Loop63 (27.02.2005)
Moin,
Eine Frage: Für Herr A, Beteiligter in einem ZV-Verfahren, der nicht erreicht werden konnte (da er 2* umgezogen ist , aber sich immer ordnungsgemäß umgemeldet hat), wurde nach 2 Zustellungs(fehl)versuchen ein Zustellungsvertreter bestimmt.
Welche Pflichten muss so ein Zustellungsvertreter wahrnehmen?? Muss dieser ggff. Rechte für Hern A anmelden, sofern sich dies direkt aus dem Grundbuch ergibt.
Hinweis: Zugunsten des A ist im Bestandsverzeichnis ein Herrschvermerk eingetragen!!
Nun hat Herr A erst nach Fristablauf des Zuschlagsbeschlusses von der ZV Kenntnis erhalten und sofort Widerspruch eingelegt und das Bestehenbleiben des (begünstigenden) Rechts beantragt. Da Frist abgelaufen ist, ohne Erfolg.
Der Sachverhalt wird noch komplizierter! Bestandteil der versteigerten ETW war ebenfalls ein begünstigendes Recht(Wegerecht und Dauernutzungsrecht an einem Stellplatz)!! Dieses Recht ist allerdings auflösend bedingt. D.h. mit Löschung des Rechts für Herrn A, geht auch die Löschung des Rechts für die versteigerte ETW unter.
Dumm gelaufen, aber ist leider ganz aktuell so.
A versucht derzeit über eine sogenannte Liegenbelassenvereinbarung das Recht wirder aufleben zu lassen. Leider rühren sich die Bieter nicht!!
Hat noch jemand eine Tipp!! Herzlichen Dank im voraus!!
_________________
Herzliche Grüße
Jens Rohde
Kai (27.02.2005)
Hallo Herr Rohde,
ein klein wenig könnte Ihnen zustellungsvertretung.de weiterhelfen, meine kleine Webseite zum Zustellungsvertreter.
Der Zustellvertreter darf KEINE Erklärungen für den Vertretenen abgeben; denn er ist kein allgemeiner Vertreter des Vertretenen. Er hat nur die Aufgabe, Schriftstücke entgegen zu nehmen und den Vertretenen zu suchen. Die rechtsmittelfristen beginnen trotzdem mit Zustellung an den Zustellungsvertreter zu laufen.
In Ihrem Fall fällt mir leider nicht viel, die Bieter haben ja auch kein Interesse an einer Liegenbelassung.
Wie gut, dass ich gerade heute "Die Haftung des Zustellungsvertreters" hinzugefügt habe :-). Man müsste sich fragen, warum die Post die Zustellung nicht durchführen konnte. Ich als Zustellungsvertreter würde in einem Fall davon ausgehen, dass der Vertretene umgezogen ist und sich nicht abgemeldet hat. Das der Vertretene dort tatsächlich noch wohnt, würde ich nicht "riechen" können.
loop63 (27.02.2005)
Hallo Herr Siegfried,
vielen Dank für Ihre Hinweise. Habe gerad auch die Aufgaben etc. des Zustellungsvertreters gelesen.
Ich werde das zwar nochmal genau nachforschen, aber der eigentliche Rechtspfleger hat mir telefonisch mitgeteilt, dass er nach 2 erfolglosen Zustellungsversuchen einen Zustellungsvertreter bestellt hat.
Hintergrund: Im Grundbuchamt lag lediglich meine alte Anschrift vor (in dem Fall die Anschrift der Wohnung zu der das begünstigende Recht gehört).
Der Rechtspfleger hat dann ein 2. Mal erfolglos an die 1. Umzugsadresse (hier in Fallingbostel) zugestellt. Ich bin allerdings danach innerhalb des Ortes umgezogen, wie gesagt alles mit ordnungsgemäßer Ummeldung.
Jedenfalls hätte der Zustellungsvertreter bei Nachfrage bei der Stadt Fallingbostel sofort meine ordnungsgemäße Zustellungsadresse erfahren können. Aber offensichtlich hat der "Zustellungsvertreter" nichts mehr getan!!
