Mietvertrag

Die Betreute lebte zu Beginn der Betreuung noch in ihrer eigenen Wohnung.

Da dies aufgrund ihres schlechten Gesundheitszustandes zukünftig nicht mehr möglich war, wechselte dei Betreute in ein Altenpflegeheim. Der Aufenthalt ist auf Dauer angelegt.

Die Auflösung der bisherigen Wohnung der Betreuten wurde vormundschaftsgerichtlich genehmigt.

Nun soll die Wohnung der Betreuten vermietet werden.
Der Mietvertrag ist geschlossen.

Bedarf dieser Mietvertrag auch noch der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung, obwohl durch die Auflösung der Wohnung bereits endgültig über die Aufgabe der Wohnung entschieden wurde?

Die Betroffene ist Eigentümerin und somit Vermieterein, verstehe ich das richtig?

Ja, die Betreute ist Eigentümerin der Wohnung. Die Betreute vermietet die Wohnung.

Das ist in diesem Fall streitig. Die Betreute als Vermieterin braucht m.E. für die Vermietung von Wohnraum nur dann die vG für den Mietvertrag, wenn die ehemalige Wohnung der Betreuten vermietet werden soll. Da hier aber schon die Auflösung der Wohnung genehmigt wurde, bedarf der Mietvertrag m.E. keine vG mehr. Aus der ehemaligen Wohnung der Betreuten wurde durch die "Auflösung" eine x-beliebige Wohnung.

Guten Morgen,
das sehe ich anders. Die "Auflösung" der im Eigentum der Betreuten stehenden Wohnung kann nur im Rahmen des § 1837 BGB genehmigt werden, im Rahmen der Aufsicht und Kontrolle des Vormundschaftsgerichts. Es geht dabei um die "tatsächliche" Auflösung der Wohnung. Die Weitervermietung der eigengenutzten Wohnung unterliegt jedoch dem Genehmigungserfordernis des § 1907 Abs. 3, ist Außengenehmigung, so dass der Mietvertrag erst mit Genehmigung wirksam wird.

Ich habe hier mal mein "schlaues Fähnlein-Fieselschweif - Buch" gefilzt ...
Da drin steht auch, dass man eine Genehmigung benötigt.

Ich sehe es genauso.

Außerdem sollte man nicht das Risiko eingehen, dass ein mit Wirkung für und gegen den Betreuten geschlossener Vertrag wirksam ist, nur weil man eine vielleicht nicht erforderliche Genehmigung zu einem ohne weiteres genehmigungsfähigen Rechtsgeschäft nicht erteilt hat. Also lieber einmal zu viel als einmal zu wenig genehmigen.

Zitat von juris2112

Ich sehe es genauso.

Außerdem sollte man nicht das Risiko eingehen, dass ein mit Wirkung für und gegen den Betreuten geschlossener Vertrag wirksam ist, nur weil man eine vielleicht nicht erforderliche Genehmigung zu einem ohne weiteres genehmigungsfähigen Rechtsgeschäft nicht erteilt hat. Also lieber einmal zu viel als einmal zu wenig genehmigen.

So gesehen ist das Ganze dann aber problemlos und mehr eine Formsache, denn die Gedanken über die Versagung der vG wegen einer möglichen Rückkehr der Betreuten in die eigene Wohnung sind ja schon abgehandelt.

Die Auflösung der Wohnung war nicht zu genehmigen, hier besteht nur die Anzeigepflicht des Betreuers nach § 1907 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Die Vermietung der Wohnung bedarf in jedem Fall nach § 1907 Abs. 3 BGB der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung.

#9
Die "Auflösung" der Wohnung, die faktische Wohnungsaufgabe sollte schon nach § 1837 BGB genehmigt werden. Aber hierfür reicht grundsätzlich die Mitteilung der Wohnungsaufgabe und das Nichteinschreiten des Vormundschaftsgerichts.
Ich gebe mich mit der einfachen Mitteilung der Wohnungsauflösung grds. nicht zufrieden, sondern lasse mir nachweisen (Attest, Anhörung pp.), dass diese notwendig ist.
Ansonsten könnten Fakten geschaffen werden, nämlich, dass der/die Betroffene schon seit mehreren Monaten in einem Heim ist und eine Rückkehr nach Hause dann natürlich nicht mehr sinnvoll ist, so dass die rechtliche Genehmigung zur Wohnungsaufgabe im Rahmen des § 1907 bzw. auch § 1821 BGB nicht mehr unbedingt mit dem Zweck der Vorschrift, nämlich "Schutz der Wohnung des Betreuten" vereinbar ist.

@ retri

Aus §§ 1908i, 1837 BGB kann man keine Genehmigung herleiten. Das Vormundschaftsgericht führt nach § 1837 Abs. 2 BGB die Aufsicht über die Tätigkeit des Betreuers und hat gegen Pflichtwidrigkeiten durch geeignete Gebote oder Verbote einzuschreiten. Wenn es keinen Anlass gibt, einzuschreiten, hat das Gericht die Entscheidungen des Betreuers zu akzeptieren, aber nicht zu genehmigen, soweit nicht eine sonstige Genehmigungspflicht besteht.

