Zwangsversteigerungsvermerk/Auflassungsvormerkung

Hallo,

bzgl. der Eintragung einer Auflassungsvormerkung und gleichzeitiger Löschung eines Grundpfandrechts, wurde diese vom Kostenvorschuss der Eigentümer für die Löschung abhängig gemacht.
Vorschuss noch nicht eingegangen, Auflassungsvormerkung allerdings schon eintragungsreif.
Nun geht Antrag auf EIntragung des Zwangsversteigerungsvermerks ein.
Was nun?

Danke
Andrea

Ich würde in diesem Fall von der Vorschusserhebung wieder Abstand nehmen (warum war die überhaupt angezeigt?).
Und dann in der Reihenfolge der Eingänge vollziehen. Also zuerst AV eintragen in Abt. II und darunter den ZwVV.
Gleichzeitig Löschung in Abt. III.
Voreintragung ist bei Eintragung des ZwVV nicht zu beachten. Auch ein Rang besteht nicht wirklich. Die Vollzugsreihenfolge sollte aber dennoch beachtet werden.

Hallo,

Nach dem formellen Recht der GBO ist der vorher eingegangene Antrag dann durch eine Vormerkung nach § 18 Abs. 2 GBO zu „erledigen“. Eine solche Vormerkung, die nicht die Wirkungen des § 888 Abs. 1 BGB entfaltet gilt nach § 18 Abs. 2 Satz 1 2. HS GBO als Erledigung des Antrages im Sinne von § 17 GBO. Sodann könnte somit der Zwangsversteigerungs- oder der Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen werden[1].

Es wird aber leider auch vertreten, das diese Verfahrensweise nicht zulässig sei, weil § 18 Abs. 2 im Falle einer relativen Verfügungsbeschränkung[2] nicht anwendbar sei, da die durch die Eintragung des Verfügungsverbots herbeigeführte Bösgläubigkeit des Erwerbers (§ 892 Abs. 1 Satz 2 Alt 1 BGB) nicht mehr rückwirkend beseitigt werden könne. Die Eintragung eines Schutzvermerkes nach § 18 Abs. 2 GBO ändere nichts daran, dass der Begünstigte allenfalls ein relativ unwirksames[3] Recht erwerbe. Die Vertreter dieser Ansicht[4] sind der Auffassung, dass der Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerk erst dann eingetragen werden könne, wenn über den zeitlich vorrangigen Antrag endgültig durch Eintragung oder Zurückweisung entschieden worden sei.

[1] so Stöber, ZVG, 18. Aufl. RN 4.5 zu § 19 ZVG

[2] Die Beschlagnahme in der Zwangsversteigerung ist eine relative Verfügungsbeschränkung, weil nachfolgenden Verfügungen des Schuldners nicht absolut unwirksam sind wie bei der Insolvenzeröffnung sondern nur (relativ) gegenüber dem Gläubiger für den beschlagnahmt wurde.

[3] nämlich dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger gegenüber relativ unwirksam.

[4] Hagemann, Rpfleger 1984, 397, Rpfleger 1985, 341; Bestelmeyer in Meikel, GBO, 9. Aufl., RN 22 zu § 17; Baum Rpfleger 1990, 141

Bei einer Kollision zwischen früher beantragter nicht vollzugsreifer Verfügung und später eingegangenem Ersuchen auf Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ist die Eintragung des letzteren zurückzustellen, bis über den ersten Antrag endgültig entschieden ist, weil die Eintragung einer Vormerkung i.S. des § 18 Abs.2 GBO nicht geeignet ist, den ersten Antragsteller im Hinblick auf die durch die Eintragung des ZwVStVermerks in seiner Person eintretende Bösgläubigkeit zu schützen (Meikel/Böttcher § 18 RdNr.142; Meikel/Bestelmeyer § 17 RdNr. 22; Bauer/von Oefele/Bauer § 38 RdNr. 38; Böttcher, ZVG, § 19 RdNr.9; Steiner/Hagemann, ZVG, § 19 RdNr. 13; Dassler/Muth, ZVG, § 19 RdNr.10; Hagemann Rpfleger 1984, 397, 399 und 1985, 341; Baum Rpfleger 1990, 141, 145 ff.; Foerste, Grenzen der Durchsetzung von Verfügungs-beschränkung und Erwerbsverbot im Grundstücksrecht, Grundbuchsperre und gutgläubiger Erwerb, Diss. 1986, S.44 Fn.38; a.A. Stöber, ZVG, § 19 RdNrn. 4.5, 4.6; Tröster Rpfleger 1985, 337, 339; unentschieden Bauer/von Oefele/Bauer § 38 RdNr. 38).