Wie in einem anderen Beitrag schon gepostet, haben wir als ET ein riesiges Problem. nach Wegfall des Wegerechts können wir unsre Stellplätze nicht erreichen. Klar die 2 ET des Nachbargerundstücks dürfen auch nicht mehr unser Grundstück befahren und die 2 Stellplätze benutzen.
Der Wertverlust für unsere ETWs dürfte hierdurch gigantisch sein. Während sich ETW`s in der Lage noch relativ gut verkaufen lassen, sind ETW`s ohne eignen Stellplatz fast unverkäuflich.
Da die ETW`s alle vermietet sind (einschließlich Stellplatz) droh da auch von den Mietern Ungemach.
Jetzt macht vielleicht auch mein 1. Posting bezüglich der Nachfrage nach zwangsversteigerungsfesten Grunddienstbarkeiten Sinn.
Zur Erinnerung: Es bestehen gleichlautende Baulasten, die ja bekanntlich in der ZV nicht untergehen. Hauptgrund ist, dass baurechtswidrige Zustände entstehen. Die netstehen hier. Zwar sind die Stellplätze noch öffentlich-rechtlich vorhanden, mehr aber auch nicht.
Nur mal so nebenbei: Der Gutachter der die versteigerte ETW bewertet hat, hat die Folgen des begünstigenden Rechts (nämlich das es herausfällt, wenn unser Wegerecht untergeht) übersehen. Kann darin liegen, das der GA auftragsgemäß lastenfrei ermittelt hat. Okay, aus der Eintragsbewilligung zum begünstigenden Recht hätte er ersehen müssen, dass das Recht herausfällt (Zur Erinnerung es wurden jeweils Herrschvermerke eingetragen).
Ich hoffe, dass ist noch verständlich!! Sonst ergänze ich noch einmal!!
Sie sehen, eine insgesamt sehr komplexe und interessante Konstellation!!
Nochmals herzlich Dank und schöne Grüße aus der Lüneburger Heide
Jens Rohde
Kai (28.02.2005)
Ferndiagnose und dann noch für ein Verfahren eines Kollegen ist nicht unheikel
Ich denke, dass Instrument des Zustellungsvertreters spricht das Gericht nicht von jeglicher Ermittlungstätigkeit frei. Stöber schreibt in seinem ZVG-Kommentar (Rdnr. 2.3 zu § 6) sinngemäß: Das Gericht muss aus den Grundakten die Adresse zu ermitteln suchen. Geht die Anschrift nicht daraus hervor, muss das Gericht ermitteln und darf sich nicht durch den Zustellungsvertreter darum drücken. Es dürfen nur keine wesentliche Verfahrensverzögerung durch die Ermittlungen eintreten. In Hamburg ist es daher so, dass bei einem Zustellungsrücklauf das Gericht eine EMA-Anfrage macht. Es gibt hier sogar ein Gericht, dass mir bei der Bestellung zum Zustellungsvertreter reinschreibt, dass ich keine EMA-Anfrage zu machen brauche.
Abgesehen davon: Wenn Ihr Recht nachrangig ist, hätten Sie es doch eh nur durch die Beantragung abweichender Versteigerungsbedingungen gemäß § 59 ZVG "retten" können. Es wäre fraglich, ob darauf jemand geboten hätte.
loop63 (28.02.2005)
Hallo Herr Siegfried,
erstmal herzlichen Dank für Ihre Nachricht!! Ich will mal sehen , was ich damit anfangen kann!
Es ist mir klar, dass dies heikel ist.
M.E. macht der Antrag auf Bestehenbleiben des Rechts durchaus Sinn, da ja sonst auch das begünstige Recht der zur versteigenden Wohnung (i.Ü. eine Dauernutzungsrecht an 2 Stellplätzen) untergeht. Ich sagte ja, die Grunddienstbarkeiten sind auflösend bedingt!!
Insofern ist ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehemer auch daran interessiert, dass das die Rechte bestehenbleiben, weil sonst hat er eine Wohnung ersteigert ohne "Stellplatz-(Recht)." In der Lage des Bewertungsobjekt sind Stellplätze absolute Mangelware. (Mietpreis zw. 50 und 65 €/ Stellplatz!!
Nachts herrscht dort Parkchaos auf den Bürgersteigen.
