Ehegatten veräußern ihr Wohnungseigentum. Bei dem notariellen Kaufvertrag, der auch die Auflassung enthält, fehlt nach dem Satz "Vorgelesen, genehmigt, bla bla..." die Unterschrift der Ehefrau; der Ehemann, Käufer und Notar haben unterschrieben. Allerdings enthält der Vertrag auch eine Anlage (Inventarliste), die von allen, also auch von der Frau unterschrieben ist.
Die fehlende Unterschrift hatte ich bemängelt. Nun legt mir das Notariat ein Gutachten des Deutschen Notarinstitutes vor, das unterschiedliche Ansichten aufzeigt. Winkler z.B. hält wohl die Unterschrift des Notars auf der Anlage für ausreichend, da Urkunde und Anlage eine Einheit bilden. Gleiches müsste für die Unterschrift eines Beteiligten auch gelten (sagt er und das DNotI). Nach anderer Meinung (Jansen) genügt das nicht.
Rechtsprechung hierzu habe ich keine gefunden; es gibt nur Beschlüsse oder Urteile, die sich mit der gänzlich fehlenden Unterschrift befassen.
Ich persönlich möchte es immer noch nicht akzeptieren, wollte aber mal eure Meinung hören. Hatte jemand so etwas Ähnliches schon einmal? Zu welcher Auffassung tendiert ihr?
Viele Grüße aus dem verschneiten Oberbayern
Sandy
Fehlende Unterschrift eines Beteiligten bei Auflassung
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Aus dem Bauch heraus:
- Die Inventarliste ist nicht die Urkunde. Inventar sind wohl die mitverkauften beweglichen Sachen. Die können ja theoretisch ein anderes Schicksal nehmen als das Grundstück. Zudem ist die Inventarliste ein minus gegenüber der Urkunde.
- Wenn Du jetzt mehrere Meinungen vor Dir liegen hast, kannst Du Dich eigentlich für eine davon entscheiden; Begründungen dürften sie ja schon bieten.
- Das Ganze schreit ohnehin nach einem Beschluss der Beschwerdekammer.
Fazit: Ich würde auf der Unterschrift bestehen - was hier wohl Nachgenehmigung bedeutet - bzw. die Beschwerde "riskieren". -
Die Unterschrift unter der Inventarliste, die als Anlage zur Urkunde genommen wurde, ist unbeachtlich, da damit die Urkunde nicht unterschrieben ist. Häufig werden solche Anlagen bereits vor Beurkundung erstellt und unterschrieben und dann vom Notar mit der UR verbunden. Somit kann eine derartige Unterschrift nicht die Unterschrift auf der Urkunde selbst ersetzen.
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Ich schließe mich meinen Vorrednern - allerdings auch nur aus dem Bauch heraus - an. Das stärkste Argument drfte sein, dass die Anlage nicht die Urkunde ist.
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hier muss ich den vorpostern widersprechen, denn die anlage ist gem. § 9 BeurkG eindeutig teil der urkunde:
"Erklärungen in einem Schriftstück, auf das in der Niederschrift verwiesen und das dieser beigefügt wird, gelten als in der Niederschrift selbst enthalten."
das ändert allerdings nichts daran, dass die urkunde nicht unterschrieben ist.
eine unterschrift an irgendeiner stelle der urkunde könnte m. E. nur die funktion einer "unter" - schrift der urkunde insgesamt erfüllen, wenn sie den text auch räumlich abschließt, also z. b. auf der letzten urkundsanlage unten sich befindet. anderenfalls, also irgendwo im urkundstext, fehlt m. E. der charakter einer den text abschließenden und billigenden unterschrift.
hält man wg. fehlender unterschrift den nachweis der gleichzeitigen anwesenheit (§ 929 BGB) nicht für erbracht, dürfte übrigens auch eine nachgenehmigung ausscheiden. denn wessen WE sollte denn damit genehmigt werden, wenn nicht belegt ist, dass beide da waren? -
Danke euch allen für die Antworten. Obwohl meine Entscheidung eigentlich schon feststand, bin ich doch froh, dass ihr alle der gleichen Meinung seid!
Zu dem Beitrag von oL noch kurz: Eine Genehmigung scheidet schon aus dem Grund aus, dass man nur etwas "genehmigen" kann, das ein Vertreter ohne entsprechende Vollmacht vorgenommen hat. Die Verkäuferin war ja aber da.
Es gibt wohl die Möglichkeit, dass die Unterschrift nachgeholt wird; das ist jedoch nur bei dem beurkundenen Notar möglich. Da die gute Dame aber irgendwo ganz weit weg wohnt, wird wohl eine neue Urkunde erstellt werden müssen. Das Notariat will auch gar nicht mit mir deshalb streiten; es hatte nur gehofft, dass ich vielleicht die Unterschrift auf der Anlage aufgrund der vorgelegten Argumentation akzeptiere. Tu ich aber nicht!
Viele Grüße und herzlichen Dank!
Sandy -
Die Auflassung dürfte zumindest sachenrechtlich wirksam erklärt worden sein. § 925 BGB verlangt die Erklärung der Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit der Beteiligten.
Dies dürfte hier der Fall sein. Die Anlage zur Urkunde enthält die maßgebliche Unterschrift. Die Meinung, dass vielfach dem Notar Anlagen vorgelegt werden, die bereits die Unterschrift enthalten, ist nach meinen Erfahrungen nicht zutreffend.
Zu prüfen ist, wo sich auf der Anlage die Unterschrift befindet. Sollte diese sich am Ende der Anlage befinden, kann man tatsächlich zu dem Ergebnis kommen, dass die Auflassung rechtswirksam erklärt worden ist.
Etwas anderes gilt für den Fall, dass "irgendwo auf der Anlage" sich die Unterschrift befindet. Dann fehlt es an den Formalvoraussetzungen, da die Unterschrift die Urkunde nicht abschließt.
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Gratulation zur Standhaftigkeit, Sandy! Ich würde es ebenso gehandhabt haben.
Wenn die Urkunde mit dem obligatorischen Satz: "Vorgelesen, genehmigt UND UNTERSCHRIEBEN" endet und eine der Unterschriften fehlt ist die Urkunde m.E. nicht vollständig. Entweder hat einer nicht unterschrieben, dann ist dies nachzuholen und dem Grundbuchamt eine neue Ausf./begl. Abschrift vorzulegen oder aber es wurde falsch beurkundet!
Die "Inventarlistenunterschrift" hätte auch ich nicht akzeptiert.
Gruß
HuBo
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