Verkauf unter Vorbehalt u. Vormerkung

Ulf

Hallo allerseits!

Brauche Eure Meinung zu folgendem Fall:

Als Eigentümerin ist eine GmbH eingetragen. Diese verkauft an Privatleute nun eine Teilfläche.

Der Vertrag enthält eine "normale" Bewilligung für die Vormerkung sowie die Auflassung sowie Vollmacht an Notarangestellte zur erneuten Erklärung der Auflassung nach Vermessung bzw. Identitätserklärung.

Soweit, so gut!

Nun steht aber gleich am Anfang der Urkunde folgende Passage:

Zitat

Der Verkäufer verkauf vorbehaltlich der Zustimmung des Aufsichtsrates den dies annehmenden Käufern (...)

(Fettdruck durch mich)

Eingetragen werden soll nun die Auflassungsvormerkung.
Und nun??

M.E. ist damit der Kaufvertrag unter einer Bedingung geschlossen und schwebend unwirksam. Da die Beseitigung der schw. Unwirksamkeit quasi in den "Machtbereich" des Verkäufers fällt (da ja eines seiner Organe hierzu mitwirken muss), besteht ohne Zustimmung des GmbH-Aufsichtsrates kein vormerkbarer Anspruch.

Ich tendiere daher im Moment stark dazu, folgende ZwVfg. zu erlassen:

"Der Vertrag ist unter Bedingung der Zustimmung des GmbH-Aufsichtsrates geschlossen.
Ein vormerkbarer Anspruch besteht daher nur, wenn die Zustimmung erklärt ist. Dieses ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Zu diesem Nachweis gehört auch der Nachweis, dass die die Zustimmung erklärenden Personen zum Aufsichtsrat gehören. Auch das ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen."

Wie seht Ihr die Sache?
Bin gespannt!

Grubu

Seh ich genauso wie du. Würde mir auch die Zustimmung des Aufsichtsrates nachweisen lassen.

Andreas

Die Kernfrage dürfte sein, was bedingt ist.

Der Verkauf auf jeden Fall.

Daraus muss aber nicht folgen, dass die Bewilligung der AV unter einer Bedingung steht - wobei dann zu prüfen wäre, ob das überhaupt geht.

Ist jedoch nur der Verkauf bedingt, dann würde ich die AV eintragen, da laut ausdrücklicher gesetzlicher Vorschrift auch künftige und bedingte Ansprüche durch Vormerkung sicherbar sind. Für eine Zwischenverfügung ist dann kein Raum.

Ist jedoch die Bewilligung der Vormerkung wie beschrieben bedingt, so musst Du Dir den Eintritt der Bedingung in der Form des § 29 GBO nachweisen lassen (Bauer/von Oefele/Kössinger § 19 Rn. 56 mit Verweis auf OLG Frankfurt Rpfleger 1975, 177; 1980, 291, 292; BayObLG DNotZ 1985, 47 = Rpfleger 1983, 480).

Ich glaube allerdings, dass nur der Verkauf bedingt sein und der Käufer vorläufig schon mal gesichert werden soll. So verstehe ich die bisherigen Ausführungen.

Manfred

Ich sehe hier keinen bedingten, sondern einen künftigen Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Da auch künftige Ansprüche vorgemerkt werden können, hätte ich keine Probleme mit der AV.

Sandy

Ich stimme Andreas zu. Meiner Meinung nach ist die Vormerkung eintragbar.

Ulf

Hmm, überzeugt mich nicht wirklich. M.E. macht Ihr es Euch ein wenig zu leicht!

Klar sind bedingte und künftige Ansprüche vormerkbar! Das besteite ich nicht! Diese Art von Ansprüchen ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen durch Vormerkung sicherbar:

Schöner/Stöber führt dazu u.a. bei Rn. 1489 aus (Fettdruck durch mich):

Zitat

(...) sie (gemeint sind bedingte Ansprüche) sind vormerkungsfähig, auch wenn der Eintritt der Bedingung vom Verhalten des Verpflichteten oder des Berechtigten abhängig ist (Potestativbedingungen). Voraussetzung ist nur, daß bereits eine Bindung für den Fall künftigen Verhaltens gewollt ist; daher scheiden reine "Wollensbedingungen", bei denen die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts als solchem von der Billigung des Verpflichteten abhängt, als Grundlage für vormerkbare Ansprüche mangels rechtsgeschäftlicher Bindung aus.

