Abtretungen von Briefgrundschulden

  • Im Grundbuch waren ursprünglich A und B zu je 1/2 Eigentümer. Desgleichen waren sie Berechtigte zahlreicher Eigentümerbriefgrundschulden zu je 1/2.

    Im Jahre 2000 setzten sie sich auseinander. B veräußert seinen Anteil an A und der wiederum weiter an seine Frau F.

    In beiden Verträgen findet sich hinsichtlich der Grundschulden folgender Passus:
    "A (bzw. F) übernimmt die Grundschulden, welche nach Angabe der Beteiligten (http://Abt.III/1-4) an die Bank X bzw. (http://Abt.III/5-7) an die Bank Y abgetreten sind, zur weiteren dinglichen Haftung (...) Nach Angabe sichern die Rechte ausschließlich Verbindlichkeiten der Firma A GmbH.
    Mit Urkunde vom... hat die Firma Z sämtliche Geschäftsanteile an der A GmbH erworben und sich verpflichtet, sämtliche Grundpfandrechte bis zum 31.12.2001 zu entvaluieren.
    Soweit dem B infolge Tilgung oder aus anderen Gründen Ansprüche auf Rückgabe der Grundschulden oder sonstige Eigentümerrechte heute zustehen oder für diesen solche Rechte noch bis zum Grundbuchvollzug dieser Urkunde entstehen, werden diese auf A (bzw. F) übertragen und die Umschreibung im Grundbuch bewilligt, womit A (bzw. F) einverstanden ist. Der Antrag auf Grundbuchvollzug wird in dieser Urkunde ausdrücklich nicht gestellt."

    Am 4.7.2001 ging der Antrag hier ein, am 25.7.2001 wurde das Eigentum ohne Zwischeneintragung auf A und F zu je 1/2 umgeschrieben.

    Die Briefgrundschulden stehen laut Grundbuch nach wie vor dem A und dem B zu je 1/2 zu.

    Nunmehr (2006) bewilligen A und F die Löschung der Grundschulden unter Vorlage der Briefe und Verweisung auf die Abtretung aus dem Jahre 2000.

    Wie beurteilt Ihr das?

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Bin skeptisch. Ich sehe bei dieser Formulierung keine klare Rechtsinhaberschaft des B, der dann auf A und F abtreten könnte. Der erste Passus spricht nur von dingl. Übernahme und der letzte Passus beginnt mit:" Soweit dem B infolge Tilgung....." Also Bedingungen, deren Eintritt sich der Kenntnis des GBamtes entziehen.
    Wenn die Gläubigerrechte des B außerhalb des GB auf irgendwelche anderen Gläubiger abgetreten worden waren und dann infolge von Rückabtretungen wieder auf den B zurück, dann muss (Rück)abtretungsurkunde an B vorgelegt werden. Bei Rückgewähransprüchen kann der B als Eigentümer gewählt haben: Verzicht, Abtretung oder Löschungsbewilligung. Er müsste also sein Recht nachweisen können durch Vorlage einer Erklärung des Zwischengläubigers. Liegen diese Nachweise vor?

  • Andererseits ist B noch als Rechtsinhaber im Grundbuch eingetragen. Was zwischenzeitlich außerhalb des GB passiert ist, ist dem GBamt nicht wirklich bekannt, jedenfalls nicht urkundlich nachgewiesen. Und A und F sind im Besitz des Briefes. Außerdem würde ich aus der Formulierung im Wege der Auslegung auch entnehmen, dass B seine Rechte für alle Fälle seiner Rechtsinhaberschaft auf A (F) überträgt, wie ja auch das Eigentum. Die Übertragung der Rechte und Bewilligung der "Umschreibung" der Grundschulden auf den A und F sind damit wohl doch ausreichend.
    Nachdem ich eine Nacht darüber geschlafen habe, würde ich sagen, es geht.

