Falscher Grundschuldbetrag eingetragen

Nur, dass im Fall des OLG Düsseldorf die Unrichtigkeit allen Urkundsbeteiligten ersichtlich war und mit ihnen sogar erörtert wurde. Die Beteiligten haben – im Unterschied zu anderen Fällen der der „falsa demonstratio“ – sogar das Richtige erklärt, aber das vom Notar falsch Niedergeschriebene unterzeichnet.

Und der Umstand muß nach außen dargestellt werden?

Bei der Änderung der notariell beglaubigten Erklärung schon, weil „Sonderwissen“ des Notars oder der Beteiligten, welches für einen Außenstehenden nicht klar erkennbar ist, relevant ist bei der Beurteilung der Offensichtlichkeit (s. Heinze, NZG 2016, 1089/1091).

Aber relevant ist das Sonderwissen doch nur für den Notar. Tut mir leid, aber ich verstehe es wirklich nicht. Wenn die Berichtigung ausschließlich seiner Beurteilung unterliegen soll, warum ist es dann zu vermerken. Für wen? Und warum ist das Sonderwissen ausgerechnet dann, wenn die Unrichtigkeit nicht allen Urkundsbeteiligten ersichtlich war, nicht zu vermerken. Andersrum wäre doch naheliegender.

Wenn der Notar nur die Unterschrift beglaubigt hat, kann er kein Sonderwissen haben. Bei der öffentlich beglaubigten UR ist nur der Beglaubigungsvermerk öffentliche Urkunde; die von der Unterschrift gedeckte Erklärung bleibt privatschriftliche Erklärung. Wird sie berichtigt, kann die Frage der Unrichtigkeit nur auf dem Wissen des Ausstellers der Erklärung beruhen. Nimmt der Notar die Berichtigung vor, unterliegt es der freien Beweiswürdigung, ob die Ergänzung mit dem Willen der Person eingefügt worden ist, die die Unterschrift geleistet hatte (BGH WM 1965, 1062). Bestehen Zweifel an der Berechtigung des Notars zur Textänderung, kann das GBA eine neue Unterschriftsbeglaubigung verlangen (DNotI, Gutachten im DNotI-Report 12/1997, 133/134; Schöner/Stöber, GBR, 15. Aufl. 2012, RN 163 mwN in Fußn. 42). Um dem vorzubeugen, ist der Berichtigungsvermerk mE mit dem Hinweis zu versehen, dass die Berichtigung im (auch telefonischen) Einverständnis mit dem Aussteller der Erklärung erfolgt.

Danke!

Heinze fährt demnach zweigleisig. Zum notariellen Berichtigungsvermerk (§ 44a BeurkG) kommt erweiternd eine notarielle Eigenurkunde, mit der die sonstwie erteilte Ermächtigung zur Änderung der Urkunde dokumentiert wird. Eine Unterscheidung zwischen Berichtigung und Änderung erübrigt sich dann. Falls (!) man das als Möglichkeit erachtet, würde das, unabhängig vom Erfordernis eines "Sonderwissens", aber dennoch bei jedem "Berichtigung"-vermerk möglich sein müssen.

Bewilligt (Beurkundet) und eingetragen wurde eine GS über 600.000,00EUR.

Drei Tage nach Eintragung übersendet der Notar eine Berichtigung gemäß § 44 a BeurkG und berichtigt den Betrag auf 522.500,00EUR.

Reicht in diesem Fall die Schreibfehlerberichtigung als Nachweis der Unrichtigkeit für den "Differenzbetrag", so dass ich in dieser Höhe eine Teillöschung vornehmen kann?

Zitat von baffy

Drei Tage nach Eintragung übersendet der Notar eine Berichtigung gemäß § 44 a BeurkG und berichtigt den Betrag auf 522.500,00EUR.

Reicht in diesem Fall die Schreibfehlerberichtigung als Nachweis der Unrichtigkeit für den "Differenzbetrag", so dass ich in dieser Höhe eine Teillöschung vornehmen kann?