Diese Ausnahme sehe ich für meinen Fall ja nun eben gerade als gegeben an!

Die verpflichtete GmbH kann durch ihr eigenes Verhalten die wirksame Entstehung des Anspruchs verhindern, indem der Aufsichtsrat (als Organ der Gesellschaft) seine Zustimmung verweigert.
Sinn dieser vertraglichen Regelung hier ist doch wohl gerade, den Geschäftsführer vor eventuellen Regressansprüchen der Gesellschaft (z.B. aus § 37 GmbHG) für den Fall der Verweigerung zu schützen. Nur vor diesem Hintergrund macht diese Einschränkung im Vertrag m.E. Sinn.
Folglich kann ohne die Zustimmung eine Bindungswirkung noch nicht gewollt sein.

Dies gilt m.E. auch für künftige Ansprüche (vgl. Schöner/Stöber, aaO).

Daher bleibe ich (erst mal) bei der Auffassung, dass - obwohl die dingl. Bewilligung unbedingt ausgesprochen wurde - die Vormerkung nicht ohne Nachweis der Zustimmung eingetragen werden kann, da ohne Zustimmung kein vormerkbarer Anspruch entsteht.

blue

@ Ulf
Ich glaube eher, dass du es dir sehr schwer machst:
Du hast eine "normale" Bewliigung für eine AV vom vertetungsberechtigten Organ einer als Eigentümerin eingetragenen Firma. Du hast in diesem Fall nur das formelle Konsensprinzip zu beachten!
Wie die anderen schon bemerkt haben, sichert ja gerade die Vormerkung Ansprüche, die nicht unbedingt jetzt schon bestehen müssen, also etwa künftige. Und dieser Anspruch wird entweder künftig entstehen (nämlich mit Zustimmung des Aufsichtsrates) oder er wird nicht entstehen (wenn nämlich die Zustimmung nicht erteilt werden wird). Erst wenn gewiss wäre, dass die Zustimmung endgültig versagt wird und dir diese Tatsache in überzeugender, nachweisbarer Weise bekannt wäre, hättest du genügend Anhaltspunkte zu sagen, dass diese Vormerkung mangels eines sicherbaren Anspruchs nicht eingetragen werden kann.
Eine Vormerkung unter einer Bedingung sehe ich hier nicht.

Andreas

Ich kannte zwar die Stelle bei Schöner/Stöber bislang noch nicht, allein sie ändert im Ergebnis nichts an meiner Meinung: Die Vormerkung ist m. E. eintragbar.

Die Bedingung darf lediglich nicht dergestalt sein, dass in Wahrheit noch keine vertragliche Bindung des Schuldners vorliegt (Palandt/Bassenge BGB § 883 Rn. 18, auf den Schöner/Stöber just an diesem Passus verweist). Vormerkbarkeit ist dagegen gegeben, wenn eine vom Verpflichteten nicht mehr einseitig zerstörbare Bindung an das Rechtsgeschäft besteht (Meikel/Morvilius Einl. C Rn. 18).

Wenn das Rechtsgeschäft also von der Genehmigung des Geschäftsführers abhinge, wäre die Sache klar. So aber hat der GF = (im Außenverhältnis allein) vertretungsberechtigtes Organ gehandelt. Die GmbH kann den Vertrag nicht mehr kippen. Das hängt jetzt vom Aufsichtsrat ab. Sobald der zustimmt - und diese Zustimmung bewirkt im Außenverhältnis normalerweise gar nichts, bloß hier wegen der Bedingung -, kommt der Rest der GmbH nicht mehr aus.

