Nacherhebung § 20 GNotKG

Wer sagt das der damalige Kaufpreis nicht der damalige Verkehrswert war? Vielleicht hat sich der Verkehrswert nun aus guten Grund erhöht.

Im Antragsverfahren nach § 13 ff. GBO ist für die Wertberechnung der Zeitpunkt der jeweiligen den Verfahrensgegenstand betreffenden ersten Antragstellung maßgebend (§ 59 Satz 1 GNotKG).

Änderungen des Geschäftswerts zwischen der Antragstellung und der Erledigung des Verfahrens bleiben grundsätzlich unberücksichtigt, unabhängig davon, ob der Wert steigt oder fällt (Soutier im BeckOK Kostenrecht, Dörndorfer/Wendtland/Gerlach/Diehn, Stand 01.10.2022, § 59 GNotKG RN 5). Das gilt dann grundsätzlich auch für Änderungen nach der Antragserledigung.

Sind allerdings Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass der Kaufpreis eines Grundstückes im Zeitpunkt der Gebührenfälligkeit nicht annähernd so hoch ist, wie der Grundstückswert nach § 46 GNotKG, so ist der Wert nach § 46 GNotKG zu ermitteln und als Geschäftswert zugrunde zu legen. Solche Anhaltspunkte können sich etwa aus einer Weiterveräußerung alsbald nach Durchführung des ersten Geschäftes ergeben (Fackelmann im Korintenberg, GNotKG, 22. Auflage 2022, § 59 RN 38 mwN). Daher kann auch unter Geltung des GNotKG bei einem alsbaldigen Weiterverkauf der hierbei erzielte Erlös, nicht der merklich niedrigere ursprüngliche Kaufpreis, den für die Bewertung maßgeblichen Verkehrswert der Immobilie bilden (OLG München, Beschluss vom 01.09.2014 - 34 Wx 358/14 Kost = BeckRS 2014, 20765). Zum früheren § 20 KostO führt das OLG München im Beschluss vom 13.03.2015 – 34 Wx 232/13 = NJOZ 2015, 1287 im Leitsatz 2 aus: „Voraussetzung ist aber, dass sich aus dem späteren Geschäft tatsächlich ein schon früher vorhandener höherer Wert ergibt. Lässt sich der höhere Wert aus dem späteren Geschäft aber nicht sicher ableiten, hat es bei der Regel des § 20 KostO zu verbleiben“

Die Zugrundlegung eines höheren Wertes setzt daher z.B. voraus, dass am Kaufobjekt vor der Weiterveräußerung keine wertsteigernde Maßnahmen erfolgt sind.

Sehe ich auch so, dass sich der Verkehrswert durchaus innerhalb von 10 Monaten durch entsprechende Maßnahmen so deutlich erhöht haben könnte.

In diesen Fällen frage ich beim Notar an. Kommt eine plausible Erklärung (ggf. auch seitens der Parteien), belasse ich es dabei, sonst erhebe ich nach. Kommt aber selten vor.

Bei der Nacherhebung setze ich dann die Gebührten nach dem derzeitigen Wert an und ziehe die aus der ersten KR gezahlten bzw. zum Soll gestellten Werte als gezahlten Vorschuss ab.

Vor der Nacherhebung ist der Kostenschuldner auf jeden Fall zu hören. Ihm muss Gelegenheit gegeben den Wertunterschied schlüssig darzulegen oder gar glaubhaft zu machen (z.B. wegen umfangreicher Sanierung etc.).

Bei derartigen Wertsprüngen binnen kürzester Zeit habe ich aber auch immer eine Nacherhebung geprüft.

Ehrlicherweise setze ich in solchen Fällen als Kostenbeamter sogleich die Nacherhebung an, sofern in der Beurkundung nicht etwas auf Wertsteigerung innerhalb der beiden Kaufverträge schließen lässt und damit offenkundig wäre. Dafür hat m.E. der Kostenschuldner den entsprechenden Rechtsbehelf mit entsprechendem Vortrag, wenn er mit er mit der Nacherhebung nicht einverstanden ist und ich den noch offen stehenden Verwaltungsweg der Abhilfe über die mögliche Anhörung der Bezirksrevision nach § 36 KostVfg.

Zum Prozedere: § 29 KostVfg, neuer Kostenansatz unter Einbeziehung der bereits gezahlten Kosten aus dem alten Kostenansatz und Erstellung einer neuen KR mit den noch offenen Nachforderungsbetrag, Vermerk auf den ursprünglich nun geänderten Kostenansatz wegen Kostennacherhebung nach § 20 GNotKG.

Ich mache es genau wie Sersch und erhebe sogleich nach.

In angesagten Wohngebieten findet ein regelrechter Immobilienhandel statt, da liegen zwischen Kauf und Verkauf oft nur ein paar Wochen. Die meisten Kostenschuldner sind einsichtig.