Soweit zu den ergänzenden Infos.
M.E. hat der Bieter nun ein Wohnung eigentlich einschließlich Stellplatz ersteigert, obwohl wie ausgeführt, auch dieses Recht nun untergegangen ist!! Welcher theoretische Anspruch ergibt sich denn nun für den Bieter.
Okay der Sachverständige iust wahrscheinlich nicht betroffen, obwohl der es versaubeutelt hat!! Hätte der Sachverhalt Folgen für das gesamte Verfahren??
Danke wieder einmal im voraus!
Herzliche Grüße
Jens Rohde
Kai (28.02.2005)
Passend zum Zustellungsvertreter: Ich war gerade vorhin dabei, einen Zustellungsvertreter (Beteiligter war lt. EMA-Anfrage 10/04 "verzogen nach Monaco) zu bestellen, dann habe ich doch noch mal das Onlinemelderegister befragt und siehe da: Jetzt wurden mir zwei Adressen in Deutschland ausgeworfen :-).
Andererseits ist es m.E. weder dem Gericht und wegen der Kosten schon gar nicht dem Zustellungsvertreter zuzumuten, alle paar Wochen eine EMA-Anfrage zu machen, in der Hoffung, der "Verschollene" hat sich umgemeldet.
Aber zurück zur Sache: Nehmen wir an, Sie seien vom Termin benachrichtigt worden und hätten den Termin aus irgendwelchen Gründen verschwitzt und daher keinen Antrag auf abweichende Versteigerungsbedingungen gestellt. Dann wäre die Dienstbarkeit doch auch in jedem Fall untergegangen, weil sie gegenüber dem bestrangig betreibenden Gläubiger nachrangig ist.
Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise, wie Sie sie vornehmen, spielt bei den Rängen keine Rolle. Die Ränge muss das Gericht streng nach Schema F beachten; denn nur dann haben die Ränge im Grundbuch einen Sinn.
Wie werden die Dienstbarkeiten denn im Gutachten dargestellt?
Bördie (09.03.2005)
Hi,
wenn loop63 vom Termin benachrichtigt worden wäre, dann hätte er einen Abweichungsantrag auch schriftlich stellen können; eine Anwesenheit im Termin wäre nicht unbedingt erforderlich gewesen.
Wenn sein Abweichungsantrag mangels Zustimmung der vorrangigen Berechtigten zurückgewiesen worden wäre (evtl. Doppelausgebot??), dann hätte er notfalls den bestrangig betreibenden Gläubiger noch ablösen können (na gut, eher theoretisch). Aber wer sich eine Dienstbarkeit im Rang nach Grundpfandrechten eintragen lässt, ist im Grunde selbst schuld.
Abgesehen davon frage ich mich, wenn die Liegenbelassung der Dienstbarkeit für die Ersteher so vorteilhaft ist, warum stimmen diese dann nicht zu?
Gruß
Bördie
Kai (10.03.2005)
Quote:
...dann hätte er einen Abweichungsantrag auch schriftlich stellen können; eine Anwesenheit im Termin wäre nicht unbedingt erforderlich gewesen.
Klar, stimmt. Mein Fehler.
loop63 (10.03.2005)
Moin, sehr geehrte Herren Rechtspfleger,
wie ich schon ausführte, ursprünglich sollte das Recht auch an 1. Rangstelle eingetragen werden. Wieso das nicht erfolgt ist, bin ich derzeit am prüfen.
Wie ich schon geschrieben hatte, wurden ja sozusagen "gegenseitige" Grunddienstbarkeiten begründet. Auf "unserem " Grundstück steht die Grunddienstbarkeit auch an erster Rangstelle!
Ob ich etwas beim Termin hätte bewegen können, steht sicherlich auf einen anderen Blatt und bleibt hier nur reine Spekulation. Ich behaupte mal ja, das Recht wäre bestehen geblieben.
Derzeit wird über eine Weiterleitung des Zuschlagsbeschlusses zwecks Überprüfung beim LG debattiert. Bis morgen muss ich mich dazu positionieren.