Dies bedeutet dreierlei:

Der Notar würde ich vor Eintragung der Vormerkung nicht kontaktieren, weil hierdurch Bösgläubigkeit des Erwerbers eintritt, falls ihm die Kenntnis des Notars -wovon auszugehen ist- zuzurechnen ist.

Von der Anforderung eines Kostenvorschusses würde ich wieder Abstand nehmen. Sie ist in Grundbuchsachen grundsätzlich ohnehin nicht veranlasst. Sodann können Vormerkung und Löschung gleichzeitig vollzogen werden.

Der Zwangsversteigerungsvermerk darf nicht am gleichen Tag wie die Vormerkung, sondern er muss zeitlich nach der Vormerkung (also einen Tag später) eingetragen werden. Denn hier geht es nicht um Rangfragen, sondern um die Gutgläubigkeit des Erwerbers, die bereits bei gleichzeitiger Eintragung von Vormerkung und Vermerk zerstört würde. Dies widerspräche dem im § 17 GBO zum Ausdruck kommenden Grundsatz der Priorität.

Der vorliegende Fall hat übrigens nichts mit der Streitfrage zu tun, ob das GBA zu einem erkanntermaßen nur noch kraft guten Glaubens möglichen Erwerb verhelfen darf. Denn im vorliegenden Fall steht nicht (wie im Insolvenzfall) die absolute, sondern lediglich die relative Unwirksamkeit eines Rechtserwerbs in Frage. Es geht also nicht darum, ob der Erwerber überhaupt erwirbt, sondern nur darum, ob er wirksam oder relativ unwirksam erwirbt.

Ich würde das deshalb machen, weil jederzeit ein weiterer Antrag für das Finanzierungsrecht eingehen kann. Die Antragshäufung bringt dann nur noch mehr Schwierigkeiten.
Zu HorstK: der Antrag auf Eintragung der AV ist doch ohnehin vollzugsreif.

Ich würde die Eintragung des ZV-Vermerkes keinesfalls zurückstellen, weil dies dazu führen könnte, dass der Zweck des Zwangsversteigerungsverfahrens gefährdet werden könnte.

Den vorgehenden Eintragungsantragung würde ich zunächst durch die Eintragung einer Vormerkung gem. § 18 Abs. 2 GBO „erledigen“.
Die Vormerkung vermag den Auflassungsvormerkungsberechtigten nicht zu schützen, da die durch das Zwangsversteigerungsverfahren erzeugte relative Verfügungsbeschränkung mit dem ZV-Vermerk sofort im Grundbuch publiziert wird.

Der Schutz des Auflassungsvormerkungsberechtigten beruht vielmehr auf
§ 878 BGB.

Die Vormerkung gem. § 18 Abs. 2 GBO hat aber auch für ihn etwas Gutes : sie verschafft ihm im Zwangsversteigerungsverfahren gem. § 9 Ziff. 1 ZVG die Stellung eines Verfahrensbeteiligten.

Stimme zu.

Sofern die Voraussetzungen des § 878 BGB vorliegen, kommt es auf die Kenntnis des Erwerbers nicht an.

Dem Ausgangssachverhalt lässt sich allerdings nicht entnehmen, ob § 878 BGB dem Erwerber zur voll wirksamen Vormerkung und (später) auch zum voll wirksamen Eigentum verhilft, weil nicht mitgeteilt wurde, wann die Beschlagnahmewirkungen eingetreten sind (die erforderliche Bindung an die Bewilligung i.S. des § 885 BGB ist in entsprechender Anwendung des § 875 Abs.2 BGB zu beurteilen). Es muss daher vorerst offen bleiben, ob es auf die Eintragungsreihenfolge im Verhältnis Vormerkung/Versteigerungs-vermerk wirklich im Rechtssinne ankommt (ja bei Nichtanwendbarkeit des § 878 BGB und nein bei Anwendbarkeit des § 878 BGB).

Ich sagte ja "grundsätzlich".