Hallo,
ein Grundstück ist mit einem Altenteil belastet, bestehend aus einem Wohnungsrecht im Erdgeschoss, Pflege in kranken Tagen u. Begräbnis.
Kann hier eine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgen und eine Wohnung im Dachgeschoss veräußert werden?
Könnte dieser evtl. mögliche Verkauf lastenfrei erfolgen?
Grüße
Gerd
Hier ist zu berücksichtigen, dass das Leibgeding/Altenteil im Rechtssinne aus zwei verschiedenen dinglichen Rechten besteht, nämlich einem Wohnungsrecht und einer Reallast. Obwohl die beiden Rechte nach § 49 GBO unter einer gemeinsamen Bezeichnung im Grundbuch eingetragen sind, müssen sie daher im Rechtssinne getrennt betrachtet werden. Hieraus folgt, dass die gesamtrechtsfähige Reallast für sich alleine betrachtet durch die WEG-Begründung zum Gesamtrecht wird, während für das auf einen bestimmten Gebäudeteil (hier: das Erdgeschoß) beschränkte Wohnungsrecht die Auffassung vertreten wird, dass es analog § 1026 BGB an den nicht betroffenen Gebäudeteilen und den entsprechenden WEG-Einheiten kraft Gesetzes erlischt (OLG Oldenburg NJW-RR 1989, 273). Da eine lastenfreie Veräußerung der Dachgeschoßwohnung angestrebt wird, würde ich aber zur Vermeidung von Schwierigkeiten beim Grundbuchvollzug empfehlen, dass der Berechtigte seine für die Reallast ohnehin erforderliche Pfandfreigabe auch ausdrücklich auf das Wohnungsrecht erstreckt. An der Erdgeschoßwohnung kann die Eintragung als "Altenteil" nach meinem Dafürhalten beibehalten werden. Ist neben der Erdgeschoß- und Dachgeschoßwohnung noch eine weitere WEG-Einheit (etwa im 1. Stock) vorhanden, so kann die Reallast dort aber wohl nur als einzelnes Recht (und zugleich als Gesamtrecht) bestehen und eingetragen bleiben.
Eine Aufteilung in WEG kann erfolgen, eine Zustimmung des dinglich Berechtigten des Altenteils ist nicht erforderlich.
Das Altenteil besteht zum einen aus einer Reallast (Pflege in kranken Tagen und Begräbnis), die durch die Aufteilung in WE/TE zur Gesamtreallast wird, §§ 1108 Abs 2, 1107, 1132 BGB; ein lastenfreier Erwerb ist insofern nur mit Zustimmung des Altenteilsberechtigten möglich.
Das Altenteil besteht zum anderen aus einem Wohnungsrecht im EG, weshalb man bei einer Teilung an die Anwendung des § 1026 BGB denken könnte (= die von der Dienstbarkeit nicht betroffenen Teile werden bei der Teilung des Grd frei, § 1026 BGB).
Das setzt jedoch voraus, dass sich der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit des Wohnungsrechtes auf Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht beschränkt (vgl hierzu OLG Hamm, DNotI-Report 14/2000, Seite 122).
Geht der Ausübungsbereich darüber hinaus (etwa Treppe in den Keller, Gemeinschaftseigentum, etc), bleibt das gesamte, nun in WE/TE aufgeteilte Grd mit dem Wohnungsrecht belastet (OLG Hamm aaO). Notwendig ist demnach ein Vergleich des Ausübungsbereichs des Wohnungsrechtes mit dem amtlich genehmigten Aufteilungsplan.
Diese Problem wird sich jedoch wg. der oben geschilderten Lage bei der Reallast nicht stellen.
Danke für Eure Beiträge !!!
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