  • die löschung kann m. E. nicht erfolgen, weil die gläubigereigenschaft der F nicht nagewiesen ist.

    die abtretung der "Ansprüche auf Rückgabe der Grundschulden oder sonstige Eigentümerrechte" beinhaltet keine abtretung der grundschulden selbst.

    sie kann sich auch nicht im wege der auslegung ergeben, da die GS zu dem zeitpunkt erklärtermaßen fremdverbindlichkeiten sicherten, also fremdrechte waren.

  • Zitat von Andreas

    Soweit dem B .... sonstige Eigentümerrechte heute zustehen oder für diesen solche Rechte noch bis zum Grundbuchvollzug dieser Urkunde entstehen, werden diese auf A (bzw. F) übertragen und die Umschreibung im Grundbuch bewilligt



    Eben weil zu diesem Zeitpunkt eine klarere Formulierung wegen des Umstandes, dass die Rechte zu dieser Zeit noch Fremdrechte waren (was im Übrigen bei Eigentümergrundschulden fast immer der Fall ist), nicht möglich war, und sich der ganze Passus auf die Abwicklung des Vertrages hinsichtlich der eingetragenen Grundschulden bezog, kann es eigentlich nur heißen, dass der B jedwede jetzt bestehende oder in Zukunft entstehende "Eigentümerrechte" an den Grundschulden auf A (F) überträgt. Und er bewilligt dies zur Eintragung. M.E. liegt damit eine gültige Abtretung vor. Und immerhin ist B als Gläubiger im GB eingetragen. Der Rechtsschein spricht in diesem Fall für ihn und nicht für "potentielle" Fremdgläubiger.
    @ oL: wie verstehst du sonst diesen Passus?

  • F ist weder voreingetragen, noch kann sie sich durch abtretungen legitimieren. "eigentümerrechte" an den GS sind (lediglich) diejenigen des eigentümers (des grundstücks!) auf rückgewähr etc.

    eine abtretung der grundschulden selbst liegt darin nicht.

  • Die Rechte der F stehen eigentlich nicht zur Debatte, denn:
    selbst wenn die Rechte nur dem A übertragen worden wären, bewilligt doch dieser jetzt die Löschung. Dass die F auch mitwirkt, hindert also nicht.
    Es geht m.E. nur um die Frage, ob der Passus "Soweit dem B ...." eine wirksame Abtretung der Grundschulden an A darstellt.

  • Zitat von blue

    Die Rechte der F stehen eigentlich nicht zur Debatte



    wie jetzt? F bewilligt doch die löschung. das bringt sie doch irgendwie schon in die debatte...

    Zitat von blue

    Es geht m.E. nur um die Frage, ob der Passus "Soweit dem B ...." eine wirksame Abtretung der Grundschulden an A darstellt.



    was nicht der fall ist. siehe oben.

  • @ oL.
    Ich bestehe nicht darauf, dass meine Meinung die einzig seeligmachende ist und möchte auch nicht das letzte Wort haben.
    Vielleicht war die Diskussion für Andreas trotzdem eine Hilfe.

  • Es liegen nur die Verträge von 2000 sowie die Löschungsbewilligung von A und F vor.