Antwort: nein ! (vorgelesen, genehmigt und unterschrieben)

Was soll daran "offenbar unrichtig" gewesen sein?

Zitat von Spaltenmuckel

Antwort: nein ! (vorgelesen, genehmigt und unterschrieben)

Was soll daran "offenbar unrichtig" gewesen sein?

Dann gäbe es nie "offensichtlich unrichtige" Urkunden, dass kann also nicht der Maßstab sein.

Stimmt. Bleibt die Frage, was der Maßstab sein kann. Da aber anscheinend inzwischen alles über diese Berichtigung nach § 44a BeurkG möglich sein soll, interessierte mich nur noch, wer die Löschungskosten bezahlt.

Auch wenn ich zwar selbst auch denke, dass von vielen Notaren der §44a BeurkG doch deutlich zu weit ausgelegt wird, ist der einzige Maßstab für die Beurteilung, ob eine Unrichtigkeit vorliegt, "dass der Fehler für den beurkundenden Notar oder die Beteiligten offensichtlich ist" (vgl. Beck´sches Notar-Handbuch, 8. Aufl., § 31, Rn. 201-211. Der Fehler muss nicht für nicht an der Beurkundung beteiligte Dritte (hier: Grundbuchamt) offensichtlich sein.

Der Notar muss ja die Berichtigung nicht einmal offenlegen gegenüber dem Grundbuchamt. Er hätte ja auch direkt eine den Fehler nicht enthaltende Ausfertigung erteilen können, dann wäre dem GBA gar nichts aufgefallen, wenn die falsche nicht bereits vorgelegen hätte.

Auch wenn mir spontan wenig Fälle einfallen, in dem der Grundschuldbetrag so wie hier hätte abgeändert werden können, liegt die Prüfung, ob eine Unrichtigkeit vorliegt in der Sphäre des Notars, nicht beim Grundbuchamt.

Zitat von baffy

Bewilligt (Beurkundet) und eingetragen wurde eine GS über 600.000,00EUR.

Drei Tage nach Eintragung übersendet der Notar eine Berichtigung gemäß § 44 a BeurkG und berichtigt den Betrag auf 522.500,00EUR.

Reicht in diesem Fall die Schreibfehlerberichtigung als Nachweis der Unrichtigkeit für den "Differenzbetrag", so dass ich in dieser Höhe eine Teillöschung vornehmen kann?

Ich würde, da bereits Eintragung erfolgt ist, eine entsprechende Berichtigungsbewilligung von Eigentümer und Gläubiger in Form des § 29 GBO verlangen (wie OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 24.04.2013, 20 W 117/13, Rn. 8).

Dies könnte man in Erwägung ziehen, wenn die Entscheidung des OLG Frankfurt zutreffend wäre. Dies ist sie aber offenkundig nicht, denn wenn anstatt des "gewollten" Gläubigers A aufgrund versehentlichen Urkundeninhalts Gläubiger B eingetragen wird, so ist die Grundschuld für A mangels Einigung und die Grundschuld für B mangels Eintragung nicht entstanden. Es liegt also überhaupt kein Fall einer Grundbuchberichtigung (im Sinne der Umschreibung der Grundschuld auf Gläubiger B) vor, sondern die nicht entstandene Grundschuld für A muss gelöscht und für B eine neue Grundschuld eingetragen werden. Eine Abtretung von A an B funktioniert nicht, weil A nichts erworben hat, das er abtreten könnte.

Der vorliegende Sachverhalt liegt allerdings anders, weil es um die Höhe des Grundschuldbetrages geht und das Weniger im Mehr liegt, wenn es darum geht, ob die Grundschuld materiell entstanden ist. Dann wäre die Grundschuld entsprechend der dinglichen Einigung in Höhe des "richtigen" (niedrigeren) Betrages entstanden und im Hinblick auf den überschießenden Betrag läge eine Grundbuchunrichtigkeit vor. Da der Nachweis der Unrichtigkeit nicht in der Form des § 29 GBO geführt werden kann (auch nicht durch die besagte Urkunden"berichtigung"), hilft hier nach meiner Ansicht nur eine Berichtigungsbewilligung des Gläubigers, in welcher die Grundbuchunrichtigkeit wie üblich plausibel darzustellen ist.

