Nichtigkeit eines Vertrages: Wie geht das GBA damit um?

  • Bezugnehmend auf das Thema Kosten bei nichtiger Übertragung auf BGB-Gesellschaft mit dem Sachverhalt

    A ist 2000 Eigentümer eines Grundstücks

    Durch Vertrag von 2001 werden A und B Eigentümer in BGB-Gesellschaft.

    2005 wird ein Aufhebungsvertrag zwischen A und B bzgl. des Vertrages von 2001 geschlossen. B habe die damaligen Erklärungen angefochten und A habe die Anfechtung akzeptiert. Es wird die Berichtigung dahingehend beantragt, dass A wieder Alleineigentümer wird und vorsorglich auch eine Auflassung erklärt.

    die Frage, wie mit der Nichtigkeit eines Vertrages umzugehen ist. Obigen Fall habe ich so gelöst, dass ich aufgrund der vorsorglich erklärten Auflassung eingetragen habe. Argument: Wie soll ich prüfen, ob die Anfechtung der Erklärungen (=Nichtigkeit) eine materielle Grundlage haben? Mehr als die Behauptung der Beteiligten habe ich ja nicht.

    Andererseits dürfte die tatsächlich wirksam zustande gekommene Nichtigkeit ex tunc, also von Beginn an wirken, so dass die BGB-Gesellschaft nie Eigentümerin des Grundstücks war!?!

    Dummerweise habe ich das Objekt auch noch in der Zwangsversteigerung (s. Klauselumschreibung nach Wechsel auf Schulnderseite möglich?). Als ZVG-Rechtspfleger werde ich mich ganz formal auf die eingetragene Auflassung beziehen, die Nichtigkeit also nicht problematisieren.

  • Ich hätte A aufgrund der offenbar vorhandenen Berichtigungsbewilligung eingetragen.

    Es spielt aber für die Frage der Richtigkeit keine Rolle, weswegen A allein eingetragen ist, sondern nur, dass er allein eingetragen ist, da die Spalten 3 und 4 der Abt.I meines Erachtens am gutgläubigen Erwerb nicht teilnehmen.

    Ohne nähere Kenntnis des Zwangsversteigerungsverfahrens würde ich mich als ZVG-Rechtspfleger vom Gefühl her ganz formal auf den eingetragenen A beziehen, dessen Alleineigentum ja nach Deinem Vortrag auch unstreitig richtig sein dürfte.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Das Grundbuch gilt doch als richtig (wo steht das nochmal?:gruebel:).

    Solange Dir zum Zeitpunkt der Eintragung (A + B) nicht bekannt war, dass die Auflassung nichtig ist - dann hättest Du eine falsche Eintragung gemacht - darfst Du als GBA gar nichts veranlassen. Das ist Aufgabe der Beteiligten.

    Im übrigen - was heisst der Vertrag sei nichtig? Dass kann jeder behaupten...

    * Was schert´s die Eiche, wenn das Schwein sich an ihr reibt! *

  • Ich denke, ich hätte auf eine (Rück)Auflassung bestanden.

    Ist aber mehr so ein Bauchgefühl.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Franziska
    Nein, das Grundbuch gilt nicht als richtig. Sondern es wird (widerlegbar) vermutet, dass es richtig sei. Das ist kleiner, aber entscheidender Unterschied.

    Man erwirbt ein Grundstück aufgrund Einigung und Eintragung. Ist eines dieser Tatbestandsmerkmale nicht vorhanden - in diesem Falle wegen der unbestritten wirksamen Anfechtung die Einigung -, dann ist das Grundbuch unrichtig. A und B sind mit der Anfechtung nicht mehr zusammen Eigentümer. Die Nicht-Eigentümer können aber keine Auflassung wirksam erklären.

    Ergo bleibt, wenn das Grundbuchamt von der Unrichtigkeit weiß, gemäß § 22 GBO nur der Unrichtigkeitsnachweis in der Form des § 29 GBO oder die Berichtigungsbewilligung.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Ich befürchte, die Rechtslage ist nicht ganz so einfach wie es sich Andreas vorstellt.