    Ich gehe zur Zeit davon aus, dass
    - der Passus "A (bzw. F) übernimmt die Grundschulden, welche nach Angabe der Beteiligten (http://Abt.III/1-4) an die Bank X bzw. (http://Abt.III/5-7) an die Bank Y abgetreten sind, zur weiteren dinglichen Haftung (...)" die übliche Abtretung etwaiger Eigentümerrechte ist, wie er in nahezu jedem Vertrag vorkommt, einfach um zu verhindern, dass B später noch wegen der Eigentümerrechte zustimmen muss. Das kann sich aber nur auf bereits entstandene Eigentümerrechte beziehen;
    - der Passus "welche nach Angabe der Beteiligten (http://Abt.III/1-4) an die Bank X bzw. (http://Abt.III/5-7) an die Bank Y abgetreten sind" dazu führt, dass ich als Grundbuchamt ziemlich sicher weiß, dass die Rechte an die Bank X bzw. an die Bank Y abgetreten waren. Damit ist die für das Grundbuchamt geltende Vermutung des § 891 BGB widerlegt. Für die Löschung bräuchte ich demnach weiter die damaligen Abtretungen an die Banken X und Y, ferner deren Abtretungen an die Eigentümer zurück - genauer an A und F, da B ja aus dem Komplex ausgeschieden ist;
    - der Passus "Soweit dem B infolge Tilgung oder aus anderen Gründen Ansprüche auf Rückgabe der Grundschulden oder sonstige Eigentümerrechte heute zustehen oder für diesen solche Rechte noch bis zum Grundbuchvollzug dieser Urkunde entstehen, werden diese auf A (bzw. F) übertragen und die Umschreibung im Grundbuch bewilligt, womit A (bzw. F) einverstanden ist" zwar eine Abtretung sein mag, mir aber die Voraussetzung für dieselbe (Tilgung bzw. andere Gründe) in keiner Weise nachgewiesen bzw. überhaupt nachweisbar ist, weswegen ich diese Abtretung nicht verwerten kann.

    Ergebnis: Derzeit erachte ich die Abtretung
    - der damaligen Eigentümer A und B an die Banken X und Y
    - der Banken X und Y an die Eigentümer A und F
    je in der Form des § 29 GBO für notwendig.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Meines Erachtens ist hier keinerlei Abtretung der Grundschuld erfolgt. Der Passus "A (bzw. F) übernimmt die Grundschulden, welche nach Angabe der Beteiligten (http://Abt.III/1-4) an die Bank X bzw. (http://Abt.III/5-7) an die Bank Y abgetreten sind, zur weiteren dinglichen Haftung (...)" bewirkt nur, dass A keine Ansprüche wegen Rechtsmängeln hat, will heißen der Grundbesitz ist nicht lastenfrei veräußert. Der Passus "Soweit dem B infolge Tilgung oder aus anderen Gründen Ansprüche auf Rückgabe der Grundschulden oder sonstige Eigentümerrechte heute zustehen oder für diesen solche Rechte noch bis zum Grundbuchvollzug dieser Urkunde entstehen, werden diese auf A (bzw. F) übertragen und die Umschreibung im Grundbuch bewilligt, womit A (bzw. F) einverstanden ist" soll m.E. lediglich bewirken, dass die Rückgewähransprüche und (etwaige) Eigentümerrechte (die aus einer Zahlung auf die GS resultieren könnten) übertragen sind, nicht aber die GS selbst. Konsequenz ist, dass das Recht, die Löschung zu verlangen abgetreten ist, nicht aber die Grundschuld selbst.
    Zum Vergleich: Wenn bei einem Überlassungsvertrag eine Grundschuld für die X-Bank übernommen wird und die Rückgewähransprüche an den Erwerber abgetreten, käme auch keiner auf die Idee einer Abtretung der Grundschuld an den Erwerber. Es liegt auf der Hand, dass nur der Löschungsanspruch abgetreten ist, der nach wie vor von der X-Bank zu erfüllen ist.

  • Zitat von blue

    @ Andreas
    Wegen der Vermutung des 891 BGB gibt es in Schöner/Stöber 12. Aufl. unter RZ 341 ff, insbesondere 342a gute Hinweise.



    Zusammen mit Fußn. 23 genau das, was ich gesucht habe.

    Danke, blue!

    Das mit "Abtretungen" sehe ich wie Ihr alle: Es sind keine, die ich verwerten kann.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Fortsetzung:

    Die damaligen Urkunden enthalten u. a. folgenden Passus:
    "Die Beteiligten bevollmächtigen die Notare ... alle zur Durchführung der Urkunde noch notwendigen oder zweckdienlichen Erklärungen und Genehmigungen einzuholen und entgegenzunehmen sowie namens der Beteiligten alle Erklärungen, auch rechtsgeschäftlicher Art, abzugeben, Anträge zu stellen, abzuändern oder zurückzunehmen sowie die Urkunde zum Teilvollzug vorzulegen."