Ich greife den Thread nochmal auf, um zu erfahren, wie die Kollegen hier bei Schreibfehlerberichtigungen bei Grundschuldeintragungen verfahren.

Fall: Bewilligt und beantragt wurden 145.500 € und eingetragen wurden 145.000 €. Mein erster Impuls war, einfach zu röten und in der Veränderungsspalte den richtigen Betrag einzutragen, wurde hier aber belehrt, dass das eigentlich nicht ganz korrekt ist. Habe also an die Notarin ein Schreiben aufgesetzt und die sind nun ganz entsetzt. Das wäre sonst immer per Schreibfehlerberichtigung geklärt worden. Da es nur eine Vertretungsakte einer Kollegin ist, die aber mind. 2 Monate ausfällt, möchte ich natürlich das Rad nicht neu erfinden, aber den rechtlich saubersten Weg nehmen. Wie handhabt ihr solche Fälle?

Sofern keine weiteren Rechte eingetragen sind:
Auf Antrag des Notariats die Grundschuld löschen und -mit korrektem Betrag- neu eintragen.
Wenn das Notariat keine Anträge stellt, könnte man dahin kommen, dass man den Antrag noch nicht vollständig vollzogen hat und ein gleichrangiges Recht mit dem Differenzbetrag eintragen.

Ich würde keine Verschlimmbesserungen in Spalte 3 vornehmen. Das kann irgendwann nur zu unnötigem Stress führen.

Das kann mit Sicherheit nicht funktionieren.

Wenn die Grundschuld über 145.000 € - wie in solchen Fällen regelmäßig - entstanden ist (im Mehr liegt das Weniger), dann kann sie nur rechtsgeschäftlich wieder aufgehoben und muss vom Gläubiger zur Löschung bewilligt werden. Dann haben wir aber auch das volle Kostenprogramm: Eintragung und Löschung für Grundschuld 1 und Eintragung von Grundschuld 2.

Zwei Grundschulden sind von vorneherein nicht bewilligt, also scheidet die Gleichrangslösung aus, zumal der Gläubiger der (entstandenen) Grundschuld über 145.000 € seinen Vorrang nur durch einen Rangrücktritt im Sinne einer Gleichrangseinräumung wieder verlieren kann.

Man macht die Dinge durch solche "Rettungsversuche" nur noch schlimmer.

Wenn ich der Gläubiger wäre, wären mir die lumpigen 500 € egal (es sei denn, der Differenzbetrag, der in Wahrheit höher ist, wäre hier nur beispielhaft mit 500 € eingestellt worden).

Auch bei uns bestanden Notar und Spaßkasse auf den fehlenden 500 Euro...

Wenn die Kollegin wieder da ist, kann ich sie fragen, wie es dann genau ablief (war sehr streitig jedenfalls).

Zitat von Cromwell

Dann haben wir aber auch das volle Kostenprogramm: Eintragung und Löschung für Grundschuld 1 und Eintragung von Grundschuld 2.

Die (Gerichts-)Kosten dürften nicht das Problem sein, da bietet sich der § 21 GNotKG an.

Zitat von FED

Auch bei uns bestanden Notar und Spaßkasse auf den fehlenden 500 Euro...

Wenn die Kollegin wieder da ist, kann ich sie fragen, wie es dann genau ablief (war sehr streitig jedenfalls).

Bis zur "Reparatur" (gleich welcher) sind die 500 € aufgrund der laufenden dinglichen Zinsen längst wieder drin. Aber die Banken haben das mit den dinglichen Zinsen noch nie begriffen.