Natürlich reicht es nicht aus, wenn der Betreuer lapidar anzeigt, er wolle nun die Wohnung faktisch auflösen. Es bedarf schon einer Begründung für diese Entscheidung und, wenn die Entscheidung damit begründet wird, dass der Betreute nicht mehr in einen eigenen Haushalt zurückkehren kann, auch der Vorlage eines Attestes.

Der Gesetzgeber hat den Begriff "Wohnungsauflösung" bewußt vermieden - s. Palandt 64. Aufl. Anm. 1 zu § 1907 BGB -.

Eine Genehmigung der (faktischen) Wohnungsauflösung ist, da stimme ich Bella vollkommen zu, nicht erforderlich.

§ 1837 BGB stellt keinen Genehmigungstatbestand dar. Diese Vorschrift erlaubt das Einschreiten des VG bei Pflichtwidrigkeiten des Betreuers. Worin bitteschön soll denn im Ausgangsfall die Pflichtwidrigkeit bestehen? Der Grundsatz des § 1806 BGB, wonach der Betreuer das Vermögen der Betreuten tunlichst zu mehren hat, gilt doch auch für im Prinzip auch für Immobilien. Daher ist der Betreuer doch gezwungen, die Vermietbarkeit der Wohnung/des Hauses durch Leerräumung herzustellen.

Ich glaube, dass die Ausgangsfrage mehr darauf abzielt, ob die überflüssige Genehmigung der Wohnungsauflösung -eben weil sie überflüssig ist- nicht im Wege der Auslegung bereits die Genehmigung der Vermietung enthält.

Das ist mir klar, aber retri hat den § 1837 BGB als Angelpunkt verteidigt, dem wollte ich widersprechen.
Die "Genehmigung der Wohnungsauflösung" habe ich in von anderen Gerichten übernommenen Akten schon des öfteren gefunden und mich jedes Mal wegen der Begriffsverirrung geärgert. Es mag ja sein, dass damit die Genehmigung zur Kündigung gemeint ist, aber von einem Profi erwarte ich profimäßiges Formulieren und nicht Wischi-Waschi.

Im übrigen bin ich nicht der Meinung, dass der Genehmigung zur Wohnungsauflösung die Genehmigung zur Kündigung immanent ist. Wäre ich Vermieter, ließe ich mich auf so einen Beschluss nicht ein, sondern verlangte Klarheit. Schließlich besteht die zugegeben rein theoretische Möglichkeit, die Wohnung aufzulösen ohne Aufgabe des Mietvertrages.

Zitat von juris2112

Ich glaube, dass die Ausgangsfrage mehr darauf abzielt, ob die überflüssige Genehmigung der Wohnungsauflösung -eben weil sie überflüssig ist- nicht im Wege der Auslegung bereits die Genehmigung der Vermietung enthält.

Nach meiner Meinung kann die Genehmigung der Wohnungsauflösung nicht die Genehmigung zu der Vermietung beeinhalten. Ich habe zwar auch schon gesehen, dass ein Gericht dem Betreuer gestattet hat, die Wohnung zu vermieten und das war es dann. Bei uns wird ein konkreter Mietvertrag genehmigt. Der Betreuer hat darzulegen bzw. nachzuweisen, dass die Miete angemessen ist, welche Bemühungen er unternommen hat, einen Mieter zu finden und nach Möglichkeit auch etwas zu der Bonität des Mieters zu sagen.

Ich habe bei #14 die falsche Frage beantwortet.
Eine Vermietungsgenehmigung kann m. E. nicht in der Genehmigung zur Wohnungsauflösung gesehen werden. Allein schon deshalb, weil der genaue Wortlaut des Mietvertrages vorliegen muss. Freifahrtscheine können nicht erteilt werden.

Völlig einverstanden.

Ich habe ja nur darauf hingewiesen, dass der Ausgangssachverhalt auf diese -zu verneinende- Frage abzielte.

Ich grüble auch gerade über § 1907 Abs. III BGB; ich habe im jährlichen Bericht des Betreuers erfahren, daß er die Wohnung des Betreuten wieder vermietet hat. Er hatte den Mietvertrag nicht genehmigen lassen. Wäre in meinem Fall ein Genehmigung erforderlich, da der Betreute ja schon vorher nicht mehr die Wohnung selbst nutzte, sondern an andere vermietet war, die nun selbst gekündigt hatten? Die Meinungen der Kommentare gehen da auseinander.

Nach meiner Meinung ist jede Vermietung der von dem Betreuten früher selbst genutzten Wohnung genehmigungspflichtig. Ich prüfe auch jedesmal das Ganze, kann ja sein, dass sich der Zustand des Betreuten verbessert hat und er in die Wohnung zurück möchte und kann.

Nach einer Entscheidung des LG Münster (FamRZ 1994,531 = MDR 1994, 276) ist in diesem Fall keine Genehmigung erforderlich. Ebenso Soergel/Zimmermann § 1907 RdNr.13 und Palandt/Diederichsen § 1907 RdNr.8.