    Der Notar - nunmehr sein eigener Sachbearbeiter, woran zu erkennen ist, dass die Angelegenheit Chefsache geworden ist - legt ein dreiseitiges Schreiben vor, in dem er
    - nachweist, dass die "Ansprüche auf Rückgabe der Grundschulden" - insoweit auch künftige Ansprüche - abgetreten werden können;
    - rein vorsorglich namens der Beteiligten unter Bezug auf obige Vollmacht erklärt, dass durch B sämtliche gegenwärtigen und künftigen Rückgewähransprüche und sonstigen Eigentümerrechte (blablalaberfasel) an A und von A an F übertragen wurden und jeweils die entsprechende Umschreibung bewilligt wurde;
    - darüberhinaus namens der Beteiligten unter Bezug auf obige Vollmacht die Abtretung sämtlicher Rechte von B an A und von A an F blabla je mit Zinsen ab Beginn der Zinslaufzeit etcpp undsoweiter bewilligt.

    Meines Erachten kann sich die den Notaren erteilte Vollmacht nur darauf beziehen, die Urkunden von damals insoweit zum Vollzug zu bringen, als es von den Beteiligten offenbar gewollt und beantragt war. Bereits der Wortlaut der Urkunden lässt bezüglich der Abtretungen jedenfalls nicht die nächstliegende Bedeutung zu, dass eine vollumfängliche Abtretung der Grundschulden gewollt gewesen wäre. Zudem sind die Urkunden im damals gewollten und beantragten Umfang vollzogen worden. Die Vollmacht kann meines Erachtens nicht dahingehend interpretiert werden, nunmehr - viereinhalb Jahre später - dazu zu dienen, die damals offenbar nicht (gänzliche) gewollte Abtretung heute zu ermöglichen.
    Der Rest seines Schreibens ist m.E. irrelevant.

    Warten wir mal die Reaktion des Herrn Notar ab...

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Find den Fall eigentlich ganz einfach. Löschungsbewilligungen von A und B sowie Briefvorlage erforderlich.
    Fehlende Bewilligung von B - Zurückweisung, da Bew. nicht durch Zwischenverfügung angefordert werden darf.

    Alles andere (daß die Verträge keine Abtr. enthalten, daß die Notarvollmacht nicht so weitgehend ist, wie der Notar meint usw.)
    ist eigentlich klar, da brauchts keine lange Diskussion.

  • Martin:

    Ganz so einfach ist es nicht.

    Andreas:

    Was der Notar schreibt, liegt neben der Sache.

    Entscheidend ist, dass die Vermutung des § 891 BGB durch den Inhalt des Vertrags aus dem Jahre 2000 widerlegt ist, wonach die Grundschulden damals an die X-Bank (III/1-4) bzw. an die Y-Bank (III/5-7) abgetreten waren. Damit steht für das GBA fest, dass die Grundschulden im Jahre 2000 nicht mehr den eingetragenen Gläubigern A/B zustanden, weil eintragungshindernde Tatsachen (hier: im Hinblick auf die Bewilligungsberechtigung von A und F) nicht dem Formzwang des § 29 GBO unterliegen.

    Des weiteren ist nichts dafür ersichtlich, dass und auf welchem Wege die X/Y-Grundschulden wieder an A und B oder (später) an A und F abgetreten wurden. Die Verpflichtung der Firma Z, die durch die Grundschulden besicherten Forderungen gegen die A-GmbH bis Ende 2001 zu tilgen, ist schon deswegen bedeutungslos, weil Grundschulden nicht akzessorisch sind und sie daher trotz Forderungstilgung Fremdrechte bleiben. Dass im Einzelfall etwas anderes gelten kann, wenn der Eigentümer/persönliche Schuldner/Dritte auf die Grundschuld zahlt, ist ebenfalls unerheblich, da nicht ersichtlich ist, (a) wer (b) wann (c) aus welchem Rechtsgrund (d1) auf die Grundschulden oder (d2) auf die Forderungen gezahlt hat. Die vom Notar erwähnte Abtretung der gegenwärtigen oder künftigen Rückübertragungsansprüche ist ebenfalls irrelevant, weil die Abtretung dieser schuldrechtlichen Ansprüche ja den dinglichen Vollzug durch Abtretung nicht entbehrlich macht, sondern lediglich den Rechtsgrund hierfür darstellt.