Der zuständige Rechtspfleger hat nochmals beide Ersteher wegen der Liegenbelassenerklärung angeschrieben. Nun man kann natürlich keinen Ersteher im nachhinein zu irgendwas bewegen!!
Okay, die wachen wahrscheinlich erst auf, wenn die ihren Stellplatz nutzen wollen und feststellen, dass es den nicht mehr gibt!!
Dennoch, auch wenn unser Recht an rangbester Stelle im Grundbuch eingetragen worden wäre, so hätte jeder Versteigerung aus Rangklasse Null das Recht auch herausgekickt!!
Deshalb wiederhole ich nochmals meine Auffassung, dass es die Möglichkeit geben muss, derartige Grunddienstbarkeiten, die nach Wegfall zu baurechtswidrigen Zuständen führen, zwangsversteigerungsfest gestalten zu können (analog der Erbbauzinsreallast)!!
Ich hoffe, etwas zur Sensibilisierung dieses Themas beigetragen zu haben!!
Kai (10.03.2005)
Quote:
loop63 hat am 10.03.2005 14:53 folgendes geschrieben:
Ich hoffe, etwas zur Sensibilisierung dieses Themas beigetragen zu haben!!
Das haben Sie sicher.
Andererseits: Ich sehe trotz Ihres Beispiels keinen gesetzgeberischen Handlungsbedarf. Waum sollten Dienstbarkeiten, die nicht umsonst auch Belastungen genannt werden, später eingetragene Dienstbarkeiten bessere Rechte als Grundpfandrechte haben?
Dienstbarkeiten können für die belastende Gläubigerin des belasteten Grundstücks eine echte Wertminderung darstellen. Wenn Banken damit rechnen müssten, dass später eingetragene Dienstbarkeiten ihnen gegenüber wirksam wären, würden sie noch zaghafter Kredite vergeben. Zudem könnte der Eigentümer durch die Bestellung von Dienstbarkeiten den in einem Versteigerungsverfahren festzusetzenden Verkehrswert nach unten beeinflussen.
Und das Baurecht kann darauf eigentlich keinen Einfluss haben.
Loop63 (11.03.2005)
Moin Herr Siegfried,
grundsätzlich haben sie mit ihren Ausführungen recht!
Jedoch muss man immer beide Seiten beachten!!
Bitte beachten sie, dass nun auch meine finanzierende Bank, da sie ja das (nun herausgefallene) Wegerecht einschl. Stellplatz in ihrer Beleihung beachtet hat, nun eigentlich eine Unterdeckung hat.
Da ist auch nichts mit Rechtssicherheit.
Deshalb nochmals, solche Grunddienstbarkeiten, so sie denn bei Wegfall zu baurechtswidrigen zuständen führen, sollen zwangsversteigerungsfest gestaltet werden können.
Das verstehe ich unter Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Und glauben sie mir es geht mir nicht darum es den Banken schwerer zu machen sondern im Gegenteil!!
In "unserer" Wohnanale sind nun 5 (!!) Wohnungen davon betroffen. Der Wertverlust (der Wohnungen) dürfte sich damit in der Größenordnung von 50.000 bis 100.000 € bewegen, da 1. der Stellplatz jeweils wegfällt und 2. ETWs ohne Stellplatz signifikant nochmals gut 10% ihres Wertes einbüßen!! (Zumindest in dieser Lage)!!
Das kann ich nicht unter Rechtssicherheit verstehen. Ich sage mal, diesen Schaden haben nicht wir verursacht, sondern lediglich ein ZV-Verfahren im Nachbarobjekt.
Nun führe ich dies hier vehement aus, vielleicht weil ich betroffen bin. Doch aus meiner Gutachtertätigkeit im ZV-Bereich sind mir eine Vielzahl ähnlicher Fälle bekannt geworden.
Ob es Unkenntnis, Unvermögen oder Unerfahrenheit qwar, die zu solchen Grunddienstbarkeiten führte sei jetzt dahin gestellt. aber für die Zukunft sollte sowas sauber zu regeln sein.
Ich beabsichtige diese Angelegenheit einmal dem Justizministerium vorzuschlagen, wahrscheinlich mit wenig Aussicht auf Erfolg, aber vielleicht bewegt sich doch etwas!!
Ihnen ein schönes WE