    Grundsätzlich ist es zwar richtig, dass Grundlage der Auflassung die schuldrechtliche Vereinbarung ist.

    Aber was ist mit dem Abstraktionsprinzip!!!!!!

    Ich befürchte folgende Rechtslage: Wenn der schuldrechtliche Vertrag nichtig ist, führt dies noch nicht dazu, dass die Auflassung (Abstraktion) nichtig ist. Vielmehr ist davon auszugehen, dass nach § 812 ff. BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) der Berechtigte Klage auf Rückauflassung erklären muss.

    Eine ähnliche Rechtslage haben wir auch, wenn eine Vertragspartei den wirksamen Rücktritt von einem Grundstückskaufvertrag, der auch die Auflassung enthält, erklärt. In diesem Fall bezieht sich die Rücktrittserklärung auch nur auf den Kaufvertrag und nicht auf die Auflassung. Erklärt nach rechtswirksam erfolgten Rücktritt der andere Vertragspartner nicht die Rückauflassung (richtiger: wirkt bei der Rückauflassung wegen beidseitiger Anwesenheit nicht mit), bedarf es wegen ungerechtfertigter Bereicherung der Erhebung einer Klage auf Erklärung der Rückauflassung.

    Nach meinem Verständnis kann nichts anderes gelten, wenn der (schuldrechtliche) Vertrag nichtig ist.:gruebel: :gruebel:

    Was haltet ihr von diesen bescheidenen Gedanken?????

  • Zitat von Joachim

    Was haltet ihr von diesen bescheidenen Gedanken?????



    naja, rechtsdogmatisch ist sauber das abstraktionsprinzip dargestellt. soweit ok. aber wer sagt, dass nur das schuldrechtliche geschäft angefochten wurde? ich gehe anhand des normalfalls davon aus, dass "der vertrag" also alles angefochten wurde.

  • Zitat von oL


    ich gehe anhand des normalfalls davon aus, dass "der vertrag" also alles angefochten wurde.



    Gerade dann, wenn die Anfechtung (auch) wegen Täuschung oder Drohung (§ 123 BGB) erfolgt, müssen wohl alle Erklärungen als angefochten gelten.

    Aus ZVG-Sicht ist der Eigentümer im Zeitpunkt der Anordnung entscheidend. Ein späterer Eigentumswechsel ist ohne Einfluss auf das Verfahren. Deshalb sind auch A und B meine ZVG-Schuldner.

    Man kann m.E. nur darüber streiten, wie das GBA mit einer behaupteten Nichtigkeit eines Vertrages umgehen muss.

  • Laut Kai wurden die damaligen Erklärungen angefochten. Ich ging daher davon aus, dass das auch die Auflassung betrifft. Ansonsten hätte Joachim natürlich Recht.

    Wenn beide Parteien übereinstimmend die Unrichtigkeit des Grundbuchs behaupten die Berichtigung bewilligen, bleibt dem Grundbuchamt nichts anderes übrig, als das zu glauben - es sei denn, der Vortrag der Unrichtigkeit wäre unschlüssig oder dem Grundbuchamt etwas anderes bekannt.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • [quote=Andreas]Laut Kai wurden die damaligen Erklärungen angefochten. Ich ging daher davon aus, dass das auch die Auflassung betrifft. Ansonsten hätte Joachim natürlich Recht.

    Ich befürchte weiterhin, dass die Rechtslage nicht ganz so einfach ist.

    Wenn ich die Grundsätze wie die bei einem Rücktritt zugrunde lege, komme ich zu einem anderen Ergebnis.

    Für wirksame Rücktrittserklärungen gilt Folgendes:

    Ich zitiere aus der Palandt, Vorbemerkung zu § 346 BGB, Rdn.-Nr. 6, wobei ich die blödsinnigen Abkürzungen nicht benutze.

    Der Rücktritt wirkt nur schuldrechtlich, nicht dinglich (RG 108, 27). ..... Durch den Rücktritt wird der Vertrag in ein Abwicklungsverhältnis umgestaltet (BGH NJW 84, 42, 98, 3268J), gleichgültig, ob der Rücktritt auf Vertrag oder Gesetz beruht (BGH NJW 90, 2068).

    Aus Rdn-Nr. 2 zu § 142 BGB (gleicher Kommtar) ergibt sich m.E. das gleiche Ergebnis. Hier heißt es u.a.:

    .............Die Anfechtung des Grundgeschäfts berührt die Wirksamkeit des Erfüllungsgeschäfts an sich nicht. Der Grund, der das Verpflichtungsgeschäft unwirksam macht, kann aber der Erfüllungsgeschäft mit umfassen (....). Außerdem können das Grund- und das Erfüllungsgeschäft nach dem Willen der Parteien ein einheitliches Rechtsgeschäft bilden (§ 139 Rdn.-Nr. 7). Ist auch das Erfüllungsgeschäft nichtig, können die Parteien ihre Leistungen mit der Eigtumsklage herausverlangen. Sonst richtet sich die Rückgewähr der beiderseitigen Leistungen nach § 812 BGB.

    Im maßgeblichen Fall war die Auflassung erklärt und die Umschreibung vollzogen. Lege ich die obigen zitierten Ausführungen zugrunde, kann ich nicht ausschließen, dass es einer Auflassung (Rückauflassung) bedurft hätte.

    Wegen dieser Problematiken hatte ich die Bedeutung des Abstraktionsprinzips nochmals dargestellt, zumal mir die mahnenden Worte meines damaligen Professors noch sehr bewusst war, dass man die rechtlichen Wirkungen des Abstraktionsprinzips nicht unterschätzen sollte.

    Vielleicht hat jemand Lust, sich unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen nochmals genauer mit dem Thema zu beschäftigen.

    Ob ich letztendlich richtig liege, weiß ich auch nicht!!!

  • abstraktionsprinzip oder nicht: ich gehe davon aus, dass bei anfechtung eines vertage das ganze angefochten ist, also schuldrechtlich und dinglich. alles andere ist zwar rechtlich auch möglich, aber lebensfremd.

  • Ich denke, Joachim hat recht. Die erfolgreiche Anfechtung von schuldrechtlichem Vertrag, selbst wenn das Erfüllungsgeschäft ebenso als mit angefochten gelten sollte, kann m.E. nicht zu einer Berichtigung des Grundbuchs führen, genausowenig wie bei einer beweglichen Sache nach erfolgreicher Anfechtung der Gerichtsvollzieher oder die Partei die Sache wieder wegnehmen darf. In beiden Fällen ist aktives Handeln der Parteien gefragt, also (Rück) Übergabe der beweglichen Sache oder (Rück) Auflassung des Grundstücks. M.E. begründet eine unstrittige Anfechtung lediglich eine Verpflichtung auf Herausgabe der Sache bzw. Abgabe der Rückauflassungserklärung. Sollte dies nicht geschehen, müßte entsprechend geklagt werden.

  • die anfechtung (auch des dinglichen geschäfts) bewirkt, dass die willenserklärung gem. § 142 rückwirkend nichtig ist. dann hat es eine wirksame auflassung nie gegeben und es fehlt an einem konstitutiven element, der einigung. die eintragung selbst ist danach unrichtig. rückaufzulassen gibts nichts, weil mangels wirksamer auflassung der eingetragene niemals eigentümer geworden ist.

  • Wenn der Ausgangsfall lautet:
    B habe die damaligen Erklärungen angefochten und A habe die Anfechtung akzeptiert.
    Dann kann ich doch nicht davon ausgehen, dass er nur einen Teil seiner damaligen Erklärungen angefochten hat.
    Wenn A und B, also alle Begünstigten und Betroffenen i.S.d. § 19 GBO, übereinstimmend und schlüssig die Unrichtigkeit des Grundbuchs darlegen und die Berichtigung in einer bestimmten Weise bewilligen, dann bleibt mir als Grundbuchamt nichts übrig, als das zu glauben, wenn ich es nicht besser weiß.

    Zu Joachim
    .............Die Anfechtung des Grundgeschäfts berührt die Wirksamkeit des Erfüllungsgeschäfts an sich nicht. Der Grund, der das Verpflichtungsgeschäft unwirksam macht, kann aber der Erfüllungsgeschäft mit umfassen (....). Außerdem können das Grund- und das Erfüllungsgeschäft nach dem Willen der Parteien ein einheitliches Rechtsgeschäft bilden (§ 139 Rdn.-Nr. 7). Ist auch das Erfüllungsgeschäft nichtig, können die Parteien ihre Leistungen mit der Eigtumsklage herausverlangen. Sonst richtet sich die Rückgewähr der beiderseitigen Leistungen nach § 812 BGB.
    Eben. Wie beschrieben, betrachte ich wegen der umfassenden Anfechtung das Erfüllungsgeschäft als ex tunc nichtig. Daher ggf. Klagen nach § 985 BGB bzw. 894 BGB. Für § 812 BGB ist daher kein Raum mehr, da die BGB-Gesellschaft das Eigentum materiellrechtlich nicht erlangt hat; § 812 BGB spielt nur noch dann eine Rolle, wenn das Verfügungsgeschäft eben nicht angefochten wurde, sondern nur das Grundgeschäft.

    Zu Stefan:
    Ich denke, Joachim hat recht. Die erfolgreiche Anfechtung von schuldrechtlichem Vertrag, selbst wenn das Erfüllungsgeschäft ebenso als mit angefochten gelten sollte, kann m.E. nicht zu einer Berichtigung des Grundbuchs führen, genausowenig wie bei einer beweglichen Sache nach erfolgreicher Anfechtung der Gerichtsvollzieher oder die Partei die Sache wieder wegnehmen darf. In beiden Fällen ist aktives Handeln der Parteien gefragt, also (Rück) Übergabe der beweglichen Sache oder (Rück) Auflassung des Grundstücks. M.E. begründet eine unstrittige Anfechtung lediglich eine Verpflichtung auf Herausgabe der Sache bzw. Abgabe der Rückauflassungserklärung. Sollte dies nicht geschehen, müßte entsprechend geklagt werden.
    Wenn die Einigung nach § 929 BGB wirksam angefochten wird, ist sie nichtig. Der Gegenstand ist herauszugeben, weil derjenige, der ihn hat, nicht Eigentümer ist (§ 985 BGB). Tut er das nicht willig, so muss geklagt werden, das ist richtig. Tut er es aber freiwillig, so ist alles gut. Was der Besitzer der Sache macht, ist Herausgabe, nicht Rückübereignung.

    Im Immobiliarsachenrecht wird die Übergabe durch die Eintragung ersetzt. Das Willenselement kann daher genauso unwirksam sein oder werden wie beim Eigentumserwerb nach § 929 BGB. Dann bleibt die Eintragung übrig. Derjenige, der nicht Eigentümer ist, ist gegenüber dem wahren Eigentümer verpflichtet, das Grundbuch zu berichtigen (§ 894 BGB). Tut er das nicht willig, so muss geklagt werden, das ist richtig. Tut er es aber freiwillig - wie hier -, so ist alles gut. Die Berichtigungsbewilligung ist das aktive Handeln, nicht die Rückauflassung.
    Zumal, wie bereits früher gesagt, die Rückauflassung bereits an der mangelnden Rechtsinhaberschaft der BGB-Gesellschaft scheitert.

    Der springende Punkt in diesem Falle ist, ob man alle damaligen Erklärungen als angefochten betrachet (so meine Meinung) oder man da mangels anderer Anhaltspunkte zurückhaltender ist (so Joachim). Bereits die Berichtigungsbewilligung ist m. E. aber ein deutliches Zeichen dafür, dass auch die Auflassungserklärung angefochten worden ist.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Haben wir hier etwa ein sehr heißes Eisen angefasst!!! Solange sich die Vertragsparteien einig sind, lässt sich die Problematik meistens noch vernüftig lösen (wenn man auch mal beide Augen zudrücken muss). Wenn sich Parteien allerdings streiten, wird es wohl äußerst problematisch werden.

    In diesem Fall würde ich, wenn ich Rechtspfleger wäre, im eigenen Interesse nicht mehr so einfach entscheiden und den "klugen?" Richtern die Entscheidung überlassen.:strecker :teufel: Warum soll ein Rechtspfleger seine Haftpflichtversicherung strapazieren

  • Nichtigkeit, Anfechtung, Unrichtigkeit hin oder her. Rechte eines Dritten sind doch hier gar nicht tangiert. Alle Beteiligten oder auch Benachteiligten an der ganzen Sache wirken doch mit. Der Notar hat das einzig Sinnvolle getan und alles in die Urkunde reingepackt, was unter jedwedem Aspekt vonnöten ist.
    Was wollt ihr noch mehr? Was könntet ihr mit Erfolg beanstanden?

  • Zitat von blue


    Was wollt ihr noch mehr? Was könntet ihr mit Erfolg beanstanden?



    Im Ergebnis hast Du sicher Recht: A ist derzeit Eigentümer. Punkt.

    Ich habe in dieser Sache leider das "Glück", GBA und ZVG-Gericht in Personalunion zu sein. Als ZVG-Gericht ist es durchaus entscheidend, ob die BGB-Gesellschaft tatsächlich Eigentümerin war: Ist die Anfechtung in Ordnung, war die Gesellschaft nicht Eigentümerin; es hätte streng genommen also auch nicht die Versteigerung gegen die Gesellschaft(er) angeordnet werden dürfen. Die Eintragung aufgrund Auflassung bedeutet dagegen, dass die BGB-Gesellschaft Eigentümerin war, also auch zum Zeitpunkt der ZVG-Anordnung.

    @Joachim § 5 RpflG gibt eine Richtervorlage nicht her; diese Zeiten sind glücklicherweise vorbei :)

  • Zitat von Kai


    Ich habe in dieser Sache leider das "Glück", GBA und ZVG-Gericht in Personalunion zu sein. Als ZVG-Gericht ist es durchaus entscheidend, ob die BGB-Gesellschaft tatsächlich Eigentümerin war: Ist die Anfechtung in Ordnung, war die Gesellschaft nicht Eigentümerin; es hätte streng genommen also auch nicht die Versteigerung gegen die Gesellschaft(er) angeordnet werden dürfen. Die Eintragung aufgrund Auflassung bedeutet dagegen, dass die BGB-Gesellschaft Eigentümerin war, also auch zum Zeitpunkt der ZVG-Anordnung.



    Nun, die Meinungen sind ja ausgetauscht, nehme ich mal an...

    Zitat von Kai


    § 5 RpflG gibt eine Richtervorlage nicht her; diese Zeiten sind glücklicherweise vorbei :)



    Das "glücklicherweise" sehe ich genauso, auch wenn wir dadurch etwas mehr grübeln dürfen. :einermein

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Zitat von Kai

    [quote=blue]
    @Joachim § 5 RpflG gibt eine Richtervorlage nicht her; diese Zeiten sind glücklicherweise vorbei :)



    Wird der Antrag zurückgewiesen, bleibt dem Antragsteller nur noch die Möglichkeit, Beschwerde einzulegen. Dann haben wir eben doch die Richtervorlage.

    Wie du siehst, kann man hier schon sehr unterschiedliche Auffassungen vertreten.

    Ich wäre bei der Bewertung sehr vorsichtigt. Warum ein nicht erforderliches Risiko eingehen.

    Wie gesagt, solange die Beteiligten sich nicht streiten, ist alles in Ordnung. Problematischer wird es bei erheblichen Auseinandersetzungen zwischen den Parteien.

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