    Es geht also schlicht darum, dass die Rechtsinhaberschaft und Bewilligungsberechtigung von A und F trotz Briefbesitzes (!) im vorliegenden Fall nicht nachgewiesen ist.

    Die Löschung der Rechte kann somit nur erfolgen, wenn (a) die Abtretungen durch A/B an die X-Bank und durch A/B an die Y-Bank sowie die weitere Abtretung der jeweiligen Grundschulden durch die X-Bank bzw. die Y-Bank entweder an A/B oder an A/F in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird. Durch die Vorlage dieser Abtretungserklärungen steht dann zugleich fest, dass sich A und F berechtigterweise im Besitz der Briefe befinden. Das genannte Entweder/Oder im Sinne der Abtretungen an A/B bzw. an A/F liegt im übrigen darin begründet, dass der Notar die Abtretungen im Verhältnis A/B und A/F nunmehr (formgerecht?) nachgeholt hat und dass zur Löschung der Rechte daher auch eine Abtretung durch X und Y an A/B ausreicht. Im übrigen hoffen wir mal, dass im Hinblick auf den Zeitpunkt der Abtretung der Zinsen dann auch alle Abtretungserklärungen übereinstimmen und man nicht noch zusätzlich eine Löschungsbewilligung eines Altgläubigers für nicht von X/Y an A/B oder A/F abgetretene Zinsansteile benötigt.

    Hinweis: Die Prüfung der Bewilligungsberechtigung bei Briefgrundpfandrechten wird im „Meikel“ ausführlich erörtert (§ 41 RdNrn. 47 ff.).

  • "Entscheidend ist, dass die Vermutung des § 891 BGB durch den Inhalt des Vertrags aus dem Jahre 2000 widerlegt ist, wonach die Grundschulden damals an die X-Bank (III/1-4) bzw. an die Y-Bank (III/5-7) abgetreten waren. Damit steht für das GBA fest, dass die Grundschulden im Jahre 2000 nicht mehr den eingetragenen Gläubigern A/B zustanden, weil eintragungshindernde Tatsachen (hier: im Hinblick auf die Bewilligungsberechtigung von A und F) nicht dem Formzwang des § 29 GBO unterliegen."

    Ich bleibe dabei: Der Fall ist einfach. Die Behauptung der Beteiligten, die Grundschulden seien abgetreten worden, hat keine Relevanz.
    Das wäre in etwa so wie wenn Beteiligte beim Grundbuchamt anrufen und irgendwelche "891 - wiederlegende" Behauptungen aufstellen. Nach obiger Argumentation würden für das Grundbuchamt alle von Beteiligten getätigten Äußerungen "feststehen".
    (Laß mich aber gern eines besseren belehren)

  • Im vorliegenden Falle sind die Angaben in der Notarurkunde aus dem Jahr 2000 viel zu dezidiert, um sie als GBA ignorieren zu können. Denn dort wird ja nicht nur gesagt, dass (a) die Grundschulden abgetreten sind, sondern auch, (b) an wen die Abtretung erfolgt ist, (c) wessen Verbindlichkeiten die Grundschulden sichern, (d) dass die Schuldner-GmbH veräußert wurde und (e) dass sich der Übernehmer verpflichtet hat, die Verbindlichkeiten der GmbH zu tilgen und schließlich, (f) dass diese Tilgung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen hat. Hinzu kommt, dass all diese Angaben in einer der Form des § 29 GBO entsprechenden Urkunde enthalten sind.

