Löschung Dienstbarkeit: WEG-Verwalter oder Eigentümer anzuhören

Wenn die Bewilligung des WEG-Verwalters zur Eintragung der Inhaltsänderung einer Dienstbarkeit nicht ausreicht, weil der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 9b Abs. 1 WEG zwar die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht aber die Wohnungseigentümer selbst vertritt und für die Eintragung oder Änderung einer Dienstbarkeit daher die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich ist (OLG Karlsruhe 14. Zivilsenat, Beschluss vom 11.01.2023, 14 W 59/22 (Wx) = juris und BeckRS 2022, 39631), dann nützt Dir mE auch die Anhörung des Verwalters zur Löschung der Dienstbarkeit nichts, weil er die von der Löschung betroffenen Wohnungseigentümer eben nicht vertritt.

Zitat von Gandalf

...

Zu Beachten ist hier auch noch, dass es lediglich eine Anhörung ist und es nicht um eine Bewilligung geht. Egal, welche Reaktion kommt, muss ich die Grunddienstbarkeit löschen....

Vielleicht lässt sich aus § 9a Absatz 2 WEG die Zuständigkeit des Verwalters herleiten.

Danach übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern; sie nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

Die Dienstbarkeit belastete ursprünglich das gemeinschaftliche Grundstück. Da sie an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht bestehen kann, sind von ihrer Löschung alle Wohnungseigentümer betroffen.

Ich könnte mir daher vorstellen, dass die Anhörung zu der von Amts wegen vorzunehmenden Löschung auf den noch belasteten Miteigentumsanteilen eine Angelegenheit ist, die eine einheitliche Rechtsverfolgung bzw. Pflichtenwahrnehmung erfordert. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht liegt nach der Darstellung bei Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 9a RN 103 vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer als Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erfordert.

Allerdings geht Greiner im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.12.2022, § 9b WEG RN 3 davon aus, dass es für die mangelnde Zuständigkeit des Verwalters nicht darauf ankomme, ob sich die fraglichen Erklärungen oder Verwaltungsakte auf das (ganze) Grundstück bzw. auf die Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Grundstückseigentümer bezögen oder nicht.

Ich würde den Verwalter anhören und gut ist:

Für die gem GG Art 103 Abs 1 gebotene Möglichkeit der Stellungnahme für den Beteiligten eines gerichtlichen Verfahrens genügt es regelmäßig, wenn das Gericht den Bevollmächtigten hinreichend informiert, sofern der Beteiligte nach dem einschlägigen Verfahrensrecht in zulässiger Weise durch diesen vertreten wird.

BVerfG, Beschluss vom 29. November 1989 – 1 BvR 1011/88 –, BVerfGE 81, 123-131 Rpfleger 1990, 155

Zitat von Petrosilius Zwackelmann

I... sofern der Beteiligte nach dem einschlägigen Verfahrensrecht in zulässiger Weise durch diesen vertreten wird.

BVerfG, Beschluss vom 29. November 1989 – 1 BvR 1011/88 –, BVerfGE 81, 123-131 Rpfleger 1990, 155

Das ist ja gerade das Problem. Der Verwalter kann die Wohnungseigentümer anhand des gesetzlichen Vertretungsrechts nach § 9b WEG weder bei der Bewilligung zur Eintragung einer Grunddienstbarkeit (OLG München, Beschluss vom 5.8.22 Az: 34 Wx 301/22), noch bei deren Inhaltsänderung (OLG Karlsruhe 14. Zivilsenat, Beschluss vom 11.01.2023, 14 W 59/22 (Wx)) vertreten. Warum sollte er sie dann bei der Frage der Löschung vertreten können? Von der Löschung der Dienstbarkeit betroffen ist nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern es sind dies die Bruchteilseigentümer, die das Recht ggf. neu bestellen müssten. Wie das OLG München ausführt, ist die Vertretung der Bruchteilseigentümer durch den Verwalter seit der WEG-Reform im WEG nicht mehr vorgesehen.

Zitat von Gandalf

Berechtigt sind die Eigentümer zweier Grundstücke, dies sind beides 2 große WEGs.

Zitat von Prinz

Die Dienstbarkeit belastete ursprünglich das gemeinschaftliche Grundstück. Da sie an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht bestehen kann, sind von ihrer Löschung alle Wohnungseigentümer betroffen.

Sind sich alle bewusst, dass Gandalf nach der Anhörung der WEG des herrschenden Grundstücks fragt, Prinz aber vom belasteten Grundstück spricht, wo die Löschung erfolgen soll?

Ich habe gerade ein ähnliches Problem, mit dem ich mich dranhänge:

Das dienende Grundstück wird geteilt. 4 von 5 der entstehenden Flurstücke liegen außerhalb des Ausübungsbereichs der Dienstbarkeit.

Ein Herrschvermerk ist eingetragen.

Herrschendes Grundstück ist eine WEG.

Anhörung der WEG ist nicht entbehrlich, oder?

Gibt es vielleicht einen Mustertext?

Zitat von online

Zitat von Gandalf

Sind sich alle bewusst, dass Gandalf nach der Anhörung der WEG des herrschenden Grundstücks fragt, Prinz aber vom belasteten Grundstück spricht, wo die Löschung erfolgen soll?..

Bei der WEG des herrschenden Grundstücks ist die Situation nicht anders. Zwar kann der Verband der Wohnungseigentümer auch Rechte erwerben, die Dienstbarkeit gehört jedoch ansonsten nicht zum Verbandsvermögen, sondern steht den Bruchteilseigentümern zu (siehe dazu die Anmerkungen von Wilsch, FGPrax 2021, 203/204 ff und von Rapp, DNotZ 2022, 623/625 ff., und von Wobst in der ZWE 2022, 43/45, jeweils zum Beschluss des OLG Nürnberg vom 12.07.2021, 15 W 2283/21). Am deutlichsten bringt die Situation Meier in seiner Anmerkung zur in der MittBayNot 2/2022, 147/149

https://www.notare.bayern.de/f…ittBayNot_Heft_2_2022.pdf

zum Ausdruck, indem er ausführt: „Bei der Löschung einer zugunsten des aufgeteilten Grundstücks eingetragenen Dienstbarkeit hat der Verwalter hierzu ebenfalls keine Kompetenz, da dies gleichermaßen nicht unter § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG fällt. Zwar kann eine solche Dienstbarkeit nur einheitlich gelöscht werden, weil die Löschung an einem einzigen Miteigentumsanteil zum Untergang der Dienstbarkeit insgesamt führen würde, dies genügt allerdings für die Anwendung von § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG nicht. ... In der Konsequenz bedarf es ebenfalls der Mitwirkung sämtlicher Eigentümer.21“