Wollte man davon ausgehen, dass vor der Zustimmung des Aufsichtsrats eine Bindungswirkung nicht gewollt sei, so glaube ich, dass das für den Fall des Nichteintritts einer Bedingung auf ziemlich jede Bedingung zutrifft. Wenn eine Bindungswirkung nicht gewollt wäre, hätten die sich ja den Vertrag schenken können.

Es ähnelt ein bisschen dem Fall, dass ein Verkauf von der Zustimmung der Eltern des Verkäufers abhängen soll, zu deren Gunsten ein schuldrechtliches Veräußerungsverbot besteht (ich weiß, jeder Vergleich hinkt). In dem Falle würden wir doch die AV auch eintragen.

Sandy

Je länger ich darüber nachdenke, desto mehr Zweifel kommen mir! Vielleicht ist gerade dass Problem, dass der GF ja grds. handeln kann ohne Zustimmung des Aufsichtsrates. Wenn er nun den Kaufvertrag doch von der Genehmigung des Aufsichtsrates abhängig macht, will er wohl auch nur im Fall der Zustimmung gebunden sein. Dann wäre tatsächlich kein vormerkbarer Anspruch vorhanden. Ehrlich gesagt, ich hätte nicht darüber nachgedacht, wenn mir diese Bewilligung vorgelegt worden wäre...

Ulf: Hast du in dieser Sache schon etwas unternommen? Kann ja sein, dass das Notariat zufällig die Gen. schon da hat und nur vergessen hat, sie beizufügen.

blue

Vergleicht doch mal die Sachlage mit der Sicherung bedingter Rückübertragungsansprüche durch Vormerkung. Da habt ihr zunächst auch keinen sicherbaren Anspruch. Der Rückforderungsanspruch entsteht z.B. erst, wenn der Verpflichtete ohne die Zustimmung des Berechtigten verfügt. D.h., erst wenn sich der Eigentümer pflichtwidrig verhält, dann soll ein Anspruch entstehen. Auch hier hat es der Verpflichtete allein in der Hand, ob der Anspruch je entsteht. Aber für diesen Fall will er sich binden. Und das ist sicherbar.
Die GmbH sagt sich z.B.: Wir möchten gern verkaufen und zwar am liebsten an XY. Der ist solvent und wird das Grundstück in unserem Sinne verwalten. Wir wollen aber sicherheitshalber noch den Aufsichtsrat dazu hören. Bis der erneut zusammenkommt, wollen wir die Option für den XY aber bereits stärken.
Ich sehe da keinen Hinderungsgrund.

Ulf

Hey, danke Euch allen auf jeden Fall für die Äußerungen!

blue hat mich durch den Hinweis auf das Abstraktionsprinzip auf die Idee gebracht, in diese Richtung weiter zu denken und da habe ich im Schöner/Stöber unter Rn. 1514 gefunden, dass das Bestehen des Anspruchs vom GBA nicht zu prüfen ist und das GBA die Eintragung nur ablehnen (bzw. beanstanden) darf, wenn es positiv weiß, dass der Anspruch nicht besteht und auch zukünftig nicht bestehen kann.
(War mir vorher nie so wirklich klar .)
Da hier der Anspruch ja theoretisch schon jetzt bestehen kann oder zumindest später noch zur Entsteheung gelangen kann, werde ich die AV nun eintragen.

Aber wie ist es bei der späteren Auflassung?!? Die Einigung ist ja ohne Bedingung erklärt. Daher dürfte es da ja dann wohl auch kein Problem geben, oder?!

Franziska

Ulf:
Wie wärs mit RPfls liebstem Freund - Klarstellung durch den Notar gemäß § 44 a BeurkG?

Ulf

Hmm, der § 44 a Abs. 2 ist ja für viele Fälle praktisch aber hier sehe ich so spontan nicht, wie das helfen sollte. Worin soll den die "offensichtliche Unrichtigkeit" hier bestehen??

Ich denke, durch die Fundstelle im Schöner/Stöber bin ich auf der relativ sicheren Seite, wenn ich nun eintrage.

Verkauf unter Vorbehalt u. Vormerkung

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