    Es geht also nicht darum, dass irgendwelche nicht näher spezifizierte Behauptungen vorliegen, sondern dass die ursprünglichen Inhaber der Rechte selbst detailliert dargelegt haben, dass und warum ihnen die Grundschulden bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht mehr zustanden. An diesen Erklärungen müssen sich die Beteiligten nunmehr selbstverständlich festhalten lassen.

  • Die Sache mit der Relevanz der Vermutung des § 891 BGB ist in Fällen wie dem vorliegenden umstritten.
    - Nach OLG Köln MittBayNot 1996, 40; Schöner/Stöber Rn. 342a, Fn. 23 ist das Wissen des GBA unbeachtlich; entscheidend ist, wer den Brief vorlegt.
    - Nach BayObLG Rpfleger 1992, 56; Demharter Anh. zu § 13 Rn. 18; Meikel/Bestelmeyer § 41 Rn 48 spielt die wie auch immer erworbene sichere Kenntnis des Grundbuchamts durchaus eine Rolle. Die wiederum streitige Frage, in welcher Form eine Rückabtretung nachzuweisen ist, spielt hier (noch) keine Rolle; ich meine aber, dass Bestelmeyer Rpfleger 1993, 279 da richtig liegt: Im Grundbuch gilt hierfür § 29 GBO, das ist halt so.

    Ich neige mittlerweile zur zweiten Meinung mit der Folge, dass die Antwort an den Notar wohl deutlich anders ausfällt, als von diesem erwartet.

    Für eine Zurückweisung ist kein Raum. Eine Löschungsbewilligung liegt ja vor, es fehlt "nur" der Nachweis des Rechtsübergangs auf den Bewilligenden. Dass er es tatsächlich nicht ist, dürfte wohl nicht zutreffen, bedarf aber eben eines formgerechten Nachweises - oder hier mittlerweile mehrerer.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Andreas:

    Ich glaube nicht, dass die vorliegende Problematik zu den in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Fallgestaltungen gehört. Die von Dir zitierten Fundstellen betreffen die Frage, ob die Vermutung des § 891 BGB durch die Kenntnis des GBA von einer privatschriftlichen Abtretungserklärung widerlegt ist und -bejahendenfalls- ob für die „Wiederherstellung“ dieser Vermutung dann ebenfalls eine privatschriftliche Rückabtretung ausreicht (so BayObLG a.a.O.). Nach meinem Dafürhalten liegt das BayObLG hier falsch, weil eine bereits widerlegte Vermutung im Rechtssinne nicht „wiederhergestellt“, sondern nur noch neu begründet werden kann. Wenn A an B abtritt, B an A eine Rückabtretung vornimmt und anschließend A unter Vorlage des Briefs die Löschung (oder eine andere Rechtsänderung) bewilligt, so ist die Bewilligungsberechtigung des A demzufolge nur nachgewiesen, wenn Abtretung und Rückabtretung in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden. Die gegenteilige Meinung von Schöner/Stöber (RdNr. 342 a, Fn. 25), wonach diese Auffassung zu der widersprüchlichen Auffassung führe, dass das GBA weder A noch B als bewilligungsberechtigt ansehen und daher überhaupt keine GB-Eintragung erfolgen könne, ist schon deshalb unzutreffend, weil nicht die Bewilligungsberechtigung als solche, sondern lediglich deren formgerechter Nachweis in Frage steht.

    Aber so liegt der Fall hier nicht, weil keine privatschriftlichen Abtretungen A/B an X/Y in Frage stehen, sondern sich die erfolgten Abtretungen aus der Form des § 29 GBO entsprechenden eigenen Erklärungen der eingetragenen Grundschuldgläubiger ergeben. Damit ist die erwähnte Streitfrage im vorliegenden Fall überhaupt nicht entscheidungserheblich.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!