Treuhänder genehmigt nur KV mit enthaltener Belastungsvollmacht, Eintragung der GS ohne Genehmigung?

Vonnig

Hallo, es liegt mir ein Kaufvertrag vor und eine Grundschuldbestellung. Eine AV und GS sollen eingetragen werden. In Abt. II ist eine Verfügungsbeschränkung eingetragen, dass über das Grundstück nur mit Zustimmung des Treuhänders verfügt werden darf. Ich habe lediglich die Genehmigungserklärung des Treuhänders für den KV vorgelegt bekommen, bin aber der Ansicht, der Treuhänder hätte auch die Urkunde zur Grundschuldbestellung genehmigen müssen. Dies kommt mir zumindest bei betreuungsgerichtlichen Genehmigungen bekannt vor, dass eben nicht die Genehmigung des KV und damit der Belastungsvollmacht im KV ausreicht, da dass BGB die Genehmigung einer Vollmacht nicht kennt.

In der Belastungsvollmacht steht zwar drin, dass der Käufer für seine Kaufpreisfinanzierung in beliebiger Höhe belasten darf, aber reicht mir das jetzt tatsächlich aus oder muss der Treuhänder auch hier die Genehmigung der Grundschuldbestellungsurkunde nachreichen. Bin leider noch nicht fündig geworden, um meine Beanstandung zu belegen oder mich vom Gegenteil überzeugen zu lassen.

Hat jemand solch einen Fall schon gehabt?

Danke schön!

thorsten

Die Belastung des Grundstücks ist eine eigenständige Verfügung und bedarf daher auch der eigenständigen Genehmigung, die Genehmigung des Kaufvertrages (nebst der darin enthaltenen Belastungsvollmacht) reicht daher m.E. zur Eintragung der GS nicht aus!

Vonnig

Genau das habe ich dem Notar auch mitgeteilt, der aber anderer Meinung ist. Da gibt es keine Fundstelle oder ist jemandem eine bekannt?

FED

Dafür braucht man meiner Meinung nach wegen des klaren Wortlauts von § 129 I VAG auch keine Fundstelle. JEDE (einzelne) Verfügung bedarf der Zustimmung des Treuhänders. Die Erteilung einer Belastungsvollmacht ist keine Verfügung, erst die Ausnutzung ist eine. Diese ist dann aber eben wieder zustimmungspflichtig.

Vonnig

Der Notar führt weiter aus, dass im Kaufvertrag eindeutig drin steht, dass der Käufer das Objekt belasten darf in beliebiger Höhe. Die Belastungsvollmacht wird ihm erteilt. In der Genehmigungserklärung bestätigt der Treuhänder auch die enthaltenen Vollmachten. Außerdem stellt der Notar zur Diskussion, ob ich, wenn der Treuhänder beim KV mitgewirkt hätte und dort seine Zustimmung zum KV erteilt einschließlich der Erklärung, dass der Käufer belasten darf und bevollmächtigt wird, auch die Genehmigung verlangt hätte.

Er sagt, den Treuhänder interessiert das nicht, in welcher Höhe genau jetzt belastet wird. Er hat durch Genehmigung des KV bereits erklärt, dass der Käufer in beliebiger Höhe belasten darf. Ich bin tatsächlich verunsichert, ob der Treuhänder nicht tatsächlich durch die Genehmigung der Belastung in beliebiger Höhe alles Notwendige getan hat und ich keine gesonderte Genehmigung benötige für die Grundschuldbestellung.

FED

Was den Treuhänder interessiert und was nicht, interessiert nun wieder mich nicht. Ich bleibe bei meiner Meinung (und ließe ggf. dem OLG die Möglichkeit, mich mit seiner Weisheit zu bescheinen).

Katzenfisch

Ich bin gleicher Meinung wie FED und verweise mal auf OLG Frankfurt Beschluss vom 16.06.2011 - 20 W 251/11 -.

In dieser Sache geht es zwar um KV und GS in einem Betreuungsverfahren, dass Ergebnis trifft aber auch für die Fragestellung zu.

Vonnig

Vielen Dank für die Meinungen, habe jetzt nochmal alles schriftlich übermittelt, RM-Belehrung steht drunter. Abwarten!

45

Zur etwas abweichenden Ansicht bei der Genehmigung des vollmachtlosen Handelns: DNotI-Report 7/2016, 51

Leztlich aber auch nur eine Tendenz und nichts Verbindliches.

Prinz

Zitat von Vonnig

Der Notar führt weiter aus, dass im Kaufvertrag eindeutig drin steht, dass der Käufer das Objekt belasten darf in beliebiger Höhe. ....Er sagt, den Treuhänder interessiert das nicht, in welcher Höhe genau jetzt belastet wird. Er hat durch Genehmigung des KV bereits erklärt, dass der Käufer in beliebiger Höhe belasten darf. ....

Die in Abt. II eingetragene Verfügungsbeschränkung lautet vermutlich so, wie sie in Ziffer 3.5.4.2.2 des Rundschreibens der BaFin vom Nr. 03/2016 vom 25.05.2016

Rundschreiben 03/2016 (VA) - Treuhänder zur Überwachung des Sicherungsvermögens

www.bafin.de

vorgesehen ist.

Wie die BaFin dort ausführt, ist bei Verfügungen über im Inland belegene Grundstücke, Buchhypotheken und Buchgrundschulden durch § 29 GBO bereits gesetzlich gewährleistet, dass die Zustimmung des Treuhänders nur vor der Verfügung in der vorgeschriebenen Form erteilt werden kann. Daher seien im Wortlaut des Sperrvermerks die Worte "vorheriger schriftlicher" vor "Zustimmung des ... Treuhänders" entbehrlich.

Also wird eingetragen sein:

"Über dieses Grundstück kann nur mit Zustimmung des entsprechend § 128 Absatz 1 VAG bestellten Treuhänders oder seines Stellvertreters verfügt werden."

Und die Verfügung ist -wie die Vorredner bereits ausgeführt haben- die Bestellung des Grundpfandrechts, und nicht die Erteilung der Belastungsvollmacht dazu.

Das ergibt sich bereits aus dem in Ziffer 3.5.2 genannten Zweck der Sicherstellung. Danach soll der Treuhänder durch die Sicherstellung des Sicherungsvermögens in die Lage versetzt werden, den Abgang von Sicherungsvermögenswerten zu verhindern, wenn das Sicherungsvermögen-Soll nicht voll bedeckt oder eine Unterdeckung zu befürchten ist. Verlassen Sicherungsvermögenswerte ohne Mitwirkung des Treuhänders das Sicherungsvermögen – z. B. durch planmäßige Darlehenstilgungen –, so soll der Treuhänder die Verfügung über die gegebenenfalls noch unter Mitverschluss stehenden Sicherungsvermögensbestände, also die Herausgabe der über diese Sicherungsvermögenswerte ausgestellten Urkunden – z. B. Hypotheken-, Grundschuldbriefe, Schuldscheine – erforderlichenfalls mit der Maßgabe verbinden, eine eventuell eintretende Unterdeckung zu beseitigen.

Das setzt voraus, dass er von der Höhe der im Grundbuch eingetragenen Belastung Kenntnis bzw. eben dieser Belastung zugestimmt hat.

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