im Übrigen führen die genannten Gestaltungsformen auch zu Schwierigkeiten; namentlich können Grunddienstbarkeiten als rangabhängige Belastung erlöschen, so dass sie den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer an Anlagen, Einrichtungen, Flächen und Räumen nicht im Sinne des mit § 5 Abs. 2 WEG verfolgten Zwecks absolut gewährleisten können. Das Gesetz wollte angesichts der Missstände früheren Stockwerkeigentums klare Rechtsverhältnisse schaffen. Diesem Zweck würde ein Zusammentreffen von Sondereigentum und Gemeinnutzungsrecht widersprechen (so bereits BGH NJW 1991, 2909 m. w. N.; ablehnend wohl auch Hügel/Elzer, a.a.O., § 5 Rz. 35 m. w. N.; Staudinger/Rapp, a.a.O., § 5 WEG Rz. 27b). …“

Also ist der Zugangsbereich zum Technikraum von der Darstellung der Sondereigentumsfläche am Garten Nr. 1 auszusparen, was nach § 3 Abs. 3 Hs. 2 WEG voraussetzt, dass der Gegenstand des Gemeinschaftseigentums und der Gegenstand des Sondereigentums durch Maßangaben bestimmt wird („Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.“); zu Stellplatzen siehe Gutachten des DNotI im DNotI-Report 20/2022, 158

https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnoti-reports/rep202022_light.pdf

Wenn die Luftwärmepumpe im Technikraum zum Gemeinschaftseigentum gehören soll (mE muss sie das nicht, weil die Heizung wohl auch ohne sie funktionieren würde), dann muss dies wohl auch für die in den Gärten 1 und 3 befindlichen Außengeräte gelten, weil ohne diese Teile die Luftwärmepumpe im Technikraum nicht funktionstüchtig sein dürfte. Auch dürften Luftwärmepumpe und Außenteile mit einem speziellen Leitungssystems verbunden sein. Beides zusammen dürfte dann dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sein. Wie sonst auch, muss dann aber das Gemeinschaftseigentum von allen (vier) Wohnungseigentümern ungestört erreichbar sein. Grunddienstbarkeiten jeweils nur zugunsten eines der Wohnungseigentümer reichen